中國商人：您認(rèn)為房價(jià)會(huì)出現(xiàn)較長時(shí)期的普跌嗎，大面積的次貸危機(jī)是否會(huì)到來？

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第二，從一般規(guī)律來說，房價(jià)的升幅要和工資的增幅基本吻合或者大體一致。而大家都知道，中國的工資并不高，而房價(jià)偏高了。與德國比較而言，北京的平價(jià)工資大概是3000元人民幣左右，而德國的平價(jià)工資是2000~3000歐元，相當(dāng)于2~3萬元人民幣。我在德國生活多年，感覺北京無論是房價(jià)還是租金都高于德國，這點(diǎn)讓我有些困惑。同樣中國房價(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資的漲幅。所以我個(gè)人的看法是，中國的房價(jià)會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)回歸到合理的水平，然后在此基礎(chǔ)上漸漸回升，但不可能是快速的回升，而應(yīng)該是一個(gè)長期緩慢的過程。

中國商人：中國房價(jià)真的是在做俯臥撐嗎？沒有一個(gè)明確的趨勢嗎？

楊佩昌：如果我們要把房價(jià)比做俯臥撐也并非不可以，但這個(gè)俯臥撐的間隔時(shí)間絕不是快速下跌，然后快速回升，而是間隔的時(shí)間較長，要有一個(gè)緩慢的過程。房價(jià)的快速下跌是因?yàn)橐�回歸理性水平，未來會(huì)再度回升是因?yàn)橛袃?nèi)在的需求。至于會(huì)下跌到什么程度？下跌多久？這個(gè)問題不容易預(yù)測。從目前來看，中國經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)很大，我們必須做好未來幾年和困難打交道的心理準(zhǔn)備。經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，聰明人會(huì)捂緊錢袋，等到合適的時(shí)機(jī)再投出來。這些年，人們在和房地產(chǎn)公司打交道的過程中已經(jīng)總結(jié)出了經(jīng)驗(yàn)。為什么說中國房價(jià)還要回升呢？因?yàn)橹袊��?jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如水泥、鋼材、運(yùn)輸?shù)鹊龋�而且其拉�?dòng)作用相當(dāng)明顯。我個(gè)人的看法，這個(gè)拉動(dòng)的比例應(yīng)該在1：5到1：6左右。也就說，你投入一塊錢，會(huì)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)出五塊或者六塊錢。所以政府決策部門不會(huì)看不到房地產(chǎn)的作用，根本不存在政府刻意打壓房地產(chǎn)的問題。政府也不敢這么做，一旦房價(jià)大幅度跳水，中國經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期就真的會(huì)到來，沒有人敢冒這個(gè)險(xiǎn)。

而我們都知道，中國是一個(gè)并非成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，經(jīng)濟(jì)和政治有千絲萬縷的關(guān)系，政府在房地產(chǎn)發(fā)展過程中有較大的作為，這是中國的現(xiàn)實(shí)情況。

當(dāng)然，歐美國家的房地產(chǎn)和政府也有關(guān)聯(lián)。比如在德國，政府雖不能直接干預(yù)房地產(chǎn)的具體經(jīng)營，但它可以制定政策讓房地產(chǎn)不會(huì)大起大落，從而實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。如果說外國的熱錢很容易流入歐美國家，卻并不會(huì)大量流入房地產(chǎn)中去。一方面歐美國家的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)沒有在中國這樣暴利了，另外一個(gè)原因在于并不是每個(gè)人特別是外國人想買房就可以的，它會(huì)限制外國人在什么情況下憑什么身份買房。同時(shí)，外國人真的買了房，也不一定能去住，因?yàn)樗�不一定�?huì)給你居留權(quán)。

所以說，不管是中國還是歐洲、美國，房地產(chǎn)毫無疑問是受政策左右的，只不過中國的房地產(chǎn)受到的干預(yù)會(huì)強(qiáng)烈、直接一些。

中國商人：對房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢的預(yù)測本來是很嚴(yán)肅的問題，為什么會(huì)出現(xiàn)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)教授和人打賭的現(xiàn)象？您認(rèn)為其背后的深層原因是什么？

楊佩昌：我想糾正你的一個(gè)說法，起碼在這個(gè)打賭之前很多人并不太了解這位教授�？赡苁撬�一時(shí)出語不慎，才會(huì)做出如此預(yù)測。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格走勢跟國際環(huán)境、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、工資收入增長比例，尤其是和政策密切相關(guān)，而恰恰這幾個(gè)因素都是很難預(yù)測的。況且我們知道，由于中國房地產(chǎn)和政策有更密切的關(guān)系，作為普通人你能知道中國政策的制定嗎？中國和歐美不同，歐美制定一個(gè)政策要取得全民較大的共識(shí)并且在議會(huì)并通過電視媒體辯論得面紅耳赤。你說歐美的民眾能不了解嗎？

至于房地產(chǎn)是否真正下跌或跳水可能還與稅制改革有一定的關(guān)系，現(xiàn)在研討征收房產(chǎn)稅，是否開征、開征比例多大，會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)下跌的幅度。

在稅制改革上，目前意見對立非常大。所以要想知道中國房地產(chǎn)的走勢，請關(guān)注中國房產(chǎn)稅何時(shí)開征以及其稅率問題�？梢赃@么說，房產(chǎn)稅的征收是遲早的事，也是必然的趨勢。它在何時(shí)推出影響房地產(chǎn)的漲與跌。

中國商人：如果中國開征房產(chǎn)稅，多大的稅率是比較安全的，其它國家的稅率有沒有參考價(jià)值？稅率與價(jià)值規(guī)律如果有聯(lián)系，那么越過這個(gè)規(guī)律會(huì)引起什么后果？

楊佩昌：稅率必須經(jīng)過專家比較縝密的測算。引用國外的稅率對中國房產(chǎn)沒有任何借鑒價(jià)值，因?yàn)橹袊�不可能去參考國外的稅率。歐美國家的房地產(chǎn)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中的地位根本沒有中國這么突出，而且歐美各國的房產(chǎn)稅率都是不一樣的，必須研究房地產(chǎn)在各國經(jīng)濟(jì)中究竟占多大的比重，這是開征房產(chǎn)稅要考慮的問題。如果有人研究歐美的房產(chǎn)稅率，從而得出結(jié)論說，多少稅率在中國是比較合適的或者安全的，起碼會(huì)誤導(dǎo)人。

中國房地產(chǎn)業(yè)和地方政府的利益息息相關(guān)

中國商人：這也就是說，房地產(chǎn)稅率的確定，因各國的國情而異，它不一定和經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)規(guī)律有一致性？

楊佩昌：在中國而言的確如此，不一定有那么多一致性。剛才我講到房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)所占的比重，但是要特別強(qiáng)調(diào)的是中國房地產(chǎn)業(yè)和地方政府的利益是息息相關(guān)的，所以如何制定稅率確保各個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域都能接受并能夠承受這是一個(gè)不容易的問題�？傮w來講，宜低不宜高，低到到什么程度，高到什么程度要經(jīng)過測算。

中國商人：你剛才說制定一個(gè)統(tǒng)一適宜的稅率很困難，如果從現(xiàn)實(shí)角度考慮稅率的話，中國這么大一個(gè)國家，區(qū)域經(jīng)濟(jì)極不平衡，也就是說現(xiàn)實(shí)需要因各地情況不同適用不同的稅率。但從政策上來講又不可能這么去做，所以很困難。

楊佩昌：是這個(gè)意思。因?yàn)楦鞯胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平是不平衡的，房地產(chǎn)在各地經(jīng)濟(jì)中的比重也是各不相同的。從情理上講，應(yīng)該根據(jù)各地實(shí)際情況，制定不同的房地產(chǎn)稅率，但從法理上來講是行不通的，因?yàn)槟悴豢赡茉谝粋�(gè)國家根據(jù)各地區(qū)制定不同的稅率。所以只有退而求其次，宜低不宜高，即便如此，開征房產(chǎn)稅務(wù)也會(huì)造成一定程度的心理恐慌。

中國商人：恐慌的主要是誰？炒房的，還是真正需要買房的？

楊佩昌：都有。從程度上來講應(yīng)該是炒房的，但對買房自住的人也不可忽視。買房自住的人大都是傾全家之力來做這件事，所以房地產(chǎn)政策變化對購房人的心理和意愿有沖擊。我估計(jì)房產(chǎn)稅的征收不會(huì)在整個(gè)購房款中占到很大比例，只是心理上的影響作用會(huì)大一些。

中國商人：鑒于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不平衡，實(shí)際上可以和歐美一些國家做類比，比如像美國是聯(lián)邦制的國家，地方政府相對來說有一定的主導(dǎo)權(quán)，那么它們的稅率是全國統(tǒng)一的還是地方可以自主？或者同時(shí)有其它平衡的措施？實(shí)際上，一個(gè)剛性的稅率，出現(xiàn)在中國的溫洲和陜西等西部省份，產(chǎn)生的效果肯定不一樣。

楊佩昌：即使在歐美一些聯(lián)邦國家也好，還是中央集權(quán)國家也好，稅率不可能是千差萬別的。不可能一個(gè)國家存在多種不同的稅率。歐洲開征房稅之所以沒有造成的恐慌，一方面是因?yàn)橘I房人并不像中國這么多，涉及到千家萬戶。另外一個(gè)方面，在歐美買房人是真正的有錢人，開征房產(chǎn)稅對他有一定影響，但不會(huì)造成心理上的恐慌。

中國商人：我們再回到剛才的問題，您如何看當(dāng)前局部地區(qū)的壞賬危機(jī)？中國會(huì)出現(xiàn)類似美國的次貸問題嗎？

楊佩昌：從概念上來說，我認(rèn)為中國會(huì)發(fā)生次貸的某些現(xiàn)象，但大面積的危機(jī)還暫時(shí)不會(huì)爆發(fā)。美國爆發(fā)次貸危機(jī)，其中一個(gè)原因在于美國是真正的市場經(jīng)濟(jì)體制，次貸問題出現(xiàn)后，政府手中的工具并不太多，也就是它平衡的籌碼是有限的，它很難阻止次貸危機(jī)的蔓延。比較而言，中國政府相對有較多的調(diào)節(jié)工具，可以斬?cái)嗷蜃韪粑�機(jī)鏈條的某個(gè)環(huán)節(jié)。

中國商人：您說的有次貸的某些現(xiàn)象。具體指什么現(xiàn)象，是銀行的壞賬危機(jī)嗎？

楊佩昌：一些人可能出現(xiàn)斷供的現(xiàn)象，但是中國購房人首付款一般是20%以上，在中國經(jīng)濟(jì)沒有大面積走壞的情況下，大部分人還款還是有一定程度保證的。這和中國的傳統(tǒng)也有關(guān)，中國是一人買房，涉及全家，包括父母兄弟姐妹，甚至牽扯更多親朋好友。而國外買房是個(gè)人的事情。你還不起就真的還不起了，從這點(diǎn)來看，在中國出現(xiàn)大面積的斷供暫時(shí)不會(huì)爆發(fā)。所以觀察類似次貸危機(jī)等現(xiàn)象，首先要看中國經(jīng)濟(jì)的基本面是否反轉(zhuǎn)，是否真正走壞。從目前的統(tǒng)計(jì)來分析，2008年、2009年的經(jīng)濟(jì)預(yù)測仍將保持10%左右的增長。這個(gè)增長率雖然有所減緩，但要判斷它出現(xiàn)反轉(zhuǎn)還為時(shí)過早。

中國商人：如果從中國買房傳統(tǒng)來分析，也就是說美國出現(xiàn)大面積的次貸危機(jī)不一定是壞事，它是市場本身調(diào)節(jié)的過程。中國沒有出現(xiàn)大面積的次貸危機(jī)不一定是好事。中國每個(gè)人都想買房，最后導(dǎo)致城市非理性擴(kuò)張。

楊佩昌：對。這個(gè)也是我專門想說的。在中國出現(xiàn)大面積次貸危機(jī)一定是壞事，但人為阻止次貸危機(jī)的發(fā)生并非一定是好事，只是把問題推延或累積而已。因?yàn)橹袊�房地產(chǎn)存在問題的根源沒有得到解決，把相關(guān)危機(jī)隱藏了。如果有爆發(fā)的一天，將比現(xiàn)在嚴(yán)重得多。這一天的來臨，和中國國民經(jīng)濟(jì)的趨勢息息相關(guān)，只要中國經(jīng)濟(jì)還在增長哪怕還在低效率增長，房地產(chǎn)這條命就還會(huì)延續(xù)下去。