任志強六答中國樓市：要救的不是中國房地產(chǎn)
發(fā)布時間：2014-08-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：華遠地產(chǎn)董事長任志強在微博上發(fā)表了題為《為什么是房地產(chǎn)?》的文章，從業(yè)內(nèi)角度回答了網(wǎng)友關(guān)心的關(guān)于房地產(chǎn)的六大問題。文章中，他對當(dāng)前樓市泡沫即將破裂的說法表示反對，他稱，“假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的銷量，各國都不會有這么大的市場。”任志強稱城鎮(zhèn)化和消費升級還有巨大的需求，房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。
一問：富豪排行榜為什么那么多房地產(chǎn)?
1，中國和壟斷資源相關(guān)并對市場拍賣的只有
土地!(也曾有過煤炭)看看在美國，英國，日本，韓國，俄羅斯等國的首富中為什么沒有
開發(fā)商?因為當(dāng)金融，資本，石油，礦產(chǎn)，電訊，平面媒體，電視，網(wǎng)絡(luò)媒體，軍工等行業(yè)都充分對市場開放時，房地產(chǎn)就不再被關(guān)注和唯一了。
2，中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，且原有的
住房條件嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟增長和消費需求。所有國家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都如此高增長。只是當(dāng)城鎮(zhèn)化率遠超過75%之后，市場已從一手生產(chǎn)為主變?yōu)榱硕纸灰诪橹骱统钟形飿I(yè)為主。如美國約八百多萬套的交易中，
新房最高一百多萬套。目前只有六十萬套。而中國近兩年，年均新房約一千萬套，保障約二百多萬套。一手交易遠大于二手交易。只有少數(shù)城鎮(zhèn)化率較高的
城市，二手略大于一手?jǐn)?shù)量。
3，單位值和總數(shù)量大，價值高，產(chǎn)銷集中度高是其他行業(yè)非壟斷行業(yè)無法相比的。如一個單位少則五、六十米，大則數(shù)百米，而非以一米，二米為單位交易。一個項目少則數(shù)萬米，多則數(shù)百萬米于一地�？偭砍^十多億平米�？傊党^八萬多億元。也是其他非壟斷商品無法相比的。即使單值利潤率不高，總額也巨大。只是無法與壟斷行業(yè)相比。
二問：為什么許多非地產(chǎn)為主的行業(yè)也都進入房地產(chǎn)?
1，其實，凡是有壟斷優(yōu)勢和能成規(guī)模發(fā)展的行業(yè)并非都進入房地產(chǎn)業(yè)。(個別是為解決自身問題，而非為市場)沒有其他優(yōu)勢和沒有其他
投資渠道的才進入房地產(chǎn)。這是一種市場逐步開放的結(jié)果。九八年的住房制度改革是開放的契機。城鎮(zhèn)化的需求則是吸引力。
2，房地產(chǎn)的項目規(guī)模化效率則有助于企業(yè)規(guī)模的快速提升。一個不用依賴于科技創(chuàng)新，就能靠外包服務(wù)打開市場的初期階段，還沒有到拼產(chǎn)品技術(shù)的白熱化競爭，打開了許多企業(yè)進入的大門。尤其是劃撥土地的階段，可以用同樣的資本，更快的擴大規(guī)模。
3，房地產(chǎn)有更高的杠桿率。開發(fā)企業(yè)可以用土地和在建
工程獲得
銀行的信貸，預(yù)售之后又能靠預(yù)收款和個貸擴大杠桿率。而其他無資產(chǎn)、實物做抵押的行業(yè)，就很難將杠桿率放大。
4，非銀行信貸的其他
融資還可以用股權(quán)入股，股權(quán)抵押等多種方式再加大杠桿率。盡管在先全額一次性支付全部土地款之后，這種杠桿率已經(jīng)被大大壓縮了。尤其是政府監(jiān)管預(yù)售款，銀行延遲個貸發(fā)放更嚴(yán)重的影響到杠桿率和現(xiàn)金流。但與其他行業(yè)相比，負(fù)債率還是很高的。
5，工程款按
進度結(jié)算可以將部分資金壓力轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)單位，如大量備料款，設(shè)備款等。有信譽的企業(yè)的支付擔(dān)保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進入這個行業(yè)的"理由"。但當(dāng)市場逐步充分競爭之后，專業(yè)與非專業(yè)的企業(yè)之間的差距就充分顯現(xiàn)了。
1，投資是影響經(jīng)濟增長的重要部分，尤其是計劃經(jīng)濟的時代。沒有開放市場時，大多建房都列為基本
建設(shè)科目。因此自建國以來都是用限制建房投資來調(diào)控經(jīng)濟的。在"先生產(chǎn)，后生活"的時代更是如此。一九八八年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大的調(diào)控。當(dāng)經(jīng)濟高熱，通漲上升時，從壓縮投資入手是最有效的。一九九三年的調(diào)控也是如此，也因此有了連續(xù)幾年的經(jīng)濟下滑。
2，同樣在經(jīng)濟下行時，啟動投資也是最有效的拉動。九七年亞洲金融危機之后，中國要拉動經(jīng)濟增長，但這時已經(jīng)是半市場化，而非政府行為的基本建設(shè)方式為主建房了。于是有了住房制度的改革，讓住房完全市場化，取消福利住房分配。房地產(chǎn)成了突圍的敢死隊。
3，零三年為防止投資過熱再次將板子打在了房地產(chǎn)的頭上。這次的錯誤在于只看到了
房地產(chǎn)市場投資的高增長，卻沒看到基本建設(shè)中住房建設(shè)的投資快速下降的市場化替代關(guān)系。還好一場全球化的傳染病，平息了這次調(diào)控。
4，土地招拍掛和分稅制，讓土地財政成為地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現(xiàn)了
政策分岐。地方政府的招商引資和
地價上升，再一次讓房地產(chǎn)成為調(diào)控的靶子。卻不知土地的壟斷與供應(yīng)下降是根源。再一次把板子打錯了地方。
5，零七年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張，但饑餓的市場在土地供給增加時出現(xiàn)了大量的天價地和投資增長。于是年底又來了"兩防"的政策。直到寒八年的經(jīng)濟低谷。
6，對付低谷仍要靠投資拉動，于是有了四萬億。但十大產(chǎn)業(yè)振興除了擴大過剩產(chǎn)能之外，幾乎沒用。(高鐵應(yīng)除外)尤其是不可能讓老百姓拿出手里的錢。最終還要靠房地產(chǎn)拉動，才能增加民間的消費。并讓市場上了個臺階。盡管后來有了
限購、限貸但二零一一年，房地產(chǎn)消費總額第一次超過了食品。
7，歷史上多次的調(diào)控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP的大頭，出口對GDP負(fù)貢獻時，更是如此。政府提供公共服務(wù)的投資不能動，就只能動房地產(chǎn)了。因此有了馮侖的"房地產(chǎn)是個夜壺"的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺，一會扔夜壺的不停的亂摸。甚至不惜違法違規(guī)的摸進內(nèi)衣里不該摸的地方!
8，市場本是靠
價格釋放供求關(guān)系的信號，這才能發(fā)揮看不見的手的作用。而以價格為目標(biāo)的調(diào)控，就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調(diào)節(jié)供求關(guān)系，更是破壞市場機制。還談什么市場化?房地產(chǎn)只是政府平衡經(jīng)濟增減的工具，因為，這是上下游帶動產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)，且在投資，信貸，就業(yè)，稅收，土地收入上都對政府，社會，財政，GDP影響最大最直接的產(chǎn)業(yè)。也直接制約到中國城鎮(zhèn)化增長進程。
四問：為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)?
1，非市場化福利分房時代，房地產(chǎn)不是支柱。但住房商品化之后成為支柱。因此18號文件肯定了其的支柱地位。有人說房地產(chǎn)挷架了中國經(jīng)濟，卻不知道世界各國都如此。為什么評價各國經(jīng)濟先看股市與房市?尤其是以
房產(chǎn)稅為地方財政收入為主要來源的國家更是如此。
2，是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下游的拉動，請問除房地產(chǎn)之外有哪個非壟斷單一產(chǎn)業(yè)可以與之相比?
3，再看哪個產(chǎn)業(yè)能集中這么大量的民間資本?哪個商品能吸納民眾這么多的購買力?哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流?哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值?這也是房子能成為最佳投資品的原因。何況還有增值的收益!當(dāng)然是經(jīng)濟與社會發(fā)展的支柱了。而且是一根支撐中國經(jīng)濟增長不可缺少的支柱。也有人稱是不能倒的支柱。
五問：為什么是投資的對象?
1，城鎮(zhèn)化導(dǎo)致需求的上升階段，土地資源的稀缺和壟斷，必然讓房屋價值上升。
2，政府不斷改善房屋外面的環(huán)境和公共服務(wù)，也必然增加房屋的附加值。
3，當(dāng)資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的紅利的開放式基金時，民眾只好將房子做為直接投資品。
4，早期個貸的
利率與杠桿作用在幫助首次購買剛需解決住房時也在幫助投資者。
5，貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了，也成為最具抗通脹的投資。
六問：如今各種評說又集中在房地產(chǎn)?
1，漲漲跌跌的是經(jīng)濟，越是支柱就越是會隨經(jīng)濟波動而波動，何需大驚小怪?要救的不是房地產(chǎn)而是經(jīng)濟。夜壺總是被提來丟去的，哪次不是為了宏觀經(jīng)濟?
2，歷年人為控制違背了市場規(guī)律，造成價格的扭曲，也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權(quán)力，反倒催生了利用保障中的財產(chǎn)權(quán)力謀求暴利的腐敗。以價格為導(dǎo)向的限制政策，讓降價成為一部分人的"夢"。以為降價可以為他們帶來"幸福"。
3，許多民眾看不到政府從高
房價中獲取了暴利，被政策和媒體將仇恨導(dǎo)向了開發(fā)商。當(dāng)然也有官商勾結(jié)的腐敗，更加重了這種仇恨。還有少數(shù)不守法的行為和違約行為給行業(yè)扣上了惡帽子!希望看到這個行業(yè)的崩潰。
4，價格信號的扭曲，不能反應(yīng)市場的正確供求關(guān)系;政府多年非市場化調(diào)控導(dǎo)致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權(quán)利，公共服務(wù)與就業(yè)條件的差別，讓人口的合理流動變成了選擇性流動。于是城市間開始分化，供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。尤其是價格
上漲時的過量投資與
庫存形成了必要的自我
調(diào)整。
5，真的是泡沫破裂嗎?假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的銷量，各國都不會有這么大的市場。這是破裂嗎?我已說過那些基本面沒變的理由，不需要再重復(fù)了。
6，盡管房地產(chǎn)只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎?政府可以不用夜壺。但政府會不關(guān)注必要的經(jīng)濟增長與底線嗎?至少房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。城鎮(zhèn)化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實現(xiàn)中國夢，不管政策如何調(diào)整，都需要有個安定、舒適的家。最終前進的路上不管是冰山火海，都會被時代超越的。
6，股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無其他渠道，只有投資房子一條獨木橋了。
7，任何投資大約都要有技術(shù)支撐，而住房不用。
8，許多投資會占用時間與精力，住房不用，放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和
租賃收入。當(dāng)然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。
