博鰲亞洲論壇開了10次年會(huì)，房地產(chǎn)市場10次都是該年會(huì)的議題之一，中國房地產(chǎn)之炙手可熱，可見一斑。

　　作為博鰲亞洲論壇的“收官”分論壇之一，今年的房地產(chǎn)分論壇，將主題定為“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”，既關(guān)注嚴(yán)厲調(diào)控政策下中國房地產(chǎn)市場，也關(guān)注這一市場的未來發(fā)展路徑。

　　今年1月，中國出臺(tái)“新國八條”樓市調(diào)控新政，提出從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，隨后國內(nèi)35個(gè)限購城市相繼出臺(tái)限購政策，一線城市房產(chǎn)交易數(shù)量應(yīng)聲而落。

　　嚴(yán)厲的政策調(diào)控之下，今年到會(huì)的嘉賓甚至超過往年，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮、SOHO中國董事長潘石屹、首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光、怡海置業(yè)董事長王琳達(dá)在內(nèi)共有7位嘉賓參與了對話，是近年來最多的一次。

　　下半年降10%以上？

　　劉曉光、潘石屹兩位房產(chǎn)“大佬”均在發(fā)言中提到，在北京、上海等一線城市，樓市成交驟減50%，樓市調(diào)控新政“下猛藥”不可謂沒有效果。

　　劉曉光表示，經(jīng)過此輪調(diào)控，大的“雙軌制”格局基本確定，而一些熱點(diǎn)城市過快增長的現(xiàn)象也得到遏制，不僅北京、上海的銷量大跌50%左右，這些城市周邊地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格也開始松動(dòng)。他認(rèn)為，調(diào)控效果在今年8月會(huì)體現(xiàn)得更加清楚，屆時(shí)，房價(jià)將可能出現(xiàn)同比10%以上降幅。

　　潘石屹則分析說，中國的樓市調(diào)控政策以2011年為分水嶺，之前是對“原因”進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控對象是市場的供應(yīng)量、需求量，用土地、貨幣政策、按揭貸款成數(shù)去調(diào)控，而今年開始直接調(diào)控“結(jié)果”，直接限價(jià)、限購，因此全國35個(gè)限購城市成交量出現(xiàn)大跌。

　　1989年即進(jìn)入房地產(chǎn)市場的怡海置業(yè)董事長王琳達(dá)說，她幾乎經(jīng)歷過內(nèi)地所有的樓市調(diào)控，此輪調(diào)控是她碰到的最嚴(yán)厲調(diào)控。與劉曉光的看法相似，王琳達(dá)相信，從二季度起，調(diào)控成效正日益呈現(xiàn)。而隨著政府保障房的大量出臺(tái)，對商品房市場也有一定的影響。

　　在此之前數(shù)日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在北京召開的媒體溝通會(huì)上曾表示，預(yù)估全國房價(jià)下調(diào)不會(huì)超過15%。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)今年的日子遠(yuǎn)比2008年好過，房企不會(huì)像彼時(shí)一樣，降價(jià)幅度達(dá)到20%~30%。潘石屹則近似賭氣地說，房地產(chǎn)價(jià)格“2011年之前是市場說了算，2011年之后是政府說了算”。

　　住房絕對短缺？

　　盡管諸位地產(chǎn)“大佬”似乎描述了一幅黯淡的近期房地產(chǎn)畫面，其實(shí)他們對于中國房地產(chǎn)市場的長期前景依然樂觀。

　　王琳達(dá)說，中國的城市化仍然在進(jìn)行中，房地產(chǎn)依然有很長遠(yuǎn)的市場。潘石屹表示，城市化是支撐中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的基本動(dòng)力，中國房地產(chǎn)前景看好。劉曉光也認(rèn)為，在中國，房地產(chǎn)肯定是保值的重要工具。

　　而在陳淮看來，討論房地產(chǎn)的前景甚至就是一個(gè)“偽命題”。“中國人想不想成為世界最有競爭力的強(qiáng)國?想不想13億中國人都過得比美國人還富足?想不想根本解決城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的矛盾?想不想根本解決‘三農(nóng)’問題?想不想克服中國資源短缺帶來的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展約束?”

　　坐在發(fā)言席上的陳淮，突然提高了音調(diào)，用這樣一組排比句“質(zhì)問”論壇在座的每一個(gè)人。陳淮認(rèn)為，中國所有重大戰(zhàn)略難題的解決途徑，只有一個(gè)，那就是讓大多數(shù)人搬到城市中，加速推進(jìn)城市化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。#p#副標(biāo)題#e#

　　“這是一個(gè)無須質(zhì)疑的前景。就如同我們無須質(zhì)疑小伙子將來要娶媳婦。”陳淮的話引發(fā)全場一片笑聲，夾雜掌聲。陳淮肯定地說：“中國住房還處于絕對短缺階段!”

　　這一次，他拿穿衣服來做了比喻——“就像一個(gè)人過去凍得要死，現(xiàn)在剛有衣服穿了，這還不行，接下來，他還要有區(qū)分不同季節(jié)不同場合穿的衣服，再接下來，還要有一點(diǎn)時(shí)髦的衣服，最后，他還會(huì)追求名牌衣服，這四個(gè)階段，我們剛剛走完第一個(gè)階段。”

　　陳淮說，目前中國雖實(shí)現(xiàn)了接近50%的城市化率，但現(xiàn)在居住在城市中的人，至少有四分之一頭上還戴著一個(gè)叫做“農(nóng)民工”的“專有名詞”，“城門口還有2億人準(zhǔn)備在未來10年搬進(jìn)城里來”，而城市里，改善住房的需求也是一個(gè)“不需要討論”的現(xiàn)實(shí)。

　　他指著在座的論壇代表說：“什么是絕對短缺?今天參會(huì)代表有100人，如果會(huì)議主辦方只給我們準(zhǔn)備了80個(gè)盒飯，不管這個(gè)價(jià)格高低，總是有20人吃不上，這種狀態(tài)叫絕對短缺。”

　　正是這種“剛需”，推動(dòng)過去數(shù)年，賣房子就好像“三伏天里賣雪糕”，房價(jià)持續(xù)上漲，樓市火爆，甚至有樓盤開盤4小時(shí)就已銷售一空。但隨著“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”落地，陳淮認(rèn)為，這樣的好日子已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)市場將回歸常態(tài)，回歸有著“四季輪回”的正常市場環(huán)境。

　　縱深改革調(diào)整四大關(guān)系

　　回歸“常態(tài)”的中國房地產(chǎn)市場，將會(huì)對地產(chǎn)企業(yè)提出怎樣的要求?正如這個(gè)分論壇的主題一樣，企業(yè)家們無一例外都提到了“創(chuàng)新”。

　　潘石屹認(rèn)為，隨著中國實(shí)現(xiàn)保障房占據(jù)房地產(chǎn)半壁江山，房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨空前競爭，需要在產(chǎn)品上不斷創(chuàng)新。

　　劉曉光告訴《第一財(cái)經(jīng)(微博)日報(bào)》，保障房大量入市將使部分中端購房者轉(zhuǎn)向購買保障房，在這種情況下，企業(yè)不僅要賣樓，也要為樓盤提供便捷的生活服務(wù)項(xiàng)目。王琳達(dá)也表示，通過為地產(chǎn)項(xiàng)目配套商業(yè)設(shè)施、教育等創(chuàng)新舉措，樓盤很受歡迎。近年隨著房價(jià)高漲，他們則通過推出小戶型，滿足剛畢業(yè)青年的住房需求，同樣在市場獲得良好反響。

　　而在陳淮看來，要根本解決房價(jià)與民眾收入矛盾問題，則需要政府從四個(gè)更深層次的方面入手進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。首先需要突破的，是當(dāng)前中國城市結(jié)構(gòu)不合理，需要協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，中國大型城市、二三線城市、小城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例大約為2∶2∶1∶5，陳淮說，理想的比例應(yīng)該是2∶4∶2∶2，“這意味著未來中國沿海大城市的人口比重不應(yīng)再提高，當(dāng)前的城市承載力已經(jīng)超過極限，房價(jià)因而高企”。

　　中國的土地制度需要調(diào)整。陳淮表示，當(dāng)前中國異地就業(yè)人口多達(dá)1.56億人，沒有一個(gè)人是扛著自家宅基地來到異地的，宅基地置換問題已經(jīng)到了非解決不可的時(shí)候。“中國的小產(chǎn)權(quán)房問題，核心問題是土地制度問題。這個(gè)問題不調(diào)整，中國房產(chǎn)供求關(guān)系難以理順。”

　　中央和地方稅負(fù)關(guān)系也應(yīng)調(diào)整，陳淮分析說，1994年中國制定分稅制的時(shí)候，地方?jīng)]有全民醫(yī)保、免除學(xué)雜費(fèi)等諸多民生和公共服務(wù)的任務(wù)，而現(xiàn)在被廣泛批評的地方政府過分依賴“土地財(cái)政”，從某種意義上講正是因?yàn)榈胤秸�府需要提供更多公共服�?wù)。他認(rèn)為，應(yīng)通過放開讓地方發(fā)行市政債、征收不動(dòng)產(chǎn)稅等，用以調(diào)整中央地方稅負(fù)關(guān)系。

　　陳淮指出，中國還應(yīng)在收入分配結(jié)構(gòu)方面做出調(diào)整。唯有如此，才能從根本上促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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