摘要：北京市近日確定，自住型商品房為“共有產(chǎn)權性質”，自住型商品房購買后，原則上5年內(nèi)不得轉讓；5年后轉讓的，按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。

    1月22日，北京市第十四屆人民代表大會第二次會議閉幕，表決通過的《政府工作報告》中，首次明確了自住房的性質為共有產(chǎn)權，將“已推行2萬套自住型商品房”修改為“已推行2萬套共有產(chǎn)權性質的自住型商品房”。

    不過，據(jù)媒體發(fā)現(xiàn)，在對這種解決夾心層住房問題頗具創(chuàng)新的探索持肯定態(tài)度的同時，很多地產(chǎn)界人士也擔憂其在未來幾年可能對純商品房市場、新房與二手房市場間關系帶來的問題。

    自住型商品房“共有產(chǎn)權”

    北京市副市長陳剛舉例說，比如一個人只有100多萬或200萬元，雖然當?shù)氐氖袌龇績r需要兩三百萬元，但他也能買房。

    “差的那一部分錢怎么辦，就是實行共有產(chǎn)權，你先買，國家給予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府優(yōu)先收購，或者是根據(jù)共有產(chǎn)權比例把政府那部分收益拿走。這樣沒買到的人也不虧，買到的人也不完全得利。”陳剛說。

    此前，北京市住宅體系建設堅持“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的總體思路，在市場主導中高端需求的同時，重點強調對低端需求的保障。但隨著北京新市民及外來常住人口的不斷涌入，目前北京房地產(chǎn)市場的需求更多由中等收入群體支撐，夾心層購房問題日益凸顯。

    中指院報告稱，“自住型商品房”概念的提出，是迎合當下市場形勢變化做出的積極嘗試，“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，中端需求保障的缺失將得到有效彌補。

    報告指出，自住型商品房采取“寬進嚴出”方式進行管理，適當放寬準入標準(相較于保障房)，但增加優(yōu)先人群、交易限制(相較于商品住宅)，政府的共有產(chǎn)權通過優(yōu)先解決保障輪候家庭、后期獲取差價收益等形式體現(xiàn)。

    2013年9月以來，北京共成交住宅用地42宗，31宗為含自住型商品房的住宅用地，總規(guī)劃建筑面積達到625.5萬平方米，占總成交建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超過50%。2013年成交的21宗含自住型商品房住宅用地中，約含自住型商品房用地227萬平方米，約可提供住房2萬套。

    或加劇未來樓市不確定性

    短期來看，自住型商品房無疑對北京樓市是巨大利好。

    北京市明確2014年要進一步擴大供應規(guī)模至5萬套，在“保障房”+“自住型商品住房”落實的影響下，普通商品住宅供應量及占比均將有所下降，對于自住型商品房所在的區(qū)域來說，短期供應結構的變化將對區(qū)域均價形成明顯的下拉作用。

    但中指院常務副院長黃瑜說，從供應端來說，保障房、自住型商品住房供應的加大，將擠壓普通商品住宅的市場份額，市場中普通商品住宅的供求缺口或將拉大，其樓面地價、銷售價格將大幅上漲，加快趨向“改善化、高端化”。

    她認為，未來北京五環(huán)至六環(huán)間普通商品住宅的門檻將進一步提升，對于不屬于保障房覆蓋范圍、自住型商品房優(yōu)先購買人群的購房者來說，有能力購買的范圍將更加有限。

    在可能對未來純商品房價格產(chǎn)生側面助推作用的同時，全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長、華遠地產(chǎn)董事長任志強也對自住型商品房產(chǎn)生了另外一個擔心。

    他在在全聯(lián)房地產(chǎn)商會舉行的2013至2014年度中國房地產(chǎn)市場報告發(fā)布會上表示，現(xiàn)階段還未明確房價統(tǒng)計過程中將怎樣計算自住型商品房，如果自住型商品房被算在商品房價格里，由于購買時房價較低，但其價值卻不僅僅如此，則被政府利用降低房價數(shù)據(jù)漲幅，給市場造成房價降低假象。

    任志強稱，上市五年后，大家會發(fā)現(xiàn)，由于需按當時市場價30%上繳獲利部分，則會造成二手房市場價格暴漲和新房價格倒掛，造成市場價格信號不穩(wěn)定或者扭曲。