剛需強勁致房價松動有限

    在“崩盤論”、救市、限購松綁等一系列重磅信息的轟炸下，太原相當一部分購房者對后市降價預(yù)期繼續(xù)升溫，他們濃厚的觀望情緒以及放緩入市的舉動，直接導(dǎo)致許多新盤開盤的銷售情況并不樂觀。

    數(shù)據(jù)顯示：4月份，太原新建商品住宅價格為6878元/平方米，與3月份相比環(huán)比下跌0.42%，從2014年開始，這已是太原新建商品住宅價格第三次環(huán)比上月出現(xiàn)下跌。值得注意的是，同比2013年4月的6184元/平方米，則仍然上漲11.22%。

    盡管從數(shù)據(jù)上看，太原樓盤成交價有所松動，但媒體近日走訪多家在售樓盤售樓部發(fā)現(xiàn)，各大樓盤的報價基本沒變，只是紛紛推出了奢華派對、迪士尼樂園、抽獎、1萬頂N萬等名目繁多的活動來吸引消費者，為市場加溫。

    “在經(jīng)歷2013年量價飛漲的繁華之后，樓市的確迎來了歷史上最嚴峻的轉(zhuǎn)折點。”易居中國克而瑞華北（山西）公司總經(jīng)理助理牛佩華認為，房價出現(xiàn)小幅下降，是市場的正常反應(yīng)，但崩盤的可能性幾乎沒有。“單從價格上說，要看下降幅度和空間有多大，以太原為例，一個樓盤下調(diào)10%都很勉強，如果說大面積降價或者崩盤更是可能性極小。”

    牛佩華分析，對于太原樓市而言，如果看數(shù)據(jù)，全年的均價也許會有所下降，但具體到什么樓盤降價則要分項目來具體問題具體分析。比如：1萬元-1.8萬元價位的高端項目，是對拉低成交均價貢獻最大的項目。事實上，“星河灣”、“摩天石”、“MOMA”等這些樓盤屬于頂級奢侈豪宅，本身挖掘的就是少數(shù)客群，銷售情況自然都不甚樂觀。因此，受大環(huán)境的沖擊也最為明顯，降價1000元到3000元的可能性會比較大。而像以“萬科藍山”、“恒大”等為代表的中高端剛需盤，由于受成本控制，降價的幅度則非常有限。

    那么，在政策不穩(wěn)、信貸收緊、市場觀望等多方因素影響下，如何判斷房地產(chǎn)市場是否開始降價？牛佩華認為，主要看降價是個案還是普遍現(xiàn)象。只有全面開始下跌，也就是說，比如“富力”或“萬科”等這些對市場敏銳度極高的大型地產(chǎn)的所有項目開始調(diào)價，而不是其中一個，才可能被認為是大跌的前兆。

    山西財經(jīng)大學教授馬培生也認為，太原新建商品住宅的平均價格由3月的6907元/平方米下降到4月的6878元/平方米，降幅很小，并不能由此就簡單得出樓市降價的結(jié)論。將總成交房價除以總成交面積，算出平均房價，對于判斷房地產(chǎn)市場并不科學；追蹤同一物業(yè)不同時期的價格變化，進行加權(quán)計算得出的房價數(shù)據(jù)，才能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的變化。他認為，眼下，太原市小產(chǎn)權(quán)房和“五證不全”房叫停，相對來說，住宅供應(yīng)量減少，而需求量則沒有明顯的下降。受整個房地產(chǎn)市場悲觀情緒的影響，觀望的購房者不少，但最需要正視的是，強勁的剛需是不爭的事實。