摘要：《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進新型城鎮(zhèn)化的一個文本結(jié)晶，同時也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會議精神的落實和細化。

    房地產(chǎn)業(yè)依托于城鎮(zhèn)化進程，而城鎮(zhèn)化也需要房地產(chǎn)提供空間。正如《規(guī)劃》所言：目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅遠低于發(fā)達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發(fā)展中國家60%的平均水平，還有較大的發(fā)展空間。與之相適應，房地產(chǎn)業(yè)也具有較大發(fā)展空間。國際經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化率達到70%之前，一國很難爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫并崩盤。

    在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個章節(jié)。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。”

    去年“國五條”之后，官方文件中很少提及房價，尤其是兩會政府工作報告中，自2005年以來首次不提房價。而這里，“房價”重新現(xiàn)身，“房價與消費能力基本適應”，換一種說法就是“促進房價基本合理”；再換一種概念，就是“房價收入比”基本合理。根據(jù)易居研究院的測算，2013年全國城鎮(zhèn)房價收入比為7.3倍，略高于6-7倍的合理區(qū)間。當前，固然不必擔心房價大泡沫，但還是希望未來幾年房價收入比能夠繼續(xù)回落一些。

“健全城鎮(zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內(nèi)容。

    其一，“健全住房供應體系。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。”

    住房供應體系，總體來說就是“雙軌制”，政府管保障房，市場管商品房。保障對象界定為城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。保障方式以租為主，經(jīng)濟適用房這類的產(chǎn)權房將被淡化。另外，除了一手房市場外，還提出大力發(fā)展二手房市場，以及住房租賃市場，表明國家對于后二者的重視程度將不斷增加。當前一線城市，二手房交易量已經(jīng)超過一手房，而住房租賃市場中類似群租房、中介操縱租價等不合理、不合規(guī)現(xiàn)象，將被官方更多關注并加以治理。