土地收入下滑

    在同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉看來，2014年以來，房地產(chǎn)市場供求進入低迷期，土地出讓金也呈現(xiàn)出增幅下滑的態(tài)勢，部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發(fā)階段性的土地財政危機。

    張宏偉對媒體稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其余賣地收入支配權(quán)限較大。從這個角度來講，土地財政引發(fā)了各地的推地賣地熱潮。

    中原集團創(chuàng)始人、董事施永青稱，大多數(shù)地方政府把還債的希望寄托于賣地，一旦房地產(chǎn)價格下跌，“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這么多錢，舊債就會出問題。”一位房地產(chǎn)私募基金負責人和媒體分享了一個真實的案例：他的一位朋友在南京拿了一個20萬平方米的商業(yè)項目，現(xiàn)在基本“死”在那里了。在他拿地的時候，地方政府告訴他，這個區(qū)域只規(guī)劃了他們一個商業(yè)項目。結(jié)果兩年后，周邊商業(yè)地產(chǎn)“遍地開花”。

    上述在沈陽有項目的開發(fā)商表示：“現(xiàn)在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。

    包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內(nèi)的多個城市推出了直接或間接的“救市”政策。

    野村證券中國首席經(jīng)濟學家張智威對媒體表示，對于一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因為地方政府財政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現(xiàn)在，地方政府對土地的依賴度更強。

    同策咨詢近日發(fā)布的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示，土地財政依賴度較高的（超過80%）13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。

    繼續(xù)賣還是斷供

    據(jù)媒體梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現(xiàn)實，地方政府在推地策略上出現(xiàn)了明顯分歧。

    杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”；成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地；而以常州、連云港為代表的城市則大幅下調(diào)了供地總量。

    一位資深業(yè)內(nèi)人士認為，政府“惜售”土地，賭的是財政儲備與市場轉(zhuǎn)暖的時間長度，其中要害在于政府短期內(nèi)不靠土地收入也能正常運轉(zhuǎn)。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財政有所儲備，因此政府敢于賭一賭市場轉(zhuǎn)暖，也是正常的。

    張宏偉表示，2014年國土資源部暫停對外發(fā)布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權(quán)。尤其是在供地量與節(jié)奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節(jié)奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進而扭轉(zhuǎn)土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。