保利置業(yè):中型房企中的守門員 穩(wěn)守靜待新機(jī)遇
發(fā)布時(shí)間：2014-04-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：卡卡
摘要：在今年大部份房企都在積極拓展版圖的時(shí)候， 保利置業(yè)是少數(shù)選擇深耕去庫(kù)存，不過(guò)量拿地，不超負(fù)荷拓展的企業(yè)。
穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)的策略，有效抗衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
在今年大部份房企都在積極拓展版圖的時(shí)候， 保利置業(yè)是少數(shù)選擇深耕去庫(kù)存，不過(guò)量拿地，不超負(fù)荷拓展的企業(yè)。2013年，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額267億元，同比上升14%，銷售面積250萬(wàn)平方米，銷售
均價(jià)10680元/平方米，基本完成全年 260億元的銷售目標(biāo)。今年保利置業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持以穩(wěn)健發(fā)展為目標(biāo)，保持連續(xù)增長(zhǎng)，爭(zhēng)取在2014年達(dá)到新開(kāi)工建筑面積約400萬(wàn)平方米；簽約銷售面積約 265萬(wàn)平方米及簽約銷售金額約280億元人民幣。企業(yè)銷售目標(biāo)的制定比較謹(jǐn)慎，增幅設(shè)定僅5%。
從推案量來(lái)看，企業(yè)今年的可售資源500億元，較去年增加100億元，其中新推盤310億元，貨量比較充足。企業(yè)以65%的去化率能基本實(shí)現(xiàn) 280億元的銷售目標(biāo)。在銷售效率上，企業(yè)去年的銷售速度并不突出，企業(yè)大
戶型的項(xiàng)目占比為16%，去年這類項(xiàng)目銷售去化較慢，影響了企業(yè)整體的周轉(zhuǎn)速 度，成為企業(yè)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的薄弱環(huán)節(jié)；企業(yè)城市區(qū)位的問(wèn)題部分限制了企業(yè)的銷售，改善企業(yè)產(chǎn)品類型定位、提升周轉(zhuǎn)效率成為企業(yè)今年的一個(gè)戰(zhàn)略要點(diǎn)。
利潤(rùn)受壓，迫使企業(yè)在香港新市場(chǎng)拓展
受到近年市場(chǎng)吹捧小戶型剛需產(chǎn)品的影響，保利置業(yè)在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的過(guò)程中損失了不少利潤(rùn)空間。自2010年市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)始轉(zhuǎn)向以來(lái)，盈利能力指標(biāo) 如毛利率﹑凈利率﹑核心凈利率等一直持下降趨勢(shì)。2013年核心凈利潤(rùn)率僅7.4%，同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，僅為2010年凈利潤(rùn)率高峰時(shí)的一半。為使 公司重上增長(zhǎng)軌道，企業(yè)在去年拿地策略都以周期快，溢價(jià)率低，預(yù)期收益可觀的地皮為核心。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2013年保利置業(yè)在
土地市場(chǎng)共收獲12幅地 塊，總占地面積約122.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約504萬(wàn)平方米。
今年2月，保利置業(yè)在香港啟德的拿地是公司的一大亮點(diǎn)。啟德項(xiàng)目是香港少數(shù)的市中心優(yōu)質(zhì)地皮， 而且保利以39.23億港元投得的地更是唯一3塊不限港人購(gòu)買的地皮中最大面績(jī)的一塊用地。根據(jù)銷售均價(jià)15000港元/英尺，建筑成本4000港元/英 尺估計(jì)，毛利率將達(dá)到30%左右。從土地性質(zhì)而言，該地塊是當(dāng)時(shí)拍賣不限制“港人港地”
住宅用地，因此，該地塊質(zhì)量較高，開(kāi)發(fā)前景良好，受到內(nèi)地
投資客的 普遍歡迎。對(duì)于保利置業(yè)而言，企業(yè)通過(guò)在香港拿地能有效分散風(fēng)險(xiǎn)，由于香港利得稅較少，在香港的開(kāi)發(fā)成本將低于內(nèi)地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，能有效保障企業(yè)的盈利能 力，顯示出企業(yè)的戰(zhàn)略前瞻性。
三四線土地比重較大，急需提升一二線比重降低風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)項(xiàng)目無(wú)法拯救整個(gè)企業(yè)走向低谷的利潤(rùn)率， 保利置業(yè)要走強(qiáng)不但需要有較強(qiáng)的成本控制，在考慮投資項(xiàng)目時(shí)亦需要對(duì)市場(chǎng)未來(lái)供求有準(zhǔn)確的判斷。從目前保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備分布來(lái)看，土地主要分布在三四線 城市如南寧、遵義、德清等城市，土地儲(chǔ)備分布占比達(dá)到39%。雖然和2012年同期相比，這一占比已有改善，但是依然占據(jù)企業(yè)主要土地儲(chǔ)備份額。企業(yè)在三 四線城市的項(xiàng)目多數(shù)是與政府合作的大盤項(xiàng)目，這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，體量大，對(duì)于需求量不充足的三四線城市而言，可對(duì)企業(yè)的銷售產(chǎn)生一定的壓力。值得注意的 是，雖然保利置業(yè)在二線城市土地儲(chǔ)備面積的比重為44%，但是很多項(xiàng)目位于二線城市周邊或者郊區(qū)，其中杭州、寧波、濟(jì)南等城市的存銷比大于12個(gè)月，屬于 風(fēng)險(xiǎn)較大的城市。因此，對(duì)于今年保利置業(yè)的銷售存在較大的不確定性。雖然一二線城市拿地將受到競(jìng)爭(zhēng)大的影響而出現(xiàn)高溢價(jià)，但是當(dāng)中城市穩(wěn)定的住房需求將確 保公司達(dá)到可預(yù)測(cè)的回報(bào)，對(duì)于公司在確保每年銷售規(guī)模上有莫大的裨益。因此我們認(rèn)為，公司更應(yīng)該關(guān)注一線及二線主要城市的拿地機(jī)會(huì)，規(guī)避三四線城市可能存 在的風(fēng)險(xiǎn)。
