摘要：隨著2月15日金隅嘉業(yè)（下稱“金隅”）兩自住型商品房項目的入市，更加重了購房者的觀望情緒，甚至在此前剛“解禁”的部分高價商品房的銷售也受拖累。“背著秤砣起舞”的高端盤能否實現自我救贖？市場尚未給出答案。

    有數據顯示，2月1日～2月16日的北京樓市成交量低迷狀態(tài)依舊延續(xù)。高端盤更是出現了“環(huán)比下降超五成，千萬級豪宅2月份半月成交個位數”的頹勢。

    事實上，進入2014年以來，2013年嚴格執(zhí)行的“限價令”已逐步松動，在新取得預售證的項目中，泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬科·如園3個樓盤預售價均超過4萬元/平方米。但這在偉業(yè)顧問市場分析師趙紅娟等眾多分析人士看來，基于北京房價上漲的壓力，2014年政府完全放開預售證審批，交給市場調節(jié)的可能性不大，未來高端盤項目審批或仍將處于管控中。

    中原地產首席分析師張大偉在接受采訪時表示，金隅推出的超過5000套自住型商品房總量接近北京近一個月的商品房住宅成交量，這將導致市場陷入全面觀望狀態(tài)。加之項目位置處于城市次中心，對地段條件相當的高端盤來說更是影響深遠。

    后“限價令”時代高價盤委曲求全

    據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計顯示，2月10日～2月16日新建商品住宅成交581套，不僅較上月同期大幅下降69%，純商品住宅成交均價也降至26503元/平方米，環(huán)比下降6.3%。

    鏈家地產市場研究部分析師張旭說，春節(jié)假期過后，2月上旬新建商品住宅及扣除保障房后的純商品住宅日均成交量一直維持在較低水平。從項目成交情況看，2月第二周成交量排名靠前的項目以2013年12月以后入市的項目為主，整體簽約率為42.5%。2013年11月底至12月中旬入市的9個價格接近4萬元/平方米的中高端樓盤，目前簽約率為31.8%，另有超過兩成處于預定和資格審核階段。

    值得一提的是，北京商品房“限價令”開禁后入市的高房價項目，終未達到此前宣傳和市場預期的高價位。

    趙紅娟表示，1月19日首個獲批的泰禾·北京院子的預售均價超過7.5萬元/平方米,雖然宣告2013年11月北京市住建委公布的“暫停單價在4萬元及以上高價房發(fā)證”正式解禁，但該項目入市價格并未達到此前宣傳的每平方米10萬元級的關卡。而當天拿到預售證的另一項目是閱園（紫辰院）項目，預售均價接近6.7萬元/平方米，而周邊二手樓盤如西府蘭庭、2007年建成的閱園一區(qū)、二區(qū)等樓盤掛牌價已達到4.5萬元~6萬元/平方米。第三個獲批的高價盤項目，是位于海淀區(qū)西北旺的五礦萬科如園項目，預售均價約為4.9萬元/平方米，該價格也與周邊百旺茉莉園二手房項目的掛牌價基本相當。

    “目前多個高價樓盤如鑫苑·鑫都匯、華僑城等項目仍處于預售證審批排隊輪候中，開盤時間、開盤價格仍是未知數。”趙紅娟說。

    自住型商品房致市場全面觀望

    樓市低迷能否因“限價令”解禁而有所扭轉，目前尚未可知，自住型商品房對市場的沖擊卻已迫在眉睫。2月15日開始，北京位于高井和單店的兩個自住型商品房項目已開始申購。

    張大偉推斷，金隅兩自住型商品房項目的入市將集中在2~3月，屆時將導致市場上5萬以上人次的需求觀望。

    在張大偉看來，自住型商品房對于北京樓市的沖擊很容易轉換成一筆需求數量賬。預計2014年北京全年供應的自住型商品房數量將突破4萬套，相比2013年全年商品房住宅成交量，4萬套相當于增加50%的供應，2014年北京樓市很可能以金隅兩個項目開始申購為標志，再次出現新一輪的全市范圍內的全面觀望。

    根據北京市住建委網站數據統(tǒng)計顯示，2013年北京新建住宅成交網簽量為118950套，剔除保障房后，純商品住宅的年度總成交量不到83000套，商品住宅上半年成交44542套，下半年成交38315套，恰恰在自住型商品房政策出臺后，呈前高后低之勢。

    “受自住型商品房影響最大的一定是高價盤。相當區(qū)位，甚至在同一個項目，一邊是2萬元/平方米的自住型商品房，一邊是6萬元~7萬元/平方米甚至10萬元/平方米的高價豪宅。怎樣做品質、做影響？怎樣把握所謂的高端客群購房心理？”對于2014年北京樓市“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的新三元格局，北京市房地產協會秘書長陳志提出了如上疑問。

    高端市場將成競爭主戰(zhàn)場

    在目前樓市整體低迷以及大體量自住型商品房的直接沖擊下，曾經不惜血本入市的高端豪宅，也未因“限價令”解禁而變得好過。在2014年這場自我救贖中，它們仿佛在“背著秤砣起舞”。

    進入2014年，北京總價千萬級豪宅市場交易量明顯減少。1月份總價千萬元以上的豪宅成交37套，是2013年12月成交量的40%；而截至2月13日，僅成交了3套。

    從麗茲行豪宅研究院最新統(tǒng)計數據看，總價800萬元以上的高端豪宅成交走低，甚至已彌漫至一二手房兩級市場。2月上旬，高端新房成交51套，相比2013年春節(jié)同期下降50%。高端二手住宅成交33套，相比1月下半月下降57.69%，較春節(jié)同期下降66.32%。

    “2014年北京市場將會有大量同質化高端項目入市，房企庫存壓力也將逐步凸顯。在高周轉時代，預計從下半年開始，樓市格局將逐漸出現調整。而在樓市庫存壓力緩解的同時，高端市場價格被迫趨高、競爭走向日趨激烈也已成定局。”任啟鑫進一步分析道。