摘要：在此次崩盤論的核心內(nèi)容中，以鄂爾多斯和常州為典型代表的“空城”“鬼城”等三四線城市，由于過度開發(fā)，引發(fā)降價促銷清庫存等風聲不絕于耳。三四線城市涌動的暗流，似乎已經(jīng)成為樓市崩盤的定時炸彈。

    反觀山西省的一些三四線城市，雨后春筍般的高層住宅和某些城市有價無市的現(xiàn)狀，也似乎讓人感到陣陣寒意。

    三四線城市房價下滑現(xiàn)端倪

    曾有數(shù)據(jù)顯示：2014年1月，全國100個典型城市中，有37個城市的房價環(huán)比下跌。而在其中，有34個是三四線城市。

    中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示：2014年1月首周，54個重點城市新房成交量回落，環(huán)比前周下跌5.8%。其中，一二線城市表現(xiàn)堅挺，分別上升5.1%和0.6%，三四線城市則快速下滑13.5%。

    國家統(tǒng)計局早在2013年12月公布的一組數(shù)據(jù)也顯示：唐山等35個三線城市環(huán)比平均漲幅比11月回落0.2個百分點。數(shù)據(jù)表明，從去年12月，房價走勢進一步趨緩，一二線城市在進一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施的作用下，市場漸趨穩(wěn)定。

    山西個別城市樓市扭曲激進

    山西省個別城市樓市出現(xiàn)扭曲激進，這樣的情形能否視作崩盤？

    盡管也不認同崩盤論，但太原理工大學教授陳新華認為，事實上，常州和鄂爾多斯等城市的情況在山西省的一些市縣也已露出端倪，比如臨汾、柳林、運城、離石等城市的房地產(chǎn)已顯現(xiàn)出供過于求的跡象。

    事實上，大同房地產(chǎn)市場的問題也有所凸顯。作為山西第二大城市的大同，現(xiàn)有商品房存量和土地存量很大，房地產(chǎn)市場壓力很大。

    資料顯示：截至2013年，大同市已開工的商品住宅項目達623萬平方米，2012年、2013年出讓住宅兼商業(yè)土地2494畝，按目前常規(guī)的容積率計算可能將有373萬平米的商品住宅入市，兩項合計近千萬平米。按前五年的銷售水平，現(xiàn)開工的商品住宅項目及商品住宅存量土地最少也要用5年時間去消化。由于大同房地產(chǎn)市場的需求已經(jīng)大量釋放，需求不足是主要問題，但是由于房價沒有暴漲，房價下跌的空間也不大，供給過量是最大的風險。

    據(jù)2012年底上海易居研究院發(fā)布的《中國城市房地產(chǎn)市場風險排行榜》前50位中，呼倫貝爾、黑河等位居前列，大同排名第十，山西省的晉城、臨汾、呂梁、忻州也躋身前30名。此排行榜根據(jù)城市的市場需求市場供給，供求關(guān)系，外部環(huán)境，開工、成交面積，土地出讓，二手房均值等指標分析，具有參考價值。

    某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，適度泡沫是房地產(chǎn)市場調(diào)整的潤滑劑，沒有泡沫也就形不成買方市場。但泡沫大了就會出問題。房地產(chǎn)市場發(fā)展必須與城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調(diào)。目前，一些三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)過于超前，而支撐城市擴容提質(zhì)的產(chǎn)業(yè)卻發(fā)展滯后，人口聚集功能不強，房地產(chǎn)市場發(fā)展過剩問題已經(jīng)比較突出；同時，某些三四線城市人口向一二線城市流失的現(xiàn)實，也讓房屋供給量明顯大于需求量。

    房企三四線城市拿地路徑謀變

    易居中國克而瑞華北（山西）公司總經(jīng)理助理牛佩華也認同這種觀點：出現(xiàn)鬼城城市，無一例外都是前期受當?shù)卣�府大力推動，大量出賣土地，從而進行大面積城市新區(qū)建設(shè)，力圖快速城市化的城市，這些都是有政府引導(dǎo)的行為。

    前不久剛?cè)ナ��?nèi)一些城市做過調(diào)研的他分析，從山西省一些三四線城市甚至是縣城來看，運城、呂梁等城市中，有些在努力地搞創(chuàng)意園等新區(qū)建設(shè)，但是經(jīng)過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些創(chuàng)意園事實上并沒有和當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃很好結(jié)合。

    “比如一個只有10萬人口的縣城，它的創(chuàng)意園區(qū)的新區(qū)規(guī)劃就是10萬人，從哪里找那么多人住？”牛佩華認為，許多小城市弄一個高新區(qū)的帽子，并不考慮文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否能扎根當?shù)�，政府也沒有充分地考慮當?shù)刭徺I力和人口等實際情況。而只是簡單賣地，調(diào)控能力和戰(zhàn)略眼光遠遠不夠。

    牛佩華認為，省內(nèi)一些三四線城市樓市發(fā)展過于激進，不僅商品住宅蓋得多，有些城市保障房的供應(yīng)量也很大。按照經(jīng)濟學原理，供過于求時，肯定要降價銷售。但矛盾的是，降價首先要考慮成本，在有限的利潤空間內(nèi)可以適當壓縮價格，但降到成本線時，沒有利潤的時候，開發(fā)商如何降價？畢竟開發(fā)商要核算他的成本，土地、建安、人工、管理等成本，但是成本壓不下來，而人們的購買力又有限時，終會兩敗俱傷。

    杭州和常州這幾個降價項目的房源，一個是尾盤需要盡快處理，另幾個是要找一個噱頭，拿出部分特價房促銷。太原和這些地方相比，雖然也有特價房，但之所以不可能出現(xiàn)如此大的降幅是因為，杭州樓價的基數(shù)大，比如每平米1.7萬元，即使降3000元，它的房價也在每平米1.5萬元，但是太原的房價每平米7000元左右，降價1000元，這個幅度就幾乎接近他的成本價。

    而據(jù)有關(guān)人士透露，擅長在山西三四線城市拿地的龍頭房企也放緩了腳步。早幾年前，某知名房企在山西省好幾個城市都有項目，但近一兩年土地儲備的擴張腳步幾乎停滯。有消息稱，由于運城等地的地產(chǎn)項目銷售情況并不樂觀，他們也意識到在三四線城市深挖的潛力已非常有限。