地方政府救市存風(fēng)險(xiǎn) 雙向調(diào)控或?qū)⒚鎸?shí)亡
發(fā)布時(shí)間：2014-08-07 來(lái)源： 編輯：微笑
摘要：隨著放松限購(gòu)的舉動(dòng)獲得中央默許，地方政府的膽子越來(lái)越大。一些城市已不滿(mǎn)足于刺激剛需，將投資投機(jī)需求也納入到刺激計(jì)劃中。
最近十天，四川、廣西、紹興等省市密集發(fā)文，通過(guò)放寬二套
房貸、發(fā)放
購(gòu)房補(bǔ)貼等形式救市，其中，包頭市對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套以上的購(gòu)房者實(shí)施契稅補(bǔ)貼，救市尺度越拓越寬。
“既然
住建部說(shuō)了要千方百計(jì)去
庫(kù)存，地方政府就會(huì)采取各種手段刺激需求
買(mǎi)房，不管是剛性需求，還是投機(jī)投資需求。”住建部住房
政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示。
2014年“兩會(huì)”期間中央提出的“雙向
調(diào)控”正面臨名存實(shí)亡的風(fēng)險(xiǎn)。廈門(mén)、合肥等
房?jī)r(jià)高企或庫(kù)存較低的城市，都得以成功松綁調(diào)控政策，廣州也已局部放松限購(gòu)。
“中央都松口了，地方不救市就是犯傻。”華南某市
國(guó)土部門(mén)一位人士對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在地方救市已經(jīng)亂了套，都在渾水摸魚(yú)，不管庫(kù)存是高是低、房?jī)r(jià)上漲壓力大不大，只要
土地不好賣(mài)，都會(huì)想方設(shè)法將自身歸為松綁之列。
多地刺激投資投機(jī)需求
“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一旦救市口子被撕開(kāi)，中央又不干預(yù)，地方就會(huì)一路狂奔。”一位資深業(yè)內(nèi)人士分析。
截至目前，已有37個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策做出了調(diào)整。值得關(guān)注的是，8月4日浙江紹興出臺(tái)的11條救市措施，瞬間將地方救市推向一個(gè)新的階段。
紹興的11條救市措施中，不僅明確取消限購(gòu)，還以行政命令的方式干預(yù)商業(yè)銀行
貸款，包括調(diào)整首付比例、利率、放款時(shí)間等。該市將二套房調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并將二套房首付比例從60%降至40%。
“只放松限購(gòu)對(duì)
市場(chǎng)成交影響有限，而信貸對(duì)成交量回暖至關(guān)重要，因此地方政府將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了放松信貸政策。”深圳某券商
地產(chǎn)分析師對(duì)記者說(shuō)。
事實(shí)上，紹興并不是首個(gè)轉(zhuǎn)移救市重點(diǎn)的城市。7月底，四川省出臺(tái)了以財(cái)政補(bǔ)貼的方式提高商業(yè)銀行放貸積極性，向金融機(jī)構(gòu)對(duì)首套房實(shí)施基準(zhǔn)貸款利率的，發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，紹興的救市版本，已突破中央的差別化信貸政策，從支持剛需到刺激投資需求。
“如果認(rèn)房不認(rèn)貸，投資客完全可以賣(mài)掉再按首套房買(mǎi)，只要能貸款，杠桿率就高，投資收益會(huì)大大上升。”深圳一位投資客告訴記者，這幾年投資客收益在下降，主要是因?yàn)闆](méi)辦法利用杠桿，大多只能一次性付款，資金成本太高。
8月5日，廣西也宣布將適當(dāng)放寬二套房貸款政策，適時(shí)、合理調(diào)整住房
公積金個(gè)人住房貸款最高額度等，大力促進(jìn)住房消費(fèi)。
“雖然很多二套房屬于改善型需求，但其中也包括不少炒房客，很難完全分清楚。”上述投資客表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，單獨(dú)放松限購(gòu)，只有資格沒(méi)有資金，市場(chǎng)反響不大，放松限貸給市場(chǎng)更明確的信號(hào)，鼓勵(lì)購(gòu)房者入市；地方政府明確向銀行施壓，如果銀行不執(zhí)行，就是阻礙中央的穩(wěn)增長(zhǎng)計(jì)劃。
如果說(shuō)紹興和廣西的放松二套房還可以拿支持改善型需求做“擋箭牌”，包頭市政府的財(cái)政補(bǔ)貼完全是赤裸裸地支持投資投機(jī)需求。
在廣西宣布救市的同日，包頭市政府也出臺(tái)規(guī)定，在9月份舉辦的房交會(huì)期間，購(gòu)買(mǎi)首套
新房100%補(bǔ)貼契稅；而購(gòu)買(mǎi)二套以上(含二套)新房和非
住宅，均給予契稅50%的補(bǔ)貼。
“包頭動(dòng)作過(guò)大，連二套以上購(gòu)房者、非住宅購(gòu)買(mǎi)者都進(jìn)行補(bǔ)貼，這是與中央抑制投資投機(jī)需求的精神對(duì)著干。”上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]表示。
“這完全是飲鴆止渴，拿納稅人的錢(qián)去補(bǔ)貼投資客，實(shí)在太荒唐了。”張大偉說(shuō)。
除包頭之外，日前四川眉山也出臺(tái)政策，規(guī)定購(gòu)房即享政府60元/平方米的補(bǔ)貼。同樣出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策的還有安徽蕪湖、四川遂寧等5個(gè)城市。
青島則發(fā)布文件稱(chēng)，為了支持剛性需求，自8月1日起，對(duì)市南區(qū)等四區(qū)144平方米以上的住房放開(kāi)限購(gòu)政策。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑道：青島放松限購(gòu)理由自相矛盾，能買(mǎi)得起144平方米房子的人算是剛性需求嗎？
雙向調(diào)控或被瓦解
新任住建部部長(zhǎng)陳政高7月提出“千方百計(jì)去庫(kù)存”要求后，“雙向調(diào)控”逐漸被地方政府瓦解。
一位資深業(yè)內(nèi)人士告訴記者，呼和浩特、溫州等
樓市瀕臨崩盤(pán)的城市松綁限購(gòu)無(wú)可厚非，問(wèn)題是，一些房?jī)r(jià)面臨快速反彈風(fēng)險(xiǎn)的城市也趁機(jī)混入松綁隊(duì)伍中。
例如，廈門(mén)已暗中放松限購(gòu)，但廈門(mén)今年房?jī)r(jià)漲幅位居
全國(guó)前三名，房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，可與
一線(xiàn)城市比肩。而且，廈門(mén)庫(kù)存量不過(guò)2萬(wàn)多套，去化周期9個(gè)月，無(wú)論從哪種角度看，廈門(mén)都沒(méi)有理由放松調(diào)控。
此外，根據(jù)同策咨詢(xún)研究部
數(shù)據(jù)，目前合肥的庫(kù)存量?jī)H為4.6萬(wàn)余套，去化周期不到半年，住房屬于短缺的狀態(tài)，但合肥也跟風(fēng)從8月1日起放開(kāi)限購(gòu)。
7月中旬，合肥
房產(chǎn)局局長(zhǎng)汪菊喜曾公開(kāi)表示，不像少數(shù)城市庫(kù)存要靠多少年來(lái)消化，合肥已建成的
商品房絕大部分已售完。
值得關(guān)注的是，多個(gè)地方政府救市文件中，往往打著“為發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，放松限購(gòu)減少行政干預(yù)”的旗號(hào)，以示救市目的符合中央的政策方向。
然而，在同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，實(shí)際上，地方政府收回一只手，又伸出干預(yù)市場(chǎng)的另一只手。因?yàn)榈胤降男姓{(diào)控手段并未退出，只是從打壓變?yōu)榉龀帧娜∠拶?gòu)，到實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免，以及
公積金貸款，乃至干涉商業(yè)貸款政策調(diào)整，無(wú)一不是照搬2008年的行政手段，政府的行政調(diào)控思路并沒(méi)有轉(zhuǎn)變。
實(shí)際上，中央的“雙向調(diào)控”并不是指除四個(gè)一線(xiàn)城市外調(diào)控可放松，而是規(guī)定高庫(kù)存以外的熱點(diǎn)城市，要繼續(xù)遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。
“熱點(diǎn)城市包括哪些？何為高庫(kù)存？中央說(shuō)的模棱兩可，給予了地方充分的想象和放松空間。”某大型
房企高管告訴記者，每次調(diào)控都像“紙老虎”，如今地方救市再次給市場(chǎng)傳遞信號(hào)是，政府不容許市場(chǎng)再冷淡下去。
“現(xiàn)在中央也不怎么管了，任由地方去救。”上述地產(chǎn)分析師告訴記者，這說(shuō)明政府還是離不開(kāi)
房地產(chǎn)。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，在新的抑制投資和投機(jī)需求的政策沒(méi)有出臺(tái)的情況下，如果所有城市都放開(kāi)限購(gòu)，一旦預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，投資者依然會(huì)沖到
房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“我個(gè)人不贊成一些中心城市沒(méi)有底線(xiàn)、沒(méi)有條件地放開(kāi)限購(gòu)，放任無(wú)限制地買(mǎi)房。”秦虹認(rèn)為，抑制投資和投機(jī)性需求，保護(hù)合理的住房需求，這一政策的底線(xiàn)不能突破。
目前，廣州已經(jīng)在部分區(qū)域放松限購(gòu)，而上海、深圳也相繼傳出放松限購(gòu)的消息，雙向調(diào)控在一線(xiàn)城市也出現(xiàn)夭折預(yù)期。
“可以預(yù)測(cè)的是，任憑地方政府救市沖動(dòng)演繹下去，其將越來(lái)越無(wú)所忌憚，不僅會(huì)重回2008年的老路，而且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在怪圈里繼續(xù)循環(huán)。”上述資深業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
