專家獨(dú)到見解:三個(gè)核心問題決定區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展
發(fā)布時(shí)間：2014-03-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小墨
解決這些問題很難，它是個(gè)體制問題，我們的金融界如此，
房地產(chǎn)如此，這兩塊咱們先放這兒，因?yàn)槲覄偛耪劻藘蓚�(gè)核心，我們房地產(chǎn)問題的核心是
土地增值而沒有讓我們的市民享受，是讓
開發(fā)商和地方政府拿走的，特別是開發(fā)商，而他們一不留意又再把它放到資本
市場上去。
這就是我們的游戲規(guī)則。不改革我們房地產(chǎn)的游戲規(guī)則，房地產(chǎn)界不改革、制度不改革，
地價(jià)、
房價(jià)都必漲，特別是一二線
城市。三四線城市咱們就談區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)，存在不同的情況。一二線城市的房價(jià)你想讓它降不現(xiàn)實(shí)，太不現(xiàn)實(shí)了，在
北京買房是買北京的房子嗎？它買的是北京的公共資源，買的是首都教育，上百個(gè)三甲醫(yī)院、一流的學(xué)府。它是公共產(chǎn)品太優(yōu)越了，造成這樣的狀況。
我認(rèn)為改革房地產(chǎn)的體制得往房地產(chǎn)的基礎(chǔ)
政策改革，不改革我們?nèi)匀痪褪沁@個(gè)樣，只是輕重而已。人口紅利、貨幣政策、土地政策決定了今天區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)和中國經(jīng)濟(jì)大盤所存在的問題，這是核心。房地產(chǎn)的核心是土地政策，金融這一塊核心是貨幣政策，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)的核心是我們考核干部的標(biāo)準(zhǔn)，就是GDP。
“開而不發(fā)”背后是G D P考核驅(qū)動
從南巡講話之后的1993-2003年這10年最核心的熱是什么熱？是開發(fā)區(qū)熱。我們國家批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)，被政府承認(rèn)的開發(fā)區(qū)形成的經(jīng)濟(jì)總量不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)字應(yīng)該在25%以上，這個(gè)數(shù)字占GD P總量是非�？梢缘模瑢�(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。
問題在于我們在區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)中都要上注水這種手段。它的利益點(diǎn)就是GDP總量，這個(gè)沒有錯；崇拜GDP總量也沒有錯，工業(yè)總產(chǎn)值。哪一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都希望經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有什么錯？問題是運(yùn)營質(zhì)量不好，我來一個(gè)市長往東發(fā)展，再來一個(gè)市長我往西發(fā)展，南北都發(fā)展完了，我不愿意干了，但是一定要做出一些大家看得見摸得著的東西，只有土地。
我們的政府如果過分地參與市場，進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)，肯定有好處，但是會有一定的民心損失。為什么我們?yōu)榱烁咚俚某砷L，非要主導(dǎo)市場？我們不僅主導(dǎo)了
房地產(chǎn)市場，我們要主導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)的功能。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我們在“十二五”還要再建114個(gè)以上的開發(fā)區(qū)，我們的很多城市都繼續(xù)造城，債臺高筑，向帶有影子
銀行的金融機(jī)構(gòu)借款，然后進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)。這方面的教訓(xùn)是不倫不類的北京CBD中央商務(wù)區(qū)。
很多三線城市、四線城市也在打造CBD，也繼續(xù)開疆拓土，讓我們的開發(fā)區(qū)開而不發(fā)，讓我們的高新區(qū)無科技也在所不惜、勇往直前。他要的是工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)值經(jīng)濟(jì)總量，只要我能夠帶來款，能夠開發(fā)就可以了，因?yàn)榭己烁刹康臉?biāo)準(zhǔn)就是這個(gè)，至于運(yùn)營質(zhì)量我不管，至于說我之后洪水滔天那交給下一任，與我沒多大關(guān)系。難道怨地方干部嗎？也不能怨，我們要重新評估GDP考核干部的標(biāo)準(zhǔn)。資源閑置導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)環(huán)境惡化而我們中國還有一大發(fā)明，那就是中國的第五大發(fā)明，它的特點(diǎn)就是毛坯房，我們發(fā)明了這個(gè)地球上最大的毛坯房集散地，而且我們正有第六大發(fā)明那就是鬼城。都是過度開發(fā)、透支社會資源，造成極大的沉沒成本。
在我們國家有兩種鬼城，一種鬼城是建了都賣不出去，比如像鄂爾多斯那樣。另外一種鬼城是建好了賣出去了但入住率很低，就像山東乳山，它賣出去了85%以上，入住率不到10%，最多也沒超過15%。政府說我們把地賣給開發(fā)商，開發(fā)商把地賣給業(yè)主，可是業(yè)主沒有用，把沉淀資金全部放這兒了，鋼筋水泥是不能再造的，沒法再創(chuàng)社會價(jià)值。
區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)中有大量的資產(chǎn)閑置，不完全統(tǒng)計(jì)約40萬億，這樣一個(gè)規(guī)模40萬億，大量的沉沒成本，就是沒有發(fā)揮效力的，我們改革開放的成果才有多少？我們?yōu)槭裁催@樣浪費(fèi)？我們能不能卸下“干部出數(shù)字，數(shù)字出干部”的方式，我們把有效的地方財(cái)政用于區(qū)域經(jīng)濟(jì)中最有效的地方，至少是有效的，而不是讓它沉淀和浪費(fèi)。
現(xiàn)在我們直接拿著“十一五”、“十二五”地方的
規(guī)劃代替產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行城市規(guī)劃，然后切成小豆腐塊賣給開發(fā)商，開發(fā)商建了樓，中國人極強(qiáng)的變成城市人的感覺，小城市人變成大城市人的那種感覺，然后就買你的房子，買了以后有的有活干，大部分都沒有活干。北漂族現(xiàn)在生存不了都變成了“蟻?zhàn)?rdquo;，相當(dāng)一批離開了，你再也不會看到像《中國合伙人》這種創(chuàng)業(yè)的故事，你讓他不敢去創(chuàng)業(yè)，不敢去奮斗，就因?yàn)樗坏╇x開這個(gè)單位，沒有工資，他就沒辦法去按揭，都打造成房奴，把青年創(chuàng)新的一代變成了房奴，把有效資金沉淀，使我們的產(chǎn)業(yè)全面萎縮，新產(chǎn)業(yè)沒起來，老產(chǎn)業(yè)又玩完了。
讓中小微企業(yè)“活”起來
我們的制造業(yè)面臨全球最高昂的
融資成本，地下錢莊活著，中小微企業(yè)還能茍延殘喘。如果我們的地下錢莊全部關(guān)了，影子銀行全部被打掉了，那我們的中小企業(yè)連茍延殘喘的機(jī)會都沒了，這就是我們的金融環(huán)境，這是制造業(yè)面臨的金融環(huán)境。
第二面臨著最高昂的土地成本，因?yàn)楣I(yè)用地可以房地產(chǎn)化，我們在地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理中先進(jìn)行規(guī)劃搞園區(qū)，園區(qū)搞不了了，工廠搞不了了，然后給你“變性”再搞成房子，都是這個(gè)路子，工業(yè)用地按人民幣計(jì)算，美國是28元左右一平方米，而我們是126元，你的地有這么貴嗎？他面臨著全球最高昂的稅收成本、土地成本。
所以我們的中小微企業(yè)倒下45%不足為奇，而且會繼續(xù)倒下，你會發(fā)現(xiàn)干中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)的人會越來越少，我們國考大軍是越來越多，因?yàn)樗麄兌际菦_著“為人民服務(wù)”去的，這就是我們的激勵方式。在這種情況下，微小企業(yè)面臨著更多你無法去判斷的稅費(fèi)等問題。
我們的就業(yè)有這么大的壓力，你總得給年輕人一些創(chuàng)業(yè)的機(jī)會吧。沒有，你只有一個(gè)機(jī)會，啃老。在這個(gè)情況下，你就看一看我們的中小企業(yè)生存環(huán)境都能得出個(gè)結(jié)論，我們改革的環(huán)境得變化了。包括我們區(qū)域經(jīng)濟(jì)
建設(shè)的目的是什么？要打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)，讓它到國際上有競爭力。所以我們必須得改變，那就是用改革去改變，只有改變我們才能少出鬼城。如果大量的還仍然執(zhí)行原有的開發(fā)模式，
投資型拉動模式那就是高能耗、加大投資、開疆拓土，而這種模式下鬼城會一個(gè)接一個(gè)出。
