房地產(chǎn)行業(yè)洗牌迎來最好時(shí)機(jī) 并非是全面崩盤
發(fā)布時(shí)間：2014-02-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿貍
摘要：2013年仍然豪賭的地產(chǎn)商，一部分將面臨要么降價(jià)賣房損失利潤，要么不降價(jià)讓存貨爛在手里的尷尬局面，因此房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將迎來最好的時(shí)機(jī)。為什么這么說呢？
首先看信貸環(huán)境，從過去幾年銀行的資產(chǎn)配置看，普遍壓縮了國債以滿足信用供給，四大行里除工行、農(nóng)行外，按揭貸的比重已經(jīng)達(dá)到20%，沒有上升空間。而股份制商業(yè)銀行更加逐利，因此今年的按揭
貸款難有增長，甚至一些大行會削減，而利率打折越來越難。按揭貸款的“量”和“價(jià)”會明顯制約購買力釋放。
再看供需環(huán)境，房地產(chǎn)是個(gè)特殊行業(yè)，既是耐用消費(fèi)品又具備金融屬性，需求的根本在于人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐的購買力。按照1987年生育高峰測算，2014年可能是
全國住宅銷售的頂峰，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程和有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口導(dǎo)入能力的城市崛起，行業(yè)銷量不會大幅下降。從供給端看，2013年全國房屋新開工面積約20.12億平米，同比增13.5%，主要原因在于2012年末到2013年初出讓
土地進(jìn)入開工狀態(tài)的速度超過
市場預(yù)期。由此預(yù)計(jì)2014年全國房屋供給有明顯增長。
面對可能減緩的需求和增長的供給，房地產(chǎn)商的資金壓力會逐步提高。房地產(chǎn)銷售額從2009年的4.43萬億增長到2013年的8.14萬億，開發(fā)資金從2009年的5.77萬億增長到2013年的12.21萬億，其中開發(fā)貸四年來只增長了8000億，可以利用的無息融資主要是預(yù)收房款，該項(xiàng)從1.62萬億增長到4.33萬億。但2014年這種情況可能逆轉(zhuǎn)，即資金流入慢而資金流出快，主要表現(xiàn)在銷售回籠占資金流入的比重下降，而未付
工程款增長到5.7萬億，土地款的壓力約0.99萬億。在全行業(yè)告別黃金年代，難以延續(xù)全面繁榮的情況下，必然有企業(yè)會為高杠桿付出代價(jià)，行業(yè)將加速洗牌。
為什么是行業(yè)將分化洗牌，而非崩潰。根本原因是中國居民的杠桿率低，資產(chǎn)負(fù)債表健康。以“
房產(chǎn)資產(chǎn)比”來衡量——中國的居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)占最大比例為47.9%，而按揭負(fù)債僅占居民總資產(chǎn)（估計(jì)120萬億）的10%。也就是說，即便
房價(jià)下跌，資產(chǎn)價(jià)值縮水，這個(gè)比例也不會高到令人恐慌的高度。
去偽存真看清房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)，杭州等城市的降價(jià)以及信貸條件收緊，都預(yù)示著行業(yè)洗牌加速，而非房地產(chǎn)行業(yè)崩潰倒計(jì)時(shí)。房地產(chǎn)公司普遍傾向于順周期拿地，
地價(jià)漲幅超過售價(jià)漲幅，利潤率下降是必然。
