二、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低的原因分析

    2014年上半年，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.4%，增幅比上年同期回落22.9個(gè)百分點(diǎn)，僅比周邊及中部其它省份中的內(nèi)蒙高。探析其原因，項(xiàng)目規(guī)模大幅回落、開發(fā)企業(yè)籌措資金難度加大、開發(fā)企業(yè)庫存壓力大、地區(qū)發(fā)展不平衡是制約山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的主要原因。

    （一）項(xiàng)目規(guī)模大幅回落，對(duì)投資支撐力減弱

    2014年上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資5480.6億元，同比增長11.8%，增幅比上年同期回落29.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，新開工項(xiàng)目149個(gè)，比上年同期減少83個(gè)，同比下降35.8%，新開工項(xiàng)目平均投資規(guī)模2.26億元，比上年同期減少0.35億元，新開工項(xiàng)目完成投資65.8億元，同比下降39.5%，新開工項(xiàng)目投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的26.3%下降到14.9%。

    （二）開發(fā)企業(yè)資金到位不足，影響開發(fā)投資進(jìn)度

    受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行態(tài)勢(shì)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌措資金的難度也明顯加大。2014年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金499.0億元，僅比同期開發(fā)投資額多58.4億元，同比增長0.7%，增幅比上年同期回落21.2個(gè)百分點(diǎn)，比同期開發(fā)投資增速低5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款31.3億元，同比增長2.2%，增幅比上年同期回落11.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金241.2億元，同比增長0.6%，增幅比上年同期回落8.6個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款163.5億元，同比下降6.3%，增幅比上年同期下降47.0個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款38.2億元，同比下降2.5%，增幅比上年同期下降47.0個(gè)百分點(diǎn)。

    （三）開發(fā)企業(yè)庫存量增加，資金回籠困難

    在房屋竣工量快速增長，商品房銷售量低速增長的情況下，開發(fā)企業(yè)庫存量明顯增加，造成開發(fā)企業(yè)資金回籠困難。2014年上半年，山西省商品房銷售面積575.2萬平方米，同比增長7.1%，雖然增幅比上年同期加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，比全國平均水平快13.1個(gè)百分點(diǎn)，但是商品房待售面積1217.7萬平方米，比同期銷售面積多642.5萬平方米，同比增長30.9%，增幅比上年同期加快3.8個(gè)百分點(diǎn)。

    （四）太原和大同兩市開發(fā)投資增速放緩，對(duì)全省房地產(chǎn)開發(fā)投資影響明顯

    2014年以來，太原和大同兩市開發(fā)投資在占全省投資比重基本不變的情況下，開發(fā)投資增速明顯放緩。2014年上半年，太原和大同兩市開發(fā)投資分別完成139.3億元和71.3億元，同比增長分別7.2%和5.9%，增幅分別比上年同期回落6.6和82.2個(gè)百分點(diǎn)，兩市合計(jì)占全省開發(fā)投資的比重由上年同期的47.7%提高到47.8%，對(duì)全省開發(fā)投資的貢獻(xiàn)率高達(dá)50.0%，拉動(dòng)全省開發(fā)投資增速由上年同期14.8個(gè)百分點(diǎn)下降到3.2個(gè)百分點(diǎn)。

各市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

    三、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

    （一）積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

    黨的十八大報(bào)告指出，要“加快改革戶籍制度，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。這是積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，不斷提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重大戰(zhàn)略舉措。各級(jí)要以人的城鎮(zhèn)化為核心，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，積極穩(wěn)妥扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化；要著力優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，以建設(shè)“一核一圈三群”為載體，做大做強(qiáng)一批區(qū)域中心城市，全面推進(jìn)縣城建設(shè)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)健康發(fā)展提供基礎(chǔ)。

    （二）加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

    加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，不僅有利于保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧；而且有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；更是當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，穩(wěn)定房價(jià)的重要政策措施。一是要加大租賃型保障房建設(shè)力度，堅(jiān)持以租為主、保租控售，滿足城鎮(zhèn)住房困難家庭多元化的保障需求；二是要加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，提升居民生活質(zhì)量，改善城市整體面貌；三是要優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加普通商品房供應(yīng)，滿足有效剛性居住需求。

    （三）千方百計(jì)地消化庫存，加快資金回籠

    2010年前，商品房供給量不及銷售量；2010年后，商品房供給量卻超過了銷售量，這表明目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出供大于求的局面。要加大去庫存，一方面需要地方政府通過政策引導(dǎo)，改善城市軟硬件環(huán)境，放寬準(zhǔn)入門檻，鼓勵(lì)住房消費(fèi)；另一方面需要企業(yè)加快完善手續(xù)，調(diào)整住房價(jià)格，搞好宣傳促銷。