摘要：“從目前的市場(chǎng)大環(huán)境以及我們對(duì)2014年調(diào)控政策走勢(shì)的判斷來(lái)看，2014年的樓市成交量不可能延續(xù)2013年的上漲幅度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，尤其在樓市庫(kù)存高企的城市中，部分大型開發(fā)商已經(jīng)開始“以價(jià)跑量”，爭(zhēng)取快速清盤，回籠資金后撤離，從而加大對(duì)一線、二線城市的投資。

事實(shí)上，據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份第一周，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為3.84萬(wàn)套，同比下調(diào)比例達(dá)到了32%，環(huán)比3月份同期下調(diào)比例為17%。

多個(gè)城市房?jī)r(jià)暗降

    中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，4月份第一周新建住宅成交面積合計(jì)187萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.7%，此前領(lǐng)漲的一線城市降幅接近五成。不包括清明假期，4月1日到4月4日，日均成交量較3月份日均值上升9.9%，市場(chǎng)表現(xiàn)仍屬平穩(wěn)。

    事實(shí)上，據(jù)相關(guān)媒體了解，杭州（樓盤）市房?jī)r(jià)首降后，常州（樓盤）市、連云港（樓盤）市、營(yíng)口（樓盤）市等三線、四線城市加入降價(jià)大軍，而北京（樓盤）市、深圳（樓盤）市等一線城市個(gè)別樓盤在3月份也開始暗中下調(diào)銷售定價(jià)。

    有房企內(nèi)部人士向記者透露，北京市有些項(xiàng)目蓄客情況也不理想，無(wú)法達(dá)到以往推出房源量120%以上的客戶到訪量，甚至都不到70%，日光盤也存在水分，所以部分開發(fā)商已經(jīng)開始傾向于“平價(jià)走量”，快速回籠資金。

    事實(shí)上，大型房企非常善于抓住市場(chǎng)窗口期推盤，蓄客情況若不理想，將會(huì)根據(jù)蓄客量來(lái)調(diào)整銷售定價(jià)或者開盤時(shí)間，以此保證業(yè)績(jī)?cè)鏊俸推髽I(yè)現(xiàn)金流量安全。目前來(lái)看，北京市的剛需新盤已經(jīng)出現(xiàn)“讓利走量”的趨勢(shì)。

    此外，二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)同樣不盡如人意。據(jù)中原地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，六個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)中有三個(gè)城市環(huán)比微跌，除已連續(xù)微跌4個(gè)月的北京市之外，上海（樓盤）市和天津（樓盤）市也加入了價(jià)格下跌的行列。

    進(jìn)入4月份以后，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的六大城市二手住宅4月份首周成交面積合計(jì)89萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)周均水平的第四低位，僅好于春節(jié)假期前后三周的成交量。而從各個(gè)城市來(lái)看，僅廣州（樓盤）市、天津市上周成交量較3月周均值出現(xiàn)上升，其余四地均呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，其中京、滬兩地降幅較大。

房企銷售壓力增加

    “4月份是房企沖上半年銷售業(yè)績(jī)最為關(guān)鍵的月份，2014年上半年房企的銷售任務(wù)完成情況基本取決于4月份的銷售業(yè)績(jī)。”張大偉表示，相比扎堆三線、四線城市的中小房企，深耕布局一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦銷售業(yè)績(jī)下滑，股價(jià)就可能隨之下挫，這給上市房企造成了一定壓力。

    對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年房企的資金鏈偏緊，而市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，三線、四線城市庫(kù)存高企，難以快速消化；個(gè)別一線、二線城市取消了貸款利率優(yōu)惠，北京市還有自住型商品房大量入市帶來(lái)的沖擊，預(yù)計(jì)一線、二線城市的樓市變化可能會(huì)出乎市場(chǎng)意料。

    張大偉直言，從春節(jié)過(guò)后的這兩個(gè)多月時(shí)間來(lái)看，當(dāng)前房企與客戶之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。在信貸收緊、自住型商品房供應(yīng)等多個(gè)因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。

    此外，2013年年末部分項(xiàng)目的銷售額轉(zhuǎn)到2014年銷售業(yè)績(jī)的調(diào)整基本完成，房企接下來(lái)要靠真實(shí)的市場(chǎng)成交量來(lái)沖業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)銷售壓力將越來(lái)越大。