摘要：近期，二、三線樓市降價的恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦現(xiàn)松動。業(yè)內(nèi)人士認為，平價跑量將是樓市未來一段時間的主流。

一線城市二手房市場壓力倍增

    每年3月，樓市一般都將迎來一波“小陽春”行情。然而，今年的行情卻遠低于市場預(yù)期。進入3月下半月以來，市場供應(yīng)雖不斷增多，而買家出手的節(jié)奏卻沒有加快。

    據(jù)上海多家中介地產(chǎn)門店了解到，近期新樓盤的集中入市分流了不少買家，本來流動性頗好的二手房市場壓力倍增。上海中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，3月上海外郊環(huán)二手房交易主動降價促成交的比例占到3成以上。

    一位地產(chǎn)中介介紹說，其剛剛成交一套位于寶山區(qū)的保利葉語房源，年前掛牌價為310萬元，而上周業(yè)主主動把價格降低到288萬元，并且表示，只要有客戶有意向，價格還可以談。據(jù)了解，目前市場同類住宅的掛牌價在300萬元左右。這與之前成交價格的議價空間普遍不超過2萬元形成鮮明對比。

    實際上，自3月以來，由于上海的二手房市場交易價格掛牌價方面出現(xiàn)松動跡象，多數(shù)賣家均在掛牌時提醒業(yè)務(wù)員“如果有買家想買，價格還可以談。”

    無獨有偶，中原地產(chǎn)報告顯示，自2月初起，北京市二手房掛牌價連續(xù)七周出現(xiàn)下調(diào)，在整體市場持續(xù)偏冷的情況下，部分業(yè)主尤其是著 急賣房的業(yè)主報價開始出現(xiàn)下調(diào)。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，除了一手新房分流了部分原本想要買二手房的買家外，二手房掛牌價格很容易受房東個人意愿和市場火爆程度影響，價格虛高的現(xiàn)象較為普遍。而現(xiàn)在的議價過程就是價格真實回歸的過程。

多因素降低房價預(yù)期

    自去年底以來，由于銀行普遍收緊房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，中小房企普遍面臨資金壓力，多位房企人士均表示，希望通過跑量方式回籠資金。

    在上述背景下，京滬廣深等一線城市近期入市的項目要么以平價推出，要么優(yōu)惠力度加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京合計有38個項目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項目的漲幅基本控制在5%-10%，這與去年同期動輒20%-30%漲幅的定價不可同日而語。

    上海3月最后一周入市的15個樓盤也幾乎均有較大力度的優(yōu)惠。如位于松江的新虹橋華府推出“1萬抵6萬，閔行的上海萬科城更是打出9.68折的優(yōu)惠。

    在廣州和深圳，3、4月新開項目也基本以平價出貨，廣州少數(shù)項目甚至出現(xiàn)開發(fā)商代付首付的情形。如保利地產(chǎn)位于廣州的三個樓盤同時推出1成首付優(yōu)惠活動，時代地產(chǎn)更是推出全線88折優(yōu)惠。

    此外，近期，北京自住型商品房將集中入市也在一定程度上降低了購房者的預(yù)期。繼住總?cè)f科橙“精裝”變“裸房”低價入市遭“搶購”后，北京通州區(qū)亦有多個項目進行價格調(diào)整。其中，東亞·印象臺湖毛坯改精裝，售價從預(yù)期的2.6萬元／平方米調(diào)整至2.2萬元／平方米起；東亞·尚品臺湖預(yù)期售價為2.4萬元／平方米，而現(xiàn)為2.09萬元／平方米起售。

    業(yè)內(nèi)人士認為，近期北京多個剛需項目低預(yù)期開盤主要是受北京自住型商品房大量上市的影響。以北京金隅匯星苑和匯景苑兩個自住房項目為例，其5300套房源吸引了近44萬戶家庭的申請。

    “自住型商品房入市以后，會將部分首次置業(yè)剛需產(chǎn)品價格向下拉動，這是必然趨勢，也是政府出臺自住型商品房政策的意圖。”北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示。

開發(fā)商將平價跑量

    對于未來一段時間的樓市走向，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著3月中下旬今年樓市調(diào)控各方面的預(yù)期逐步明確，購房需求將逐步結(jié)束觀望，4月一線樓市交易量將進一步增加。

    供應(yīng)方面，開發(fā)商加速跑量的心態(tài)十分明顯，4月北京計劃開盤的項目量大增。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等8個純新盤及25個老項目后期在內(nèi)，北京共有33個商品住宅項目計劃開盤，而去年同期僅23個項目開盤。

    偉業(yè)我愛我家也分析認為，銀行對開發(fā)項目的評估以及專項資金的使用更嚴格，開發(fā)貸款額度也會受到限制。房企外部資金支持彈性變小，將更多依靠自身銷售資金回籠。入市步伐加快一旦形成群體效應(yīng)，短期內(nèi)市場供應(yīng)量會顯著加大。

    CRIC研究院楊晶晶認為，年初以來各地成交量普遍下滑，房企對后期市場觀望情緒加重，此時部分房企通過低價入市換得不錯的銷售效果，其他房企也愿意跟風(fēng)。在當(dāng)前市場情況下，不失為一種雙贏的營銷策略。

    此外，如果銀行房地產(chǎn)類貸款持續(xù)收緊，可以預(yù)判降價促成交會成為今后一段時間內(nèi)主流，而且為促成交易，降價幅度可能會有所提升。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員盧文曦直言，考慮到3月底4月初大量樓盤入市，全國樓市將會迎來“金四月”。