摘要：五證、一照、一資質(zhì)、銷控表一件都不能少，所有樓盤開發(fā)商不得違規(guī)預(yù)售。這是3月1日上午太原市房管局將有五證的項(xiàng)目開發(fā)商請(qǐng)到房地局參加會(huì)議的主要目的。會(huì)上，太原房管局明確表示從4月1日起將對(duì)太原樓市各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行明查，之后房管局會(huì)再進(jìn)行暗訪，望各開發(fā)商引起重視。

    重拳出擊：欲讓房地產(chǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)軟著路

    剛剛過去的2013年，是太原市政府重拳出擊整頓房地產(chǎn)市場最為徹底的一年。期間查處了包括濱河果嶺、萬博廣場，恒臺(tái)花園、麗景園、都市廣場、長風(fēng)東鼎、中銀國際、馨嵐明珠、府園東居、金融街、新月國際等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目。違規(guī)預(yù)售被查封的話題從去年一直“火”到了今年，可見政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的打擊仍是重拳出擊毫不手軟，根據(jù)太原市人民政府關(guān)于嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)銷售行為的通告規(guī)定，“購買不符合預(yù)（銷）售條件房屋的，不受法律保護(hù)，造成的損失由個(gè)人負(fù)責(zé)”。

    此次太原市房管局下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售市場監(jiān)管的通知要求，只有取得“商品房預(yù)售許可證”的樓盤項(xiàng)目才能設(shè)立展示中心、售樓場所進(jìn)行宣傳、銷售，并嚴(yán)格按照核準(zhǔn)范圍進(jìn)行銷售。其他未取得預(yù)售許可的樓座不得銷售；必須在銷售場所醒目位置公示五證、一照、一資質(zhì)、樓盤銷控表以及“商品房買賣合同”示范文本及《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》，其中五證一照一資質(zhì)包括“國有土地使用證”“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”“建筑工程施工許可證”和“商品房預(yù)(銷)售許可證”以及“營業(yè)執(zhí)照”和開發(fā)資質(zhì)。銷控表必須有明確房號(hào)、銷售狀態(tài)和購房人信息等內(nèi)容。此外，對(duì)已取得預(yù)售許可的全部可售房源信息、“一房一價(jià)”表也須在醒目位置公示。

    嚴(yán)打升級(jí)：查封違規(guī)預(yù)售全部非法所得

    房管局表示從今年起，將進(jìn)一步加大力度懲罰無證銷售、虛假銷售、超范圍銷售的房地產(chǎn)違規(guī)預(yù)售行為。且懲罰力度進(jìn)一步加強(qiáng)，從之前查到罰款3萬元上升到查封所有非法所得款項(xiàng)，暫扣吊銷預(yù)售證。從以往情況來看，此次嚴(yán)打力度可謂是前所未有。

    業(yè)內(nèi)人士表示，在以往每到春節(jié)之后不管是全國還是地方都會(huì)有相關(guān)的調(diào)控出臺(tái)，但是去年末太原市政府頒布“并九條”之后，從中央到地方似乎并未提及關(guān)于房地產(chǎn)市場的任何調(diào)控，這背后或許醞釀著一場大的改革。

    太原市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“對(duì)已取得預(yù)售許可的全部可售房源信息、‘一房一價(jià)’表也須在醒目位置公示。自本通知下發(fā)之日起，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要立即按照通知要求進(jìn)行自查自糾，認(rèn)真查找自身存在的問題和不足，并在30日內(nèi)整改完畢。4月1日起，房管局將針對(duì)全市所有已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目進(jìn)行全面檢查。”

    背景資料

    1.違規(guī)預(yù)售形式眼花繚亂

    盡管房管部門不斷加大了預(yù)售管理的力度，但房產(chǎn)市場仍存在各種形式的違規(guī)預(yù)售行為。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些違規(guī)預(yù)售行為主要是在未取得《商品房預(yù)售許可證》的前提下，開發(fā)商就對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售、預(yù)租，或者向購房者發(fā)放購房卡、ＶＩＰ卡、會(huì)員卡，或者以收取訂金、定金、誠意金或預(yù)付款等方式讓購房者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。

    2.開發(fā)商不惜嚴(yán)罰重處

    即使遭受主管部門的嚴(yán)罰重處，部分開發(fā)商還是要變著法兒違規(guī)預(yù)售，這是為什么呢？房產(chǎn)人士張先生透露，開發(fā)商違規(guī)預(yù)售嚴(yán)禁不止的背后有兩大原因：

    第一是開發(fā)商的資金鏈存在問題�！渡唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房必須是在開發(fā)商已繳清項(xiàng)目的全部土地使用權(quán)出讓金，且投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，開發(fā)資本金納入當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的監(jiān)管后方可取得預(yù)售資格。如此一來，開發(fā)商還沒有售房就需要繳納一筆數(shù)額不小的費(fèi)用，這對(duì)實(shí)力較弱的開發(fā)商來說是很不利的，但有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。特別是在銀行實(shí)行緊縮的信貸政策后，開發(fā)資金不足成了很多開發(fā)商的大難題。于是，這些開發(fā)商就違規(guī)預(yù)售，希望借此迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

    第二是開發(fā)商為了搶占市場份額。房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，如何爭搶客源、搶占最大的市場份額成了開發(fā)商每天都在考慮的問題。違規(guī)提前預(yù)售，讓項(xiàng)目盡早入市，不僅可以及時(shí)了解市場對(duì)產(chǎn)品的反饋，以對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃和推介策略進(jìn)行調(diào)整，還可以積攢一批潛在的購房客戶，為以后的銷售奠定基礎(chǔ)。

    3.違規(guī)預(yù)售給購房者帶來四大風(fēng)險(xiǎn)

    據(jù)介紹，違規(guī)預(yù)售給購房者帶來的風(fēng)險(xiǎn)至少有四個(gè)方面。首先，如果開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，那么他投入了多少資金，購房者不清楚，而主管部門也無法監(jiān)控，樓盤什么時(shí)候建成完工、能不能建起來就無法得到保證。樓盤有可能因?yàn)殚_發(fā)商資金問題中途停工而變成“爛尾樓”，或者因?yàn)殚_發(fā)商把錢挪作他用、攜款而逃甚至直接宣布破產(chǎn)而無法交付使用，這讓購房者防不勝防。其次，開發(fā)商出現(xiàn)欺詐行為的概率增加，購房者僅憑開發(fā)商的銷售廣告、幾張圖紙和置業(yè)顧問的如簧巧舌便交了預(yù)付款，而且開發(fā)商拿到錢后開個(gè)收款憑據(jù)就完事，根本不會(huì)與購房者簽訂合同。這極大地誘發(fā)了逾期交房、合同欺詐、承諾不兌現(xiàn)、綠化面積、住房面積與實(shí)際不符等嚴(yán)重傷害購房者權(quán)益的事情的發(fā)生。再其次，購房者能不能如愿得到想要的房子也是個(gè)問題。如果開發(fā)商只蓋100套房子，他卻接受了200人的認(rèn)購，那么有的購房者即使交了錢也未必能得到房子。剛剛過去的2013年景泰花苑事件就是個(gè)明顯的例子。最后，房子由于未取得預(yù)售許可證，手續(xù)不全，可能就無法辦理房產(chǎn)證。

    太原市房管局負(fù)責(zé)人提醒，購房者在買房時(shí)一定要睜大眼睛，讓置業(yè)人員出示項(xiàng)目的預(yù)售許可證，并確認(rèn)所購的樓房就是許可證注明的樓房。否則，購房者千萬不要購買。