專家獨(dú)到見解:三個(gè)核心問題決定區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展
發(fā)布時(shí)間：2014-03-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小墨
摘要：什么是房地產(chǎn)？我們下個(gè)定義，凡是經(jīng)過招拍掛拿到的土地都是房地產(chǎn)，凡是沒有經(jīng)過招拍掛拿到的土地都不是房地產(chǎn)，鎮(zhèn)以上的土地都必須進(jìn)行招拍掛，鎮(zhèn)域以上的區(qū)域面積規(guī)劃的城區(qū)土地都必須進(jìn)行出讓，都屬于房地產(chǎn)范疇。
什么是房地產(chǎn)？我們下個(gè)定義，凡是經(jīng)過招拍掛拿到的土地都是房地產(chǎn)，凡是沒有經(jīng)過招拍掛拿到的土地都不是房地產(chǎn)，鎮(zhèn)以上的土地都必須進(jìn)行招拍掛，鎮(zhèn)域以上的區(qū)域面積規(guī)劃的城區(qū)土地都必須進(jìn)行出讓，都屬于房地產(chǎn)范疇。
分析完這些要素以后我們可以看到這樣一個(gè)結(jié)論或者這樣一個(gè)畫面，買了房子的人就綁定了
開發(fā)商，開發(fā)商綁定了政府，政府綁定了農(nóng)民，農(nóng)民出局了，然后土地增值了，增值以后傳導(dǎo)到改革開放以后的改革成果，傳導(dǎo)到
買房子的人手里。買房子的人占了沒有買房子的光——— 還是要買房子，結(jié)論就是這個(gè)。只有買房子才有可能分享到改革開放以來最重要的幾個(gè)成果，那就是土地紅利的分享。
這種游戲的背后就是土地，也是房地產(chǎn)的根源，就是說是人民創(chuàng)造了土地價(jià)值，是
城市擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)繁榮、科技進(jìn)步。所以孫中山先生曾經(jīng)說要“平均地權(quán)，漲價(jià)歸公”，土地增值這一部分不能歸開發(fā)商或者歸政府，是人民創(chuàng)造的，可是人民沒有拿到，因?yàn)槲覀兊耐恋?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newfangchan/zhengce/" class="p_wordlink" target="_blank">政策，游戲規(guī)則是40年、50年、70年，政府拿過來收
土地出讓金一收就收70年的。而開發(fā)商他也很冤，因?yàn)槲屹I到了土地增值就應(yīng)該我受益，我再給你交點(diǎn)稅。實(shí)際房子是貶值的，為什么呢？因?yàn)樗袎勖�。土地是一定增值的，房子是要折舊的，房子怎么會(huì)漲呢？因?yàn)榈貪q了，所以房子漲了，形成這樣一個(gè)結(jié)論。
我們就能夠得出這樣一個(gè)結(jié)果，房價(jià)漲是因?yàn)榈貎r(jià)漲，而地價(jià)是壟斷的，因?yàn)檎峭恋氐膿碛姓�，因�(yàn)槲覀兊耐恋厥侨袼�，代表全民的是政府，這是《土地法》的規(guī)定，這樣就形成了我們個(gè)人是沒法買賣的，而我們開發(fā)方式又是單一的，就是只有通過開發(fā)商開發(fā)才能夠作為
商品房，單一的開發(fā)模式、壟斷的土地交易方式和土地單一的資源結(jié)構(gòu)。
土地制度改革必須要農(nóng)民獲益
即使如此我們還要再想，它就是再壟斷也不至于房價(jià)只漲不跌、地價(jià)只漲不跌。怎么會(huì)出現(xiàn)這樣的問題？我們意識(shí)到剛需派極其有
市場，就拿
北京而言，我非常反對(duì)剛需的說法，這是一個(gè)偽命題。首套自住才是剛需，就是我必須自住的、我是首套的這是屬于剛需，否則都不屬于剛需。實(shí)際北京主要以
投資為主。
從這一套分析出來，我們會(huì)得出另外一個(gè)結(jié)論，我們國家沒有更好投資的安全產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)是一個(gè)非常重要的投資，而且是低風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品，所以這是高房價(jià)的原因。
另外一個(gè)還有容積率。地方政府辦了一件事，什么事？把土地和規(guī)劃賣給你，就是捆綁，你買鞋的時(shí)候帶個(gè)襪子，現(xiàn)在你買地可以，我不是裸地，我賣給你是帶規(guī)劃的，而這個(gè)規(guī)劃是按樓面價(jià)賣給你，因?yàn)檎袚?dān)的是一級(jí)土地開發(fā)，這樣政府參與了市場，但政府又不是一個(gè)公司，我參與了市場我得保證我不虧，不虧的唯一辦法就是我把我的容積率規(guī)劃權(quán)，他給你規(guī)劃了以后放到每一塊土地里，每一平方米中攤薄，攤高增加容積率這樣賣出去，換言之，它把權(quán)力嫁接進(jìn)去了。意思就是我們的土地是相對(duì)壟斷的，我們的核心土地不是私有化的，我們賣地的時(shí)候又把規(guī)劃賣進(jìn)去了，綁著賣，就賣成了中國的土地只漲不跌，政府參與了市場，永遠(yuǎn)不承擔(dān)虧損的責(zé)任。
解決的方向是我們的土地制度改革、戶籍制度改革都必須得是以保護(hù)農(nóng)民利益為前提，改革設(shè)計(jì)的初衷和出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)必須要農(nóng)民獲益，而不是變成地方政府和開發(fā)商的盛宴，這才是我們改革的目標(biāo)。
當(dāng)前的游戲規(guī)則亟待改革
我們梳理一下房地產(chǎn)的本質(zhì)是土地，而土地增值的本質(zhì)，只漲不跌的本質(zhì)是來自于規(guī)劃跟土地綁定出售，造成中國房價(jià)只漲不跌，而土地又占了房地產(chǎn)開發(fā)的大部分投資結(jié)構(gòu)，換言之，房價(jià)漲是因?yàn)榈貎r(jià)造成的，再加上單一的、不安全的投資環(huán)境，買房又是一種保值增值的方式，特別是在今天通脹的情況下。
四萬億不行，咱們?cè)賮?.0版四萬億、3.0版四萬億，我就不相信經(jīng)濟(jì)起不來，你想你玩了命地往里面注水，玩了命地釋放流動(dòng)性，經(jīng)濟(jì)能不活躍嗎？錢太多了。在這個(gè)情況下也推高了房價(jià)，所以在通脹的時(shí)代，如果你不買房子，黃金都貶值，不買房子買什么？懂經(jīng)濟(jì)的感覺到我沒有辦法，我還是買房子安全。
最近西方外資的投行都認(rèn)為中國進(jìn)入了金融危機(jī)，“崩盤論”、“泡沫論”四起，怎么能夠解決？我們的經(jīng)濟(jì)很復(fù)雜，就像我們不是完全市場化地位，我們用另外一個(gè)語言。因此，可能西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家低估了中國抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
但同時(shí)我認(rèn)為我們一定要明白，我們?cè)诮鹑趹?zhàn)線上所造成的損失很多時(shí)候是看不到的，我們看到的是房價(jià)跌了和漲了，老百姓看到的是直觀的，在直觀的背后呢，像金融市場你看不到，金融的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)非要談的話比房地產(chǎn)泡沫要大多了，而金融界出的問題，像股市出的問題要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)業(yè)，沒見它崩盤。為什么？我相信你們都懂的。
