美國是最典型的剩余福利制度。大部分人市場滿足（住房自有率約70%，另一部分人市場租房），政府保障租賃為主，60% AMI準(zhǔn)入。對比之，我們將保障覆蓋到中等偏下收入住房困難家庭（假定是80%AMI或者人均可支配收入，美國住房與城市發(fā)展部將80%－120%AMI確定為中等收入，這里取其下限），以租為主的保障形式，都非常接近美國。

    雖然早有學(xué)者指出我國住房制度的剩余福利性，但是都不如“十二五”規(guī)劃這次的更徹底。雖然20%的保障房占有率規(guī)模從未有過，但是，“十二五”規(guī)劃前，保障房（如限價房）還覆蓋到中等收入群體，現(xiàn)在只覆蓋到中等偏下收入群體；“十二五”規(guī)劃前，還有產(chǎn)權(quán)房和租賃房兩種形式，現(xiàn)在只剩下“以租為主”了。

    中國住房供應(yīng)體系的重構(gòu)

    中國需要重構(gòu)其住房供應(yīng)體系，以滿足中間群體的產(chǎn)權(quán)性需求。手段不外乎調(diào)節(jié)商品房價格、繼續(xù)提供產(chǎn)權(quán)型保障房、提供政策性商品房三種。

    廣州選擇第一條路徑，試圖通過增加土地供應(yīng)平抑房價，這一方式優(yōu)先惠及較高收入群體。青島、上海選擇第二條路徑，繼續(xù)提供產(chǎn)權(quán)性保障房。差別只在于，青島沿用經(jīng)濟(jì)適用房和限價房形式，執(zhí)行中瓶頸甚多（如定價的行政化、收益流失等等）；上海采用共有產(chǎn)權(quán)房，政府補(bǔ)貼顯化，執(zhí)行較順利。北京走第三條路徑，采用自住商品房形式。自住商品房是一種政策性商品房而不是產(chǎn)權(quán)性保障房，因?yàn)闆]有收入準(zhǔn)入，政府的價格支持轉(zhuǎn)化為住房的不完全商品性（如限制上市年限、增值分成、出售后將不能再購買等等）。

    三種方式中，政策性商品房將最有可能勝出。中國的市場房價由于各種復(fù)雜原因短期內(nèi)很難調(diào)控下來，廣州所選的第一條路徑作用有限。只能在余下的產(chǎn)權(quán)性保障房和政策性商品房之間選擇了。兩者存在保障對象上的差別——前者優(yōu)先惠及較低收入群體，后者優(yōu)先惠及較高收入群體。這里就有了福利制度與福利政治的沖突：優(yōu)先考慮較低收入人群（福利制度），還是優(yōu)先考慮較高收入群體（福利政治）？最可能的結(jié)果是：較高收入群體的福利需求優(yōu)先滿足，較低收入群體也不被忽視，但是以降低保障水平為代價（如產(chǎn)權(quán)變租賃保障）。結(jié)果將會是“商品房——政策性商品房——租賃性保障房”格局（而不是“商品房——產(chǎn)權(quán)性保障房——租賃性保障房”格局）。

    至于這種政策性商品房將采用何種形式，北京的自住房形式，深圳的安居商品房，還是探討中的共有產(chǎn)權(quán)房，甚或其他，值得進(jìn)一步探討。

    尋找一個中間狀態(tài)的、政策與商品屬性相結(jié)合的、旨在滿足人們產(chǎn)權(quán)性居住需求的合適的住房形式，是我國住房制度建設(shè)的下一個關(guān)鍵點(diǎn)。