三四線城市房價(jià)跌聲不斷 2014年樓市劇變隱現(xiàn)
發(fā)布時(shí)間：2014-02-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：自杭州打響樓市降價(jià)第一槍后，越來越多的城市加入降價(jià)行列。多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三、四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢，而與之相關(guān)的土地收入和地方債務(wù)問題也受到關(guān)注。
2月22日，在
北京舉辦的“遠(yuǎn)見杯”全球宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測春季年會(huì)上，多位學(xué)者對中國的地方債務(wù)問題提出預(yù)警。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，從地方債高速增長來源看，土地指數(shù)比較大，“這個(gè)領(lǐng)域如果出現(xiàn)比較大的松動(dòng)，在某一方面突然回落的話，要加強(qiáng)關(guān)注。”
2013年土地收入大增
財(cái)政部公布的2013年
全國財(cái)政收支情況顯示，去年國有土地使用權(quán)出讓收入4.1萬億元，比上年增加1.3萬億元，增長44.6%，創(chuàng)歷史最高；而去年全國公共財(cái)政收入總計(jì)約為12.9萬億元，同比增長10%，增速創(chuàng)近七年最低；全國公共財(cái)政收入和
土地出讓金收入迎來“冰火兩重天”。
去年
土地市場熱潮蔓延至二、三線城市，大量土地的集中供應(yīng)，使得地方政府土地出讓金的收入水漲船高。從最近各省(市)公布的2013年預(yù)算執(zhí)行情況看，各省市土地出讓金收入劇增，成為地方收入的主要來源。如江西省國有土地使用權(quán)出讓收入1210.7億元，而稅收收入為1177.7億元，土地收入超過稅收收入。
部分地方政府患上嚴(yán)重的土地依賴癥，如果
房價(jià)上漲，地方政府可以繼續(xù)維持高的土地收入增長，如果房價(jià)下跌，土地出讓收入將成為一個(gè)不得不面對的問題。
與一、二線城市火爆的土地市場相反，不少三、四線城市表現(xiàn)低迷。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比下跌，其中有34個(gè)是三、四線城市。
如果土地市場低迷，則意味著地方土地收入的減少。而對地方政府而言，土地出讓金是政府債務(wù)還款的主要來源之一。據(jù)審計(jì)署消息，截至2013年6月底，地方政府債務(wù)約10.9萬億元。根據(jù)審計(jì)署此前對36個(gè)地區(qū)債務(wù)審計(jì)報(bào)告，超過半數(shù)地方政府指望“賣地還錢”，21個(gè)地方政府承諾以土地出讓收入為償債來源。因此，在部分地方償債高峰到來時(shí)，土地收入更加被倚重，這關(guān)乎著債務(wù)的解決。
賈康認(rèn)為，“地方債務(wù)局部有明顯的壓力，在某些項(xiàng)目上也有特定的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，特別是它的不透明，運(yùn)行之間的透明度是理性負(fù)債的方式，形成這樣地方不同層面上的債務(wù)，其帶來就是風(fēng)險(xiǎn)往往不能夠有效防范于未然，社會(huì)代價(jià)非常高。”
民生證券研究院副院長管清友說，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)只是一個(gè)時(shí)間形式和程度問題，“通過債務(wù)彈性計(jì)算，2012年以后三四個(gè)單位的債務(wù)才能創(chuàng)造一個(gè)單位的GDP，債務(wù)滾動(dòng)的壓力越來越多，通過債務(wù)擴(kuò)張推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的壓力越來越大。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了非常強(qiáng)的基數(shù)效應(yīng)，企業(yè)的
融資非常困難”。
北京聯(lián)辦旗星風(fēng)險(xiǎn)管理有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任若恩則更進(jìn)一步對記者表示，地方債務(wù)的問題很易爆發(fā)，從行業(yè)方面來看，煤炭行業(yè)的債務(wù)問題最嚴(yán)重。“地方債的問題，真正爆發(fā)可能將是明年或者后年的事。”
求解地方債難題
審計(jì)署報(bào)告稱，截至2012年底，有3個(gè)省級、99個(gè)市級、195個(gè)縣級、3465個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率高于100%。
賈康認(rèn)為，負(fù)債率高的地方政府債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較高，“雖然地方債總量安全，但是債務(wù)增長較高又有較大幅度的地方，對土地的依賴度較大，市場出現(xiàn)變化時(shí)要加強(qiáng)關(guān)注。”
如何化解地方政府債務(wù)危機(jī)也成了各界思考的熱門課題。從地方政府出臺(tái)的各類化解債務(wù)的管理辦法看，土地收入、融資平臺(tái)、國企收益、出售資產(chǎn)等方式均納入考慮范圍。其中，拋售資產(chǎn)是債務(wù)危機(jī)到來時(shí)的通常做法。
任若恩表示，無論是政府還是企業(yè)，到最后抵債的時(shí)候只好出售資產(chǎn)，通過出售資產(chǎn)解決債務(wù)從原理上說肯定是可以，但還存在一定的約束條件，“雖然說債務(wù)形成優(yōu)良資產(chǎn)，但要看在什么意義上判斷它是否是優(yōu)良資產(chǎn)，如果從公共服務(wù)角度看，政府
投資的資產(chǎn)是優(yōu)良資產(chǎn)，但從投資回報(bào)來看，它不是優(yōu)良的資產(chǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)金流無法覆蓋本金和利息”。
此外，資產(chǎn)還受到出售
價(jià)格和出售機(jī)制的影響。任若恩表示，有很多資產(chǎn)是沒有相應(yīng)的市場機(jī)制來出售的，而且歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)你想出售資產(chǎn)的時(shí)候，那個(gè)資產(chǎn)價(jià)值會(huì)讓你非常失望，“這些因素考慮進(jìn)去，其實(shí)用變賣資產(chǎn)解決債務(wù)問題往往是最后不得已的一招。”
賈康認(rèn)為，地方債務(wù)解決的可行性思路是，財(cái)政體系應(yīng)該從完善立法開始，把地方債務(wù)陽光化，和市場更有效地按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)來對接，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、陽光化的發(fā)展。
