6月份新房成交量或創(chuàng)年內(nèi)次低 樓市調(diào)整升級
發(fā)布時間：2014-06-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：被寄予厚望的“紅5月”在量價齊跌中冷清收場，而6月更是迎來“開門冷”。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月成交量繼續(xù)下滑，按此趨勢，6月成交量將成為2014年除春節(jié)外的月度最低。低迷的樓市行情讓市場漸趨謹慎。在購房者觀望情緒不斷加重、信貸資金也并無大范圍松動的情況下，各地降價正呈現(xiàn)逐漸蔓延的趨勢，開發(fā)商的救市促銷手段也更為多元，應(yīng)對樓市低谷的策略正在升級。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，以當(dāng)前降價樓盤促銷后的效果顯示，要取得顯著收效還需整體擴大降幅。
6月新房成交或創(chuàng)年內(nèi)次低
6月過半，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個重點
城市中，前22日新房累計成交和5月同期相比，跌幅高達16.9%。照此趨勢，6月成交量將成為今年除春節(jié)外的月度最低。與此同時，今年5月，
全國70個大中城市
房價出現(xiàn)進一步下探，無論是下降范圍還是下降深度，均出現(xiàn)了較大幅度的擴散，在全國房價下降趨勢增強的局面下，5月，素來堅挺的
一線城市房價也首現(xiàn)頹態(tài)，據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月北、上、廣、深四個城市的新建商品
住宅價格同比漲幅全面縮減。
而
庫存方面，截至5月，各線城市庫存快速攀升，九成監(jiān)測城市庫存消化周期延長。目前一線城市供過于求的趨勢愈演愈烈，尤以廣州、
北京最為明顯，平均庫存消化周期已飆升至12個月。由于一線城市特殊性，政府絕不可能放松
限購執(zhí)行力度，廣州開發(fā)商已先于其他一線城市發(fā)動全面降價，二線及三四線城市的庫存消化周期更分別達16與15個月，情形堪憂。
在二手房市場，2014年5月，四大一線城市中，上海和北京二手房價格均環(huán)比下降，其中北京二手房價格同比
上漲7.4%，漲幅較4月收窄2.8個百分點；環(huán)比下降0.9%，降幅較4月擴大0.7個百分點，降幅在全國居首，北京二手房價格已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下降。
6月中上旬，據(jù)偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手住宅的網(wǎng)簽量為4066套，比5月中上旬回落5.35%，比2013年同期回落46.08%，成交價格為29043元/平米，比5月成交
均價小幅回落3.8%。在樓市價格下行、成交量低迷的現(xiàn)階段，二手房業(yè)主出售意愿較為強烈，為了促進成交，業(yè)主也在逐漸地下調(diào)
掛牌價格。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，在信貸不出現(xiàn)突然大幅度扭轉(zhuǎn)的話，北京二手房價格將還有15%左右的
調(diào)整空間。
內(nèi)部促銷力度提升
在市場整體持續(xù)乏力的背景下，開發(fā)商促銷手段開始升級，降價動力也正在提升。繼低首付等促銷手段之后，最近樓市開始流行“員工內(nèi)部價”，只要是該
房產(chǎn)公司內(nèi)部員工，
買房時就能享受到比普通購房者大得多的折扣。
房產(chǎn)公司為內(nèi)部員工買房打折是很正常的事情，但是在市場行情平穩(wěn)或者很火的時候，即使是內(nèi)部員工，可能也只能享受到9.7折左右的
優(yōu)惠。“2013年，
房企給員工的購房優(yōu)惠普遍在9.5折到9.8折左右。有些熱銷樓盤甚至一點折扣都沒有，員工只享有優(yōu)先選房權(quán)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)部價優(yōu)惠幅度主要根據(jù)市場情況而定，“樓市好房子不愁賣，優(yōu)惠自然少，像今年房子不好賣，優(yōu)惠幅度也就相應(yīng)提高。”
通過內(nèi)部價實現(xiàn)促銷，全國布局廣泛、員工數(shù)目多的大型房企更有規(guī)模優(yōu)勢，2013年2月，某大型房企被曝將在全國142個城市實行折扣優(yōu)惠，通過內(nèi)部員工介紹可額外享受9.7折優(yōu)惠，其中內(nèi)部員工本人買房還可以根據(jù)工作年限最高享受7折優(yōu)惠，其中，鄭州、合肥、沈陽的項目已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的優(yōu)惠。2014年4月，該房企在鄭州工作四年的員工小王就以7折優(yōu)惠，折后每平米8000元價格購買公司一套二居室，“周邊同品質(zhì)房子價格在每平米1萬元，折后每平米8000元的價格還是很有吸引力。”小王說。
據(jù)悉，每當(dāng)樓市行情不景氣的時候，類似于內(nèi)部員工價這樣的特殊促銷招數(shù)就會多起來。2010年樓市低估期時，不少樓盤推出員工內(nèi)部優(yōu)惠折扣。這種福利往往也延伸到員工的親戚、員工的朋友身上。
觀望加劇
在“買漲不買跌”的心理作用之下，消費者普遍產(chǎn)生恐慌情緒，不斷推遲購買決定，使新房二手房的成交量從年初至今都在濃重的觀望中“跳水”，成交乏力，成交價持續(xù)下探。
“我去年四季度左右開始看房，剛開始看得比較頻繁，現(xiàn)在越來越懶，也有僥幸的心理，覺得房價還得跌，現(xiàn)在入手就買虧了，所以想再等一等，看看市場情況。”一位購房者說。
事實上，抱有同樣心態(tài)的購房人不在少數(shù)，據(jù)21世紀
不動產(chǎn)門店調(diào)查走訪，目前不少剛需客戶表現(xiàn)出了較濃的觀望態(tài)度，新房和二手房成交量的冷淡，讓他們更加不敢入市了。消費者的觀望，反過來又加重了樓市交易的僵局。過去幾年的情況表明，如果樓市持續(xù)上漲，購房者會毫無顧忌地“搶購”，唯恐房價不停上漲，遲了就更吃虧，而當(dāng)樓市陷入觀望，價格稍微有所下調(diào)，購房者就會陷入觀望。
負債率觸頂
房企資金鏈緊繃、業(yè)績重壓，是樓市調(diào)整升級的又一個重大誘因。近日，中原地產(chǎn)研究部對23家A股上市的大型房企財務(wù)指標進行分析，發(fā)現(xiàn)今年一季度房企資金鏈確實呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負債率達到77%的歷史最高水平。從剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負債率指標來看，2014年一季度，23家A股上市房企實際資產(chǎn)負債率達到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平（56%），房企償債壓力不容小覷。
中原地產(chǎn)研究部選取短期資金覆蓋率指標分析23家房企短期債務(wù)償還能力，該指標近8年走勢基本與
房地產(chǎn)行業(yè)冷暖程度保持一致。今年一季度23家A股上市樣本房企，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數(shù)最多的一個季度。其中有兩家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前，房企現(xiàn)金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。
流動性仍偏緊
信貸環(huán)境仍然偏緊，是
房地產(chǎn)市場頭頂?shù)?ldquo;緊箍咒”。近日，中國人民
銀行決定從6月16日起，對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)
貸款達到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點。此外，為鼓勵財務(wù)公司、金融
租賃公司和汽車金融公司發(fā)揮好提高企業(yè)資金運用效率及擴大消費等作用，下調(diào)其人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是繼
央行從4月25日起已經(jīng)分別下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)村合作銀行存款準備金率2個和0.5個百分點之后的第二次“定向降準”。
不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從直接影響來看，央行二次“定向降準”和房地產(chǎn)市場沒有直接的關(guān)系，對樓市基本沒有影響。從實際調(diào)研情況來看，目前市場上首套
房貸利率的主流變動情況并不大，仍是基準利率或上浮，并且視購房者個人資質(zhì)而定，最高上浮10%。
如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)資金面仍然還會相對緊張，整個市場尚不能形成連續(xù)降準導(dǎo)致的“流行性”寬裕的局面。
未來將有更多項目加入降價行列
“3月小陽春落空，4月樓市成交進一步趨冷，傳統(tǒng)的紅5月亦未能再現(xiàn)，6月至今也延續(xù)冷清，甚至一線城市也籠罩在觀望氛圍之中”，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，迫于
銷售業(yè)績以及資金鏈的雙重壓力，房企接下來將有更多項目主動加入降價行列。在外部環(huán)境短期難以改善的情況下，預(yù)計唯有價格的進一步松動，才能打破目前的市場觀望氣氛。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，在未來2-3個月里就會有更大范圍、更大幅度的降價現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市“降價潮”將真正來臨。不過，在亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來，2014年以來，樓市整體成交持續(xù)低迷，房地產(chǎn)行業(yè)
去庫存壓力不斷增大。不過，近期央行力挺首套房貸款要求、
公積金貸款周期縮短等一系列微調(diào)手段，透露出宏觀
調(diào)控政策有可能適度寬松的跡象，雖然目前對于提振樓市信心沒有明顯收效，但如果還會陸續(xù)有政策層面的利好聲音傳來，對于深陷低谷的樓市將能起到一定的托底作用。
隨著下半年大量自
住房項目的集中入市，任啟鑫認為，三季度樓市成交量將會出現(xiàn)階段性回暖，同時在自住房項目進一步分流剛需客群作用下，預(yù)計未來幾個月或?qū)懈嗟膭傂桧椖窟M入價格調(diào)整，而成交量將出現(xiàn)可預(yù)見性上漲，樓市整體呈現(xiàn)“量漲價跌”的局面。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認為，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過長時間價格上漲后往往會出現(xiàn)短暫的停滯期，這并不代表著樓市就此轉(zhuǎn)入全面下跌，2014年的房地產(chǎn)市場存在較大的不確定性，就市場自身而言，有調(diào)整的動力，但地方政府對房地產(chǎn)有很強的依賴性，也是客觀現(xiàn)實。
