[提要]在住宅市場因調(diào)控而波動起伏之際，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)去年以來迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建“CBD”(中央商務(wù)區(qū))、金融區(qū)、超高層酒店和辦公樓宇。

　　在住宅市場因調(diào)控而波動起伏之際，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)去年以來迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建“CBD”(中央商務(wù)區(qū))、金融區(qū)、超高層酒店和辦公樓宇。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇動力除住宅調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商“轉(zhuǎn)身”外，還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。但商業(yè)地產(chǎn)如果一哄而上、過于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過剩、風(fēng)險增加。

　　商業(yè)地產(chǎn)擺脫陰影進(jìn)入“快車道”

　　統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，全國住宅銷售面積增長7.4%，但同期辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積增速分別為25.9%和35.2%。一度因金融危機(jī)而陷入低谷的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)恢復(fù)“元氣”。

　　租金上漲是商業(yè)地產(chǎn)市場回暖的表征。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，上海甲級辦公樓市場租金環(huán)比上漲6.5%，達(dá)到7.5元/平方米/天。其中，浦西平均租金上漲7.1%，至7.6元/平方米/天，這是浦西自2005年以來環(huán)比增幅最大的一季。浦東平均租金增速在經(jīng)歷去年第三季度的短暫放緩后，在第四季度呈現(xiàn)強(qiáng)勁上漲態(tài)勢，環(huán)比漲5.8%至7.4元/平方米/天。

　　一家跨國制造業(yè)企業(yè)去年四季度租賃浦西會德豐國際廣場約4500平方米辦公空間，使辦公室面積擴(kuò)大近80%;另一家專業(yè)服務(wù)類外企則在“企業(yè)天地”擴(kuò)租約30%達(dá)到近4000平方米。一些新竣工的辦公樓短期內(nèi)簽約率就達(dá)到50%以上。

　　另一家知名物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，去年上海商業(yè)地產(chǎn)市場一共有22個整棟物業(yè)交易，總成交金額達(dá)360億元，為2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲級寫字樓空置率已經(jīng)下降至7%，這是近20年來的最低水平;租金則較2009年同期上漲22.8%，并超過了2008年金融危機(jī)之前的峰值。

　　2010年，萬科、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)多家一線住宅開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)將成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的一大發(fā)展方向。

　　樓市調(diào)控下“轉(zhuǎn)身”　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中“掘金”

　　2010年，萬科的住宅銷售額首次突破1000億元，但它同時改變了多年堅持的住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)年在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元。

　　“如果住宅市場一直這么好，為何要去做商業(yè)地產(chǎn)?”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說，“這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在為未來的市場變局作準(zhǔn)備。”#p#副標(biāo)題#e#

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行、保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)等因素正在改變業(yè)內(nèi)對住宅市場的預(yù)期，雖然長遠(yuǎn)依然看好，但短期內(nèi)的風(fēng)險和不確定因素正逐漸累積。復(fù)星國際聯(lián)席總裁、復(fù)地集團(tuán)執(zhí)行董事范偉表示，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場波動的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險過大。在此形勢下，許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險、尋求更廣的發(fā)展空間。

　　另一個因素是：不少城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、服務(wù)經(jīng)濟(jì)顯著增強(qiáng)，對辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長。這在日本、韓國等國也均有先例。近年來，國內(nèi)一線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)在GDP中的比例均已過半，部分二線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)比例也接近50%，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進(jìn)入“黃金周期”。

　　張良軍表示，預(yù)計2011年中國商業(yè)地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)三個趨勢：一是國內(nèi)的保險資金及機(jī)構(gòu)投資者將增加商業(yè)地產(chǎn)尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資;二是出于對中國經(jīng)濟(jì)增長的信心，國外投資者仍將投資國內(nèi)商業(yè)物業(yè)，并將布局從一線城市拓展到二、三線城市;三是由于商務(wù)部門的“限外”等政策，國內(nèi)投資者在整個商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中的比重將加大。

　　“超前發(fā)展”風(fēng)險值得警惕

　　仲量聯(lián)行上海分行董事總經(jīng)理顧東尼說，金融危機(jī)對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響已基本結(jié)束，隨著城市化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等進(jìn)程的加快，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)將迎來長期、快速的發(fā)展。

　　但一哄而上、過于超前的發(fā)展無疑將帶來風(fēng)險重重。比如，“金融中心”是近年來不少城市在轉(zhuǎn)型過程中提出的新定位。據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)已有數(shù)十個城市提出建設(shè)“國際金融中心”“區(qū)域性金融中心”等。作為金融中心最直觀的形象之一，超高層的辦公樓、酒店在不少城市紛紛“落地”;一些城市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)量成倍增長。實際上，從金融業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律看，絕大多數(shù)城市短期內(nèi)并不具備發(fā)展成為“金融中心城市”的現(xiàn)實條件。

　　張良軍說，有些城市規(guī)劃建設(shè)1000萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，辦公樓的比例即使僅占其中的1/2，也接近甚至超過目前北京、上海等城市CBD全部甲級辦公樓的存量規(guī)模;以每年10萬平方米的消化速度計算，至少需要50年才能被市場全部吸收。如此“超前”，實際上已埋下泡沫的種子。

　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，嚴(yán)格來說，商業(yè)地產(chǎn)的潛力跟GDP沒有直接關(guān)系，而更多地與服務(wù)經(jīng)濟(jì)的成熟度相關(guān)，因為后者才能帶來真正的辦公樓、商鋪、酒店需求。一些城市應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)的需求規(guī)模有個合理的估算。“比如，如果一個城市規(guī)劃有30萬人直接從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以每人辦公面積15平方米計算，總面積需求是450萬平方米;如果盲目建設(shè)，幾年之后就會出現(xiàn)過剩的局面;商業(yè)物業(yè)的滯銷也會使開發(fā)商無法償還銀行貸款，釀成金融風(fēng)險。”張良軍說。此外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃還應(yīng)考慮商業(yè)環(huán)境變化等因素。