房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)型分化 未來將進入白銀時代
發(fā)布時間：2014-07-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：業(yè)內(nèi)人士認為：房地產(chǎn)市場不會崩盤，但黃金時代已經(jīng)過去，進入白銀時代。
黃金時代伴隨著廣義貨幣發(fā)行量的大幅上升，十年內(nèi)貨幣發(fā)行量擴大5倍，房地產(chǎn)
均價大致
上漲5倍。未來
房地產(chǎn)市場進入白銀時代，貨幣大規(guī)模發(fā)行的可能性不大，但貨幣購買力隱性縮水，依然支撐著房地產(chǎn)的底盤，隨著預(yù)期的模糊，以及
房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等利空消息的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域性與結(jié)構(gòu)性分化。
區(qū)域性分化已經(jīng)十分明顯，不同
城市的房地產(chǎn)預(yù)期有天壤之別，鄂爾多斯、溫州等地承受
房價下降的痛苦，鄭東新區(qū)、保定等城市
開發(fā)商則數(shù)錢到手軟。
資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐，因此
一線城市與區(qū)域性核心城市，仍然是房地產(chǎn)安全墊最厚的地方。另一些城市則受益于高鐵時代，導(dǎo)致城市地位急劇提升，如鄭州與武漢，因地利之便高鐵時代的地理中心，航空時的樞紐，成為國內(nèi)重要經(jīng)濟引擎。大城市周邊的一些小城鎮(zhèn)則受益于城市群概念，與大城市軌交半小時，迅速融入大城市經(jīng)濟圈，房價大幅提升。保定3月、5月房價環(huán)比漲速位居
全國第一，就是拜京津冀一體化、
北京資源外溢所賜。根據(jù)保定市住建局的
數(shù)據(jù)，去年，當?shù)毓厕k理
商品房預(yù)售合同登記備案14786套，今年3月1日至24日就辦理了3474套，不到一個月的備案數(shù)量相當于去年的近四分之一。另一個小鎮(zhèn)昆山，無論是產(chǎn)業(yè)還是文化，已經(jīng)與上海越來越緊密。
人口與資金逃離的城市，單純靠能源或者中低端制造業(yè)，實體經(jīng)濟發(fā)展不濟，如果此前房地產(chǎn)發(fā)展過于激進、民間金融杠桿過長，房地產(chǎn)市場不是已經(jīng)崩潰，就是處于崩潰的邊緣。
以鄂爾多斯為例。據(jù)鄂爾多斯市政府提供的數(shù)據(jù)，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米
住宅，加上前兩年的續(xù)建項目，共有2225.3萬平方米。鄂爾多斯房價從高位迅速回落到3000元上下，此前鄂爾多斯最貴的房子單價曾經(jīng)高達2萬/平，鄂爾多斯
成交量大幅下挫七成。鄂爾多斯房價，只有跌到民間的真金白銀浮出水面，
投資者破產(chǎn)的破產(chǎn)，清算的清算，而當?shù)厝藫碛袩o
貸款房屋、
價格低到再也不愿意出手售房時，才算進入真正的底部。
中國各個城市情況大不相同，沒有適用于全國的統(tǒng)一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房價下降，不會引發(fā)交易量上升，但資源、人才、權(quán)力集中的大城市剛好相反，房地產(chǎn)價格下跌將引發(fā)交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房價下跌三分之一，再放開戶籍與入學(xué)限制，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)成交量一定會像火箭般竄升。
房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性分化暗流涌動，一些開發(fā)商早已開始轉(zhuǎn)型，而另一些開發(fā)商在住宅與商業(yè)物業(yè)中苦苦掙扎，最后不得不出售公司資產(chǎn)保衛(wèi)家庭財富。
單純讓人居住、讓人購物的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)頹勢，住宅的剛性需求與改善型需求隱現(xiàn)玻璃天花板。高凈值的富裕投資者減少對房地產(chǎn)的投資，大批進城的新居民，需要一個長期的財富積累過程，才能形成新的購買力。商業(yè)物業(yè)則受到電商、同業(yè)競爭的巨大沖擊，寫字樓在到處建新區(qū)、企業(yè)動輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套絞索。
未來，影響中國房地產(chǎn)市場最大的因素是貨幣、稅收，而目前房地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型、分化，在艱難中找準白銀時代的方向。
房地產(chǎn)的新引擎就是將房地產(chǎn)與稀缺資源結(jié)合，以房地產(chǎn)之殼裝載其他稀缺資源。華夏幸福以房地產(chǎn)裝完整的產(chǎn)業(yè)鏈，而萬達正在進行基因改良，越來越多地注重與旅游與文化，注重城市中居民的完美休閑與體驗。
所謂旅游地產(chǎn)，就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口，這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗，是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭，是仰頭即風(fēng)景。無論是現(xiàn)在還是今年幾十年，中國最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)與這些稀缺服務(wù)業(yè)的結(jié)合，綻放出奇葩。房屋成交低迷時，城市
學(xué)區(qū)房與高檔養(yǎng)老院逆勢堅挺。房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，他們不僅要建房、建城，甚至提供完備的服務(wù)職能，設(shè)置學(xué)校、醫(yī)院、環(huán)境等，轉(zhuǎn)型為特色服務(wù)商，跨過這一步，房地產(chǎn)開發(fā)商將能立于不敗之地。
