供需不均致全國新建住宅平均價格連續(xù)三個月下跌
發(fā)布時間：2014-08-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的7月份百城房價指數(shù)顯示，全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個月持續(xù)下跌。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市中76個城市環(huán)比下跌，僅24個城市環(huán)比上漲。
幾個月前
市場各方還在驚訝于
房地產(chǎn)市場各項
數(shù)據(jù)下滑，皆因此前中國
房地產(chǎn)市場基本是一路上漲，但現(xiàn)在經(jīng)過一段時間的沉淀，各方發(fā)現(xiàn)，
價格小幅波動、成交量下滑，已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)市場的一種常態(tài)。
樓市調(diào)整分化的格局，其實正是房地產(chǎn)市場供需力量變化的結(jié)果，特別是需求分布的地區(qū)差異，將給房地產(chǎn)市場帶來有漲有跌的結(jié)構(gòu)性分化，也決定著未來市場
調(diào)控政策的走向。
從理論上看，房地產(chǎn)市場價格的變化由市場供需決定。在此前連續(xù)十多年房價上漲的過程中，除了成本推動等因素外，一般認(rèn)為還是主要由于市場長期供不應(yīng)求。因此，在上一輪已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，核心是抑制
投資投機性需求，滿足合理住房需求，比如嚴(yán)厲的
限購措施，差別化的信貸和稅收政策等�？梢哉f，過往的這些政策更主要著眼于從需求端調(diào)控房地產(chǎn)市場。從這幾年的實際情況看，盡管部分地區(qū)房價繼續(xù)大漲，但調(diào)控還是取得了一定的效果。
特別是，經(jīng)過連續(xù)多年的房地產(chǎn)投資高速增長后，房地產(chǎn)市場的供需格局正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。住房總量短缺的局面已經(jīng)得以緩解，甚至總體供應(yīng)量開始偏大，且在地域分布上存在不均衡。有專家分析認(rèn)為，在2011年以前，國內(nèi)樓市整體上是一個供不應(yīng)求的市場，房價上漲是一個必然的結(jié)果，但2011年之后，由于嚴(yán)厲的限購限貸政策，部分投資性需求被擠出了市場，但這部分資金并沒有消失，而是通過信托等影子銀行的通道，轉(zhuǎn)化到了供給端。供需兩端的此消彼長，成為本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的根本所在。
有兩組數(shù)據(jù)或許很好的體現(xiàn)了供需端的上述變化。
西南財經(jīng)大學(xué)此前的一份研究顯示，我國城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已經(jīng)達到87%，遠遠超過日、韓、德、美等國家，也高于印度、墨西哥、克羅地亞等發(fā)展中國家。尤其在最近三年，城鎮(zhèn)居民的住房擁有率大幅增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。而城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重，至今年3月已經(jīng)達到21%。這組數(shù)據(jù)說明目前房屋擁有率相對較高，且擁有多套房家庭比重較大。
與此同時，供給端卻呈現(xiàn)著高
庫存與高在建量。有研究指出，理論上城鎮(zhèn)化帶來的內(nèi)在剛性需求和現(xiàn)有住房的更新改善需求合計可達每年800至900萬套，但是這低于2013年約1100萬套城鎮(zhèn)住房竣工量，更低于去年新開工的規(guī)模。另外，目前在建住房規(guī)模巨大，2013年末約為5700萬套左右。這意味著，僅消化這些庫存就需要一定時間。
在總體供求格局已經(jīng)改變的背景下，區(qū)域供求不平衡、結(jié)構(gòu)失衡的矛盾開始逐漸凸顯。由于供需兩端此消彼長，近兩年部分地區(qū)出現(xiàn)了供大于求現(xiàn)象，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫破裂的跡象，被稱為“鬼城”、“空城”的新開發(fā)城區(qū)不斷增加。
除了區(qū)域需求分布的不均衡，住房資源配置上的不合理，也導(dǎo)致低端住房需求的矛盾更加突出。也就是說，在部分地區(qū)住房空置率不斷上升的情況下，卻出現(xiàn)一些住房困難家庭的基本需求尚未根本解決，這凸顯了住房資源配置上存在結(jié)構(gòu)性矛盾。
