外資看空中國房地產(chǎn)

    在國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入分化調(diào)整之時，外資機構(gòu)也是一片看空之聲。

    近日，巴克萊發(fā)表的研究報告指出，雖然中國內(nèi)地樓市前景充滿挑戰(zhàn)，但多家內(nèi)地房企表示對達成全年銷售目標(biāo)有信心，為了達標(biāo)將不惜犧牲項目毛利率。該機構(gòu)稍早之前的一份報告稱，中國房地產(chǎn)市場悲觀情緒正迅速惡化。由于2013年下半年貨幣融資條件進一步緊縮、過度開發(fā)和開發(fā)商杠桿比率的提高，當(dāng)前樓市供需情況惡化。巴克萊預(yù)計中國內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢將延續(xù)至2015年。

    同時，穆迪投資者服務(wù)公司宣布，將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。穆迪預(yù)計未來12個月內(nèi)，中國住宅房地產(chǎn)銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱。該機構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)業(yè)銷售增長下降的主要原因是：國內(nèi)流動性收緊，按揭貸款利率提高，購房者預(yù)計房價會進一步下降，中國GDP增長將放緩。自2012年11月至此次調(diào)整，穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望一直是“穩(wěn)定”。

    瑞銀發(fā)表的研究報告認為，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟面臨的最大風(fēng)險，中國的房地產(chǎn)市場正面臨拐點，而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

    野村證券更是直接判斷，目前中國住房市場上存在嚴重的供應(yīng)過剩問題，同時開發(fā)商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售水平也都在下降，從而導(dǎo)致這一市場開始進入低迷期。

    外資對于中國樓市的判斷直接影響到了房企海外融資成本。

    龍湖地產(chǎn)本月宣布，與匯豐、摩根士丹利訂立協(xié)議，發(fā)行20億元、2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息率為6.75%。與之相比，龍湖地產(chǎn)3月與7家本地及國際銀行簽訂一項29.25億港元的五年期定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+Shibor，綜合成本不到4%。

    在近期內(nèi)地民營房企操作的境外融資中，龍湖地產(chǎn)的融資成本最低，一個重要原因是在境外機構(gòu)的評級中，龍湖地產(chǎn)長期保持最高的信用評級。相比之下，本月碧桂園發(fā)布的兩項美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本都在7%以上，水務(wù)地產(chǎn)的一筆境外融資成本達12.5%。

    北京中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地房企共發(fā)布12項境外融資計劃，合計融資額度45.9億美元，較此前幾年明顯下降。大部分企業(yè)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本上升至7%以上。

    樓市“下半場”到來

    在內(nèi)憂外患的影響下一些房地產(chǎn)大佬對于未來的地產(chǎn)形勢也表現(xiàn)出了悲觀情緒。“從提示風(fēng)險的角度，我認為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風(fēng)險要有充分的認識，積極應(yīng)對是必要的。”萬科總裁郁亮表示，萬科對于行業(yè)的態(tài)度很明確，可用八個字概括為“謹慎樂觀，積極應(yīng)對”。

    “我依然看好房地產(chǎn)行業(yè)，否則萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)、退出原有的業(yè)務(wù)了。”郁亮認為，積極應(yīng)對的前提是對行業(yè)前景有信心，以前的樓市是黃金時代，現(xiàn)在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結(jié)束，中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細化才剛剛開始。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很多的機會。

    中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容直言，持續(xù)上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌，各個城市的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成為一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。

    其實，中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)持續(xù)多年。北京市二環(huán)內(nèi)的住房價格在十幾年時間里由3000元/平方米上漲到6萬元/平方米以上，上漲幅度達到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場發(fā)展史上都是絕無僅有的。中國的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時間長，十多年的時間里房價可謂狂飆，這個巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。