上海寫字樓市場分化 催生寫字樓租賃創(chuàng)新模式
發(fā)布時間：2014-07-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：數(shù)據(jù)顯示，上海甲級寫字樓2014第二季度整體平均租金為每天每平方米8.57元，環(huán)比下降0.92%，同比下降1.27%,為兩年半以來的歷史最低點。其中，浦東區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的平均租金持續(xù)上升，達到每天每平方米9.20元，環(huán)比上浮2.22%，同比上漲4.90%；而浦西區(qū)域為每天每平方米8.29元，環(huán)比和同比分別下降2.36%與4.05%。
上海寫字樓
租賃市場呈現(xiàn)浦西大型外資總部型企業(yè)持續(xù)向非核心區(qū)外遷的趨勢。大型知名企業(yè)在選擇非核心區(qū)作為總部辦公場所時，通常會重點考量六大因素：
規(guī)劃優(yōu)勢、
交通優(yōu)勢、產(chǎn)品和服務(wù)、產(chǎn)業(yè)和客戶、
政策優(yōu)惠以及生態(tài)環(huán)境。由于
成交不理想，很多寫字樓開始轉(zhuǎn)向整租，探索新的管理服務(wù)模式。
供應(yīng)大增 區(qū)域分化
戴德梁行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年第二季度，上海甲級寫字樓共有約17萬平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達到646萬平方米；2014下半年全市預(yù)計仍有近28萬平方米的甲級寫字樓入市，其中約20萬平方米位于非核心商務(wù)區(qū)。由于郊區(qū)多個項目的集中交付，第二季度整個浦西甲級寫字
樓市場空置率為12.61%，達到2008年金融危機以來的最高點。
戴德梁行研究員表示，寫字樓在2014年上半年已經(jīng)迎來了一輪洗牌，而這樣的洗牌在寫字樓市場熱門區(qū)域板塊的變更上體現(xiàn)得尤為明顯。具體來說，外灘、陸家嘴、人民廣場等老牌核心商務(wù)區(qū)內(nèi)有限的辦公樓供應(yīng)已不能滿足企業(yè)迅速擴張的需要，不斷上漲的租金令企業(yè)成本越來越高，而市郊非傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)雖異軍突起但自身劣勢明顯，相比較而言諸如大連路、世博浦西段、淮海西路等一些原本就占據(jù)市中心城區(qū)核心位置的板塊由于規(guī)劃支撐、交通配套完善、高端商務(wù)氛圍日漸提升，正迎來“二次崛起”的良機。
“中國經(jīng)濟增速放緩，上海寫字樓市場已經(jīng)進入這樣一個階段——越來越多的租戶開始考慮如何控制成本的同時，也在放緩擴租的計劃。”高緯環(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦表示。
探尋運營新模式
世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維亦表示，商業(yè)運營模式的改變對于
開發(fā)商來說至關(guān)重要。目前，辦公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴重，但在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設(shè)計、營銷、運營、招商手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓可以長期收取比較高的租金，如果管理不善，租金回報會低很多。
由于部分地區(qū)租賃市場的不景氣，市場催生了多種寫字樓包裝重組新模式。以中華企業(yè)大廈為例，十年前這里曾吸引歐萊雅等世界500強企業(yè)總部入駐，但后來物業(yè)逐漸老化，歐萊雅等企業(yè)陸續(xù)遷離。但它的地理位置非常優(yōu)越，位于上海最繁華的位置，2012年高和資本收購后，改名靜安高和大廈。經(jīng)過對大廈進行內(nèi)外整體改造、提升大廈品質(zhì)，吸引了眾多優(yōu)質(zhì)的租客。
目前，這類資產(chǎn)精
裝修概念之下的寫字樓租賃模式創(chuàng)新正不斷花樣翻新。資產(chǎn)
精裝修的初衷，是針對市場上出售型商業(yè)
不動產(chǎn)無統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營而導(dǎo)致租客良莠不齊、資產(chǎn)貶值而提出的一種理念。通過資產(chǎn)管理提升租金水平、租客品質(zhì)、物業(yè)品質(zhì)，提供金融服務(wù)，可以實現(xiàn)客戶
投資收益的最大化。
