成交僵持

本周，《第一財經(jīng)日報》記者從市區(qū)驅車1個多小時到達浦東新區(qū)川沙板塊，現(xiàn)場踏訪“迪斯尼概念”樓盤。位于川周路8682弄的鼎鑫名流苑緊鄰迪斯尼樂園項目，記者在現(xiàn)場看到，偌大的售樓處空空蕩蕩，門庭冷落。售樓處大廳內除了銷售員以及保安人員，鮮有客戶過來咨詢、看房。

去年11月迪斯尼落戶的消息宣布后，本報記者曾探訪該樓盤，被銷售人員告知，捂盤待漲，隨后該盤成交突然大幅放量，新房單價一夜沖擊2萬元/平方米的高位。如今，該盤的上漲阻力明顯。

記者以購房者身份咨詢銷售人員時了解到，去年11月，迪斯尼項目獲準投建后，大批購房者涌入并買走了大批房源。其中，投資客的比例大約占據(jù)兩三成。溫州人掃走了不少房源，他們當時買入的價格多為19000元/平方米。如今，該樓盤在售的主力戶型均價維持在21000元/平方米，但近期的交易并不活躍。

一手新盤的滯漲也使周邊二手房市場出現(xiàn)僵持。駐扎川沙板塊的中原地產川沙華夏分行經(jīng)理陸云、21世紀不動產川沙店經(jīng)理祝和飛在接受本報采訪時不約而同地表示，新的利好消息公布以來，門店的帶看量有了增加。但是，真正下單購買“迪斯尼概念”樓盤的自住客并不多，投資客更是寥寥無幾。去年11月的盛況沒有在當下重新上演。迪士尼概念已被多次炒作，多個“迪斯尼概念”樓盤單價已經(jīng)站在2萬元/平方米的關口，因此愿意繼續(xù)入市的客戶不多，導致短期內成交僵持。

“目前，川沙區(qū)域房源的成交情況并不理想。事實上，川沙板塊二手房的主力成交價在13000~15000元/平方米，戶型多為80~90平方米的緊湊戶型。”陸云介紹，由于迪斯尼概念已被多次炒作，周邊房源均價已近2萬元/平方米，眼下愿意入市的人并不多。

“網(wǎng)上房地產”數(shù)據(jù)顯示：在樓市重現(xiàn)火爆的8月、9月、10月，鼎鑫名流苑的銷售速度分別是1套、5套、1套。在迪斯尼概念再度被熱炒的11月，至今僅銷售1套。

鼎鑫名流苑的現(xiàn)狀，是樓市走弱的一個“縮影”。中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，迪斯尼板塊在去年樓市上漲期，概念炒得過熱，房價被透支，成為目前樓市調控時期的房價“雷區(qū)”。所以盡管迪斯尼開工，但還是老舊概念，沒能再次提升目前處于高位的周邊房價，使得投資者短期觀望。鑒于當前的密集樓市調控政策，川沙鎮(zhèn)周邊房價沒有重現(xiàn)飆漲，而是陷入疲軟。數(shù)據(jù)顯示，同屬川沙板塊的“迪斯尼概念樓盤”東方城市綠苑，11月1~10日僅售出1套。

投資客“期房轉讓”急套現(xiàn)

據(jù)鼎鑫名流苑的銷售員介紹，由于項目尚未交房，業(yè)主們需要等待一段時間才能拿到小產證。但記者發(fā)現(xiàn)，在鼎鑫名流苑的馬路對面，一家川沙本地的小型中介卻在銷售該項目的二手房。

記者以購房者身份向一位中介業(yè)務員咨詢后了解到，門店掛牌的多套鼎鑫名流苑準二手房普遍報價約為20000元/平方米。因為這些房源尚未交房，房東還未獲得小產證，目前的買賣屬于期房轉讓。一段時間以來，這個樓盤的房源有過部分買賣成交的案例。

據(jù)他介紹，這些房源的交易一般是先讓上家與下家簽個定金協(xié)議，下家先首付一定的定金，雙方約定等待期房轉為現(xiàn)房之時，再另外簽訂正式的商品房買賣合同。他同時強調，為了消除買家與賣家的彼此風險，雙方會在協(xié)議中明確懲罰機制：在期房辦出小產證之后，買賣雙方任一方因房價漲跌原因不愿進行交易，則違約一方需向另一方支付房屋總價20%的違約金。

中原地產陸云、21世紀不動產祝和飛均證實：在川沙板塊，的確存在部分小中介暗地里進行著隱藏巨大交易風險的買賣行為。今年5月前后，一位個人投資者通過多家中介以市價掛牌擬出售10多套鼎鑫名流苑二手房源。不過，半年過去了，仍有部分房源無人接手。