提示：一邊是陸續(xù)公布的年報(bào)顯示上市房企負(fù)債率大幅提高;一邊是調(diào)控利劍不斷出鞘，成交量持續(xù)低迷倒逼開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極促銷。種種跡象顯示，樓市買賣雙方的博弈正朝有利于購(gòu)房者的方向轉(zhuǎn)變。

    長(zhǎng)期以來(lái)，由于商品住房供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商掌握著核心信息，樓市處于賣方市場(chǎng)。在賣方市場(chǎng)里，開(kāi)發(fā)商不僅擁有定價(jià)權(quán)，還牢牢掌握著話語(yǔ)權(quán)。而住房作為生活必需品，在過(guò)去幾年投機(jī)盛行的氛圍里，“一房難求”更讓購(gòu)房者叫苦不迭，這種狀況能否隨著調(diào)控深入和樓市調(diào)整而改觀？

    有業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)樓市成為買方市場(chǎng)，或者說(shuō)買賣雙方博弈力量相當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)才是有效的，樓市才能真正進(jìn)入理性運(yùn)行的軌道。顯然，隨著土地開(kāi)發(fā)資金消耗量增多，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，將迫使其在定價(jià)上考慮購(gòu)房者的承受能力，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上的話語(yǔ)權(quán)會(huì)有所減弱。

    促成樓市緩慢向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，除去話語(yǔ)權(quán)的漸進(jìn)式轉(zhuǎn)移，還有一個(gè)條件就是信息的公開(kāi)透明。發(fā)改委近日發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，商品房經(jīng)營(yíng)者要一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。業(yè)內(nèi)專家表示，此舉是打擊捂盤惜售、囤房漲價(jià)政策的延續(xù)，在促進(jìn)樓市的信息公開(kāi)上又進(jìn)了一步。從效果預(yù)期看，將迫使開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)更為合理，加快推盤節(jié)奏。

    樓市中銷售信息不透明、不對(duì)稱一直廣為詬病，有觀點(diǎn)認(rèn)為這是造成開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者話語(yǔ)權(quán)不對(duì)等的根本原因。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易雙方掌握的信息必須對(duì)稱，否則交易就是不公平的。商品房銷售信息公開(kāi)化成為趨勢(shì)，無(wú)疑為樓市向買方市場(chǎng)過(guò)渡再添有利條件，改變目前買賣雙方博弈力量懸殊和對(duì)市場(chǎng)影響力失衡的狀態(tài)。

    過(guò)去幾年，購(gòu)房者的預(yù)期受太多因素左右，受各式各樣的信息和言論影響。投資者更成為了市場(chǎng)里的“搖擺人”，購(gòu)房者不但要與開(kāi)發(fā)商博弈，還要與投資者博弈。如今在對(duì)投資投機(jī)性需求的持續(xù)打擊下，樓市的博弈機(jī)制已經(jīng)相對(duì)簡(jiǎn)單，購(gòu)房者作為買方的力量開(kāi)始顯現(xiàn)。加之政府對(duì)住房的居住功能重新定位，投資者攪動(dòng)市場(chǎng)的時(shí)代已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)去。開(kāi)發(fā)商盡管還握有定價(jià)主動(dòng)權(quán)，但在成交低迷、資金鏈趨緊的趨勢(shì)下，不得不在定價(jià)上根據(jù)買方的購(gòu)買力和預(yù)期重新考量。

    更為重要的是，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)這兩年樓市的跌宕起伏，購(gòu)房觀念已經(jīng)發(fā)生了很大變化。公眾對(duì)樓市運(yùn)行和房?jī)r(jià)上漲機(jī)理有了大致了解，消費(fèi)和購(gòu)房心態(tài)已經(jīng)相對(duì)理性。加之政府通過(guò)持續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策加以引導(dǎo)，限購(gòu)、限貸切斷了投資者的炒作渠道，開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)、哄抬房?jī)r(jià)的行為也被嚴(yán)厲打擊，購(gòu)房者已經(jīng)很難再被各種言論所煽動(dòng)，出現(xiàn)過(guò)去兩年多次出現(xiàn)的恐慌式購(gòu)房。#p#副標(biāo)題#e#

    而且，一次性公開(kāi)房源和設(shè)定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的做法，將使老百姓心里有一個(gè)合理的目標(biāo)價(jià)位，在住房消費(fèi)上更為理性。按照新“國(guó)八條”規(guī)定，各城市要合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。目前已經(jīng)有不少二、三線城市陸續(xù)公布這一控制目標(biāo)。我市近日公布的《關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》中即有2011年我市市區(qū)新建住宅價(jià)格指數(shù)（均價(jià)）同比漲幅要低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度。

    也有業(yè)界人士認(rèn)為，住房建設(shè)土地供應(yīng)是剛性約束，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人多地少、房少是長(zhǎng)期趨勢(shì)，因此住房供不應(yīng)求長(zhǎng)期存在，樓市將長(zhǎng)期處于賣方市場(chǎng)。其實(shí)這種觀點(diǎn)忽略了房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)買力的影響。在房?jī)r(jià)超出購(gòu)房者承受能力時(shí)，只能說(shuō)有購(gòu)房意愿，但是沒(méi)有形成有效需求。所謂的剛性需求也會(huì)隨著樓市和房?jī)r(jià)走勢(shì)不斷變化。而且當(dāng)前住房供應(yīng)“雙軌制”初步形成，中低收入人群的住房需求將通過(guò)保障性住房滿足，分流很大部分需求，如果投資性需求能夠被剔除殆盡，改善性住房需求嚴(yán)格審查限制，供需雙方的對(duì)比就需要重新衡量。

    近日，萬(wàn)科、恒 大、中海等大型開(kāi)發(fā)商不斷發(fā)出樓盤打折降價(jià)的消息，最大幅度能達(dá)到八五折。業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，在限購(gòu)趨于嚴(yán)厲的條件下，成交量短期內(nèi)很難走出低谷，樓市正緩慢地向買方市場(chǎng)過(guò)渡。