房企風(fēng)險(xiǎn)高分化快 標(biāo)普預(yù)測(cè)今年平均售價(jià)降5%
發(fā)布時(shí)間：2014-06-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，銷售的沖擊加上資金的壓力，以致行業(yè)兩極分化越來越明顯。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在6月9日的在線研討會(huì)上表示，年初至2014中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)銷售疲弱，預(yù)期銷售將會(huì)在年中回升。標(biāo)普指出，去年內(nèi)地樓價(jià)升幅較大，預(yù)期是不可持續(xù)的，故料2014年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)平均售價(jià)下跌5%，從而帶動(dòng)銷量回升，預(yù)期全年銷量增長(zhǎng)10%。
對(duì)于2014年上半年以來出現(xiàn)的降價(jià)潮會(huì)不會(huì)延續(xù)的問題，標(biāo)普資深董事符蓓于會(huì)議中稱，
價(jià)格會(huì)有一定下調(diào)空間。她預(yù)計(jì)，二季度
房企會(huì)通過明顯
調(diào)整推貨量來提振銷售，加快現(xiàn)金回流。
行業(yè)分化加速
據(jù)標(biāo)普發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年以來
全國(guó)范圍內(nèi)的銷售量與去年同期較高的基數(shù)相比已經(jīng)變?nèi)�，平均售價(jià)也開始下跌。不過大部分獲評(píng)級(jí)的
開發(fā)商2014年初的現(xiàn)金余額水準(zhǔn)較高，因此它們2014年以來的降價(jià)幅度不大。
她預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)
政策和信貸政策的有所放松，大量的新推盤入市和自住型需求可能將在2014年下半年推動(dòng)銷售量有所復(fù)蘇。
符蓓在研討會(huì)上還提到，由于部分地區(qū)
房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量
庫(kù)存，壓低了房地產(chǎn)的整體價(jià)格。而由于銷售和
融資狀況將會(huì)比此前強(qiáng)勁的水準(zhǔn)弱化，房地產(chǎn)商和各
城市市場(chǎng)的兩極分化速度將在2014年加快。
符蓓指出，盡管經(jīng)營(yíng)狀況和融資環(huán)境的挑戰(zhàn)性高于2013年，但大型開發(fā)商擁有的資源足以令其抵御市場(chǎng)回調(diào)的影響和對(duì)行業(yè)進(jìn)行整合。“由于國(guó)內(nèi)存在政策因素，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然較高，開發(fā)商的兩極分化步伐將加快。”
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的拐點(diǎn)，符蓓則從整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率來看待這個(gè)問題。她認(rèn)為，未來幾年，
房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)受到市場(chǎng)和政策等的影響，維持溫和。但是由于
土地成本增速超過售價(jià)增速，利潤(rùn)率下降將成為該行業(yè)的結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)。
房企融資風(fēng)險(xiǎn)較高
其實(shí)，房企除了銷售疲弱，于資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也有所減緩。
對(duì)此符蓓表示，融資環(huán)境的確會(huì)有所放緩，從2014年上半年境外的融資量來看，還是比較合理的。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來債券市場(chǎng)可能仍對(duì)歷史情況較好的獲評(píng)級(jí)開發(fā)商開放，債券發(fā)行步伐將有所放緩。
盡管如此，符蓓認(rèn)為境外融資票面
利率將在2014年整體上升，與境內(nèi)借款相比仍具吸引力。“銷售復(fù)蘇最為亟需的支持因素是按揭
貸款的增加，銷售疲弱的開發(fā)商在2015年面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)較高。”
事實(shí)上，除了債券融資，信托貸款的快速增長(zhǎng)表明信托已成為國(guó)內(nèi)房企融資非常重要的渠道。但是，符蓓并不看好信托融資，她認(rèn)為信托融資成本比前幾年要高很多，并且是存在上升的態(tài)勢(shì)和壓力的。
不過，從政策大環(huán)境來看，決策管理層已對(duì)金融方面有所放松。
值得一提的是，在標(biāo)普的報(bào)告中，過去的一個(gè)季度內(nèi)，標(biāo)普將兩家公司評(píng)級(jí)下調(diào)。其中，花樣年由BB-負(fù)面調(diào)至BB-穩(wěn)定，
恒大地產(chǎn)由BB-負(fù)面調(diào)整為BB負(fù)面信用觀察名單。
對(duì)此，標(biāo)普表示，那些更為激進(jìn)的以債務(wù)融資支持?jǐn)U張或執(zhí)行能力較弱的企業(yè)將面臨評(píng)級(jí)下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。
