省城太原上半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 但上漲動(dòng)力不足
發(fā)布時(shí)間：2014-07-16 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：受經(jīng)濟(jì)疲軟、樓市走跌、樓市整頓等行情影響，太原樓市開發(fā)及供應(yīng)在下半年繼續(xù)處于低位運(yùn)行狀態(tài)，房企開發(fā)熱情不高。在政策和市場(chǎng)的雙重作用下，太原樓市下半年的成交難以高幅反彈。綜觀太原樓市，總價(jià)不高的剛需樓盤和中小戶型成為支撐起太原樓市業(yè)績(jī)的中堅(jiān)力量，這種狀況也促成眾多豪宅項(xiàng)目調(diào)整產(chǎn)品策略，適時(shí)推出更多接地氣的精致戶型和產(chǎn)品。
經(jīng)濟(jì)行情走低、觀望情緒濃厚、樓市整頓嚴(yán)厲、開發(fā)貸難上加難、開發(fā)
投資繼續(xù)收緊……經(jīng)過2013年下半年供應(yīng)成交的短暫輝煌之后，2014年
全國(guó)樓市出現(xiàn)下行趨勢(shì)。不少太原業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這場(chǎng)未被政策左右的樓市陣痛，正在引領(lǐng)太原樓市由瘋狂走向理性。
供應(yīng)成交 繼續(xù)收緊
7月上旬，
山西省統(tǒng)計(jì)局、太原搜房網(wǎng)、易居中國(guó)等各方樓市
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布2014年上半年太原市房
地產(chǎn)及樓市報(bào)告。雖然各方發(fā)布的樓價(jià)、成交量等具體數(shù)據(jù)因采集、統(tǒng)計(jì)方式不同有明顯差別，但是樓市行情的綜述性結(jié)論卻相對(duì)一致：上半年，太原樓市供需成交走冷。“與歷次樓市走冷不同，2014年上半年全國(guó)各地出現(xiàn)的樓市成交下跌與國(guó)家
調(diào)控政策無(wú)關(guān)。”對(duì)于各方統(tǒng)計(jì)報(bào)告的結(jié)論，太原
房地產(chǎn)業(yè)界人士均表示認(rèn)同。7月12日，接受采訪的多位本土房企高管表示，太原樓市客戶上半年購(gòu)買力不足與山西省煤焦行業(yè)連續(xù)兩年不景氣有重要關(guān)系。
綜合太原各家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)公布的信息，2014年上半年，太原推出
新房源的樓盤總計(jì)不足20個(gè)，這當(dāng)中，僅有兩家樓盤為純新樓盤，其它項(xiàng)目均是前兩年開盤入市的老項(xiàng)目。而推出新房源的老項(xiàng)目供應(yīng)房源沒有明顯增加，包括恒大、富力等名企旗下普通項(xiàng)目的蓄客及開盤周期依然處于慢循環(huán)狀態(tài)。而原計(jì)劃在上半年開盤或推盤的合生國(guó)際城、坤杰拉斐香榭等新老項(xiàng)目，入市時(shí)間將放在9月前后。
與此同時(shí)，太原房地產(chǎn)開發(fā)投資也處于收緊狀態(tài)。山西統(tǒng)計(jì)局7月公布的數(shù)據(jù)顯示，太原房地產(chǎn)新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，1至5月，全市房屋新開工面積118.28萬(wàn)平方米，同比下降17.0%，其中
住宅新開工面積104.30萬(wàn)平方米，同比下降5.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比去年同期回落了0.6%。在成交方面，省城前5個(gè)月住宅銷售面積96.61萬(wàn)平方米，住宅銷售額65.71億元，兩大數(shù)據(jù)的增幅同比去年均出現(xiàn)明顯回落。
據(jù)了解到，2014年上半年，太原房管局先后公布了五批違規(guī)預(yù)售項(xiàng)目的名單。以往靠違規(guī)預(yù)售來(lái)籌集開發(fā)資金、滾動(dòng)開發(fā)的模式在省城基本銷聲匿跡。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，各房企除了擔(dān)心違規(guī)預(yù)售被查外，更重要的原因是市場(chǎng)行情不好，違規(guī)銷售也難有成交。
太原房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，是兩年來(lái)太原房?jī)r(jià)走勢(shì)的一貫趨勢(shì)。由于2014年市場(chǎng)的冷淡，太原樓價(jià)的走勢(shì)更加“平穩(wěn)”。眼下，無(wú)論是新盤還是
二手房，僅有90平方米以下的小戶型，樓價(jià)上漲趨勢(shì)較為明顯。而超過150平方米以上的大戶型，
價(jià)格基本處于滯漲狀態(tài)，二手房更是有價(jià)無(wú)市。
各方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這樣的結(jié)論。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，太原新建商品住宅1至6月的樣本
均價(jià)分別為每平方米6878元、6907元、6785元、6788元、6833元、6825元，但2013年6月省城新建
商品房的樣本均價(jià)為6380元/平方米，一年來(lái)太原新建住宅樣本均價(jià)上漲額度為443元/平方米。當(dāng)然，這組數(shù)據(jù)也顯示出省城樓價(jià)在2014年上半年走勢(shì)有漲有跌，較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)往年上漲強(qiáng)勁的勢(shì)頭。
然而，同樣一組數(shù)據(jù)放在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，卻是五味雜陳。“不少樓盤通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、
裝修標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格有所回落。”業(yè)內(nèi)人士張先生稱，這樣的數(shù)據(jù)說(shuō)明樓市未來(lái)景況不容樂觀，影響到
開發(fā)商的后市信心。上半年，省城代表性豪宅項(xiàng)目星河灣、恒大華府等項(xiàng)目都推出了200平方米左右的精致戶型，而且裝修標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)作出調(diào)整，沒有原來(lái)那么“土豪”。2010年，省城最貴房子單價(jià)達(dá)到27000元/平方米，現(xiàn)在最貴的房子僅為17000元/平方米。
合生創(chuàng)展作為國(guó)內(nèi)早期的上市房企，擅長(zhǎng)于開發(fā)高端豪宅樓盤。2007年，合生創(chuàng)展以高價(jià)競(jìng)得太原地王地塊，最初的設(shè)想也是打算打造城市豪宅。7月12日，記者走訪合生國(guó)際城時(shí)，該項(xiàng)目策劃經(jīng)理卻表示，項(xiàng)目的定位已從豪宅調(diào)整成精品住宅。“項(xiàng)目的最終開盤價(jià)還沒確定，但肯定不會(huì)超過15000元/平方米。”
據(jù)了解，不僅是合生創(chuàng)展，即將入市的智誠(chéng)·御河駿景等項(xiàng)目定價(jià)也低于立項(xiàng)初期。“開發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)被攤的非常薄。”業(yè)內(nèi)人士稱，普通樓盤價(jià)格仍在走漲的原因是
土地、建安、營(yíng)銷成本仍在走漲。開發(fā)商既要保底，又要銷售，只能將利潤(rùn)不斷壓縮。實(shí)在不行，只能拉長(zhǎng)開發(fā)及銷售周期，等待行情轉(zhuǎn)好，再開盤出手。而從成交價(jià)上看，太原樓市依然走漲。
這種態(tài)勢(shì)會(huì)引導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促成行業(yè)的健康理性發(fā)展。
片區(qū)表現(xiàn) 熱點(diǎn)不熱
寒冷的上半年，太原各樓盤的銷售無(wú)一幸免陷入困境。被業(yè)界看好的樓市熱點(diǎn)片區(qū)，也難見新意。
據(jù)太原某房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從太原六城區(qū)的成交量來(lái)看，新建商品房存量和成交最大的仍然是小店區(qū)。目前，太原小店區(qū)在售樓盤數(shù)量達(dá)到30余個(gè)，占到全城項(xiàng)目三分之一左右。其后順序?yàn)槿f(wàn)柏林區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、尖草坪區(qū)。六城區(qū)中，萬(wàn)柏林區(qū)、小店區(qū)樓盤價(jià)格最高，因?yàn)樘谑鄢^8000元/平方米以上的中高端樓盤基本集中在這兩個(gè)城區(qū)。
由于太原樓市行情的整體走低，萬(wàn)柏林區(qū)、小店區(qū)新興的幾大樓盤熱點(diǎn)區(qū)域今年的表現(xiàn)同樣平淡。以小店區(qū)太原南站片區(qū)為例，南站周邊的新建樓盤數(shù)量不升反降。多個(gè)此前營(yíng)銷勢(shì)頭很旺的項(xiàng)目，因是違規(guī)預(yù)售樓盤，不少項(xiàng)目的售樓處難覓蹤跡。南站周邊十余個(gè)樓盤仍是四五年前的老項(xiàng)目，2013年至今的純新樓盤為零。這當(dāng)中，超過九成的樓盤屬于違規(guī)預(yù)售項(xiàng)目，目前的銷售處于停滯狀態(tài)。而這種類似的情況同樣出現(xiàn)在晉陽(yáng)湖片區(qū)。
整體經(jīng)濟(jì)的走低對(duì)地產(chǎn)投資企業(yè)帶來(lái)市場(chǎng)前景不佳的預(yù)期。“前兩年紅極一時(shí)的尖草坪三給片區(qū)、汾東新區(qū)的規(guī)劃，因?yàn)橐Y大鱷入資不暢，片區(qū)宏偉藍(lán)圖的實(shí)施緩慢。作為片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法獨(dú)善其身。”
新興片區(qū)的利好規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。如果利好規(guī)劃推進(jìn)速度緩慢或停滯，樓市開發(fā)勢(shì)必成為無(wú)本之木。在售樓盤易出現(xiàn)大量積壓，去
庫(kù)存化困難，造成庫(kù)存居高不下。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，太原新興的幾大樓市熱點(diǎn)片區(qū)未來(lái)仍然是太原重要的供應(yīng)區(qū)域。
