摘要：2014年第一季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)上漲出現(xiàn)放緩跡象。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，要正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前地價(jià)形勢(shì)，理性應(yīng)對(duì)地價(jià)變化。

    地市和樓市存在“時(shí)間差”

    一線城市“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象突出。趙松說(shuō)，地市、樓市是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，“房冷地?zé)?rdquo;有其內(nèi)部規(guī)律性。“房冷”說(shuō)明房屋市場(chǎng)觀望氛圍較濃，購(gòu)房者不急于出手，或受限于資金支付能力(銀行收緊購(gòu)房貸款)不能形成有效需求，房屋供需矛盾趨于舒緩，供需力量對(duì)比正在調(diào)整。“地?zé)?rdquo;則說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的正常經(jīng)營(yíng)、獲利仍充滿希望，所以踴躍出手拿地，形成有效交易。

    趙松認(rèn)為，樓市與地市“時(shí)間差”是很正常的，二者間的影響要一個(gè)傳導(dǎo)期。就目前情況而言，關(guān)鍵要分析清楚當(dāng)前“房冷”是短期現(xiàn)象還是長(zhǎng)期趨勢(shì)；是個(gè)別樓盤營(yíng)銷策略，還是市場(chǎng)整體行情；是形成斷崖式深跌，還是逐步降溫。新一屆政府強(qiáng)調(diào)讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，不妨繼續(xù)著眼于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，培育更加理性規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境。

    “房冷”會(huì)不會(huì)令樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？趙松說(shuō)，就整體而言，拐點(diǎn)不會(huì)出現(xiàn)得這么快。經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(zhǎng)，我國(guó)樓市確實(shí)該隨著經(jīng)濟(jì)降速、調(diào)整而降溫，但降溫、降價(jià)不代表“崩盤”，價(jià)格小幅波動(dòng)應(yīng)該是正常市場(chǎng)常態(tài)。

    城市地價(jià)分化日趨明顯

    當(dāng)前，由于分類調(diào)控，市場(chǎng)化主導(dǎo)的管理思路與差別化的區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整策略等相疊加，城市地價(jià)分化日趨明顯。

    趙松說(shuō)，2014年以來(lái)，中央政府進(jìn)一步明確深化改革、讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用。房地產(chǎn)領(lǐng)域雙向調(diào)控、差別化調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)等更加契合市場(chǎng)規(guī)律，加之房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)的間接影響，有助于形成理性預(yù)期。地方層面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主調(diào)控市場(chǎng)等政策性因素綜合影響，區(qū)域和城市地價(jià)分化日趨明顯。

    在全國(guó)商業(yè)、住宅地價(jià)減速上漲同時(shí)，工業(yè)地價(jià)增速繼續(xù)低位上揚(yáng)，這也是本季度特點(diǎn)之一。工業(yè)地價(jià)上漲通常有兩方面原因，一是成本因素，如征地拆遷成本提升，剛性推高土地取得成本。二是市場(chǎng)因素，如供需矛盾加劇、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活躍等。就我國(guó)現(xiàn)狀而言，相當(dāng)多的地方政府為招商引資，不惜低成本供地，造成工業(yè)地價(jià)長(zhǎng)期低于真正的價(jià)值。

    對(duì)住宅地價(jià)而言，一方面，部分人口增長(zhǎng)緩慢、商品房庫(kù)存高、消化周期長(zhǎng)的三、四線城市房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，地價(jià)水平漲幅收窄，甚至出現(xiàn)下降跡象；另一方面，部分房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市，通過(guò)推廣自住型商品房、限制預(yù)售、調(diào)整公積金貸款額度、增加土地供應(yīng)等措施加大調(diào)控力度，加之2013年四季度部分城市調(diào)控收緊新政持續(xù)發(fā)力，一定程度上抑制了需求，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。

    土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整

    土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅用地占比有所提高，工業(yè)、交通水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占比有所下降。趙松認(rèn)為，這與“保民生”的政策導(dǎo)向一致，科學(xué)合理供地對(duì)于促進(jìn)集約節(jié)約利用，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，具有積極作用。

    趙松說(shuō)，今后一段時(shí)期，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)性矛盾和風(fēng)險(xiǎn)因素依然存在。在政府繼續(xù)執(zhí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策下，2014年第二季度，我國(guó)商業(yè)、住宅地價(jià)上漲態(tài)勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步趨穩(wěn)，工業(yè)地價(jià)將持續(xù)溫和上漲；城市間分化態(tài)勢(shì)更為明顯，部分城市地價(jià)或?qū)⒅節(jié)q回落。

    “我擔(dān)心兩種傾向，一是個(gè)別地方政府‘閑不住’，等不得市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，又要急于出手救市，非把小‘泡沫’炒成大‘泡泡’不可；二是輿論盲目跟風(fēng)，把點(diǎn)上的問(wèn)題炒成面上的問(wèn)題，進(jìn)而形成強(qiáng)大的‘市場(chǎng)預(yù)期’，催動(dòng)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。”趙松說(shuō)，在當(dāng)前的復(fù)雜形式下，對(duì)市場(chǎng)中的量?jī)r(jià)信號(hào)、預(yù)期變化，既要敏感跟蹤，又要全面、理性解讀、審慎應(yīng)對(duì)，要保持宏觀政策的穩(wěn)定性。