廣州樓市供需仍處平衡區(qū)間 剛性需求仍在積累
發(fā)布時(shí)間：2014-06-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：廣州樓市走向近期可謂撲朔迷離，繼紅五月不紅之后，剛剛結(jié)束的端午小長假又出現(xiàn)了大盤亞運(yùn)城大幅降價(jià)的情況，降價(jià)潮似乎有一觸即發(fā)的跡象。然而，樓市今后何去何從？短期會否絕地反擊？長遠(yuǎn)又會否一蹶不振？這些問題都需要核心數(shù)據(jù)——供求關(guān)系來說話。
數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市當(dāng)前無論是供求比還是去化周期，雖然仍處在平衡區(qū)間，但都處于上升趨勢，樓價(jià)已存在一定下降的壓力。
廣州市國土房管局曾組織研究，對2020年前廣州樓市每年的新增供應(yīng)量進(jìn)行分析，以常住人口增長情況進(jìn)行估算，未來數(shù)年廣州樓市每年需要供應(yīng)
商品房約1100萬平方米。而近年來，年均實(shí)際網(wǎng)簽量約為700多萬平方米，供應(yīng)與真實(shí)需求之間其實(shí)存在不小缺口。
分析：樓市或還有8~10年高峰期
廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，只要廣州的人口仍在不斷地增加，
市場需求就將仍然旺盛。
而隨著增城、從化并入市區(qū)，新黃埔區(qū)的設(shè)立，也會令廣州房
地產(chǎn)市場空間拓寬。由于地鐵的大量興建和城市空間的拓展，令普通工薪階層可以依托城市公共
交通，購買剛需產(chǎn)品，廣州
房地產(chǎn)市場未來仍將有8~10年的高峰發(fā)展期。
這些論據(jù)都表明廣州樓市的承接力不會在近幾年快速枯竭。不過，周峰認(rèn)為，如果廣州常住人口增速下滑的情況持續(xù)，隨著“80后”“90后”的
購房在2019年~2020年左右可能將出現(xiàn)真實(shí)需求難以為繼的狀況。
短期：樓市供求失衡逐步顯現(xiàn)
分析數(shù)據(jù)顯示：目前廣州的
庫存消化周期仍在不到13個(gè)月的水平，而今年以來的供求比為1.2左右，仍處于較為平衡的區(qū)間。
另一方面，根據(jù)陽光家緣6月9日的最新數(shù)據(jù)，廣州目前全市可售未售面積為868.85萬平方米、63243套
住宅，比4月末提升了70多萬平方米，已經(jīng)達(dá)到近兩年來的最高水平。而從4月開始，
開發(fā)商的競爭在大幅加劇，正是由于供求比引發(fā)的。
長期：剛性需求仍在積累
從廣州市國土房管局獲得的
獨(dú)家數(shù)據(jù)中了解到，目前，廣州市居民自有住房率已經(jīng)達(dá)到95%左右，而人均居住面積更從1999年的12.44平方米提高到了2012年的22.5平方米，短短14年間每個(gè)人的居住面積提高了10平方米，比1999年提高了近八成。住房占居民家庭全部財(cái)產(chǎn)的平均比重已超過50％，是居民家庭財(cái)產(chǎn)增長最快的部分。
不過，隨著廣州常住人口的增加，住房需求仍在不斷增長。而從供應(yīng)端來看，近年來，廣州商品住房用地供應(yīng)缺口較大。以2007年~2011年為例，全市新建商品住房成交量平均每年約為700多萬平方米。同期，全市十區(qū)年均供應(yīng)商品住宅用地211萬平方米、建筑面積404萬平方米，供需缺口約300萬平方米。
夾心層買不起商品房
今年，廣州市國土房管局已表態(tài)，將抓緊制定出臺解決“夾心層”住房困難問題的政策方案。
廣州戶籍人口中中等收入（家庭年人均可支配收入20663元~91844元）家庭約為142萬戶，占比超過五成，無自有產(chǎn)權(quán)住房或家庭人均自有產(chǎn)權(quán)住房不足15平方米的中等收入家庭有約22萬戶。
