眾多房企上半年加速跑量 全年銷量預(yù)期下滑
發(fā)布時(shí)間：2014-02-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：從近期房企公布的1月銷售數(shù)據(jù)來看，眾多房企1月銷售業(yè)績逆市“飄紅”。事實(shí)上，與飄紅業(yè)績略為相悖的是，2014年的房地產(chǎn)市場難現(xiàn)去年的輝煌，幾乎已成為業(yè)界公認(rèn)。穆迪投資者研究報(bào)告中甚至指出，房企的銷售增長在去年中已開始呈現(xiàn)放緩跡象，并預(yù)計(jì)今年的合約銷售漲幅將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。提前快跑，多元經(jīng)營，成為今年房企應(yīng)對未來變局的主要策略。
上半年成跑量窗口期
“大概從3月初開始，我們會有一些比較大的放量，包括純新盤和幾個(gè)老項(xiàng)目后期，不會拖到下半年”，
北京某民營房企負(fù)責(zé)人近日表示。在他看來，“走提前量”是今年的主要策略。
跟去年
樓盤放量主要集中在下半年相比，上半年加速樓盤入市，是今年不少房企的主張。“我們會按既有的運(yùn)營節(jié)奏來推盤，上下半年會比較均衡，不會把重點(diǎn)放在下半年。”旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長林中近日公開表示。世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇近日也表示，2014年世茂會把銷售和利潤在考核體系中的權(quán)重適當(dāng)降低一點(diǎn)，還將加大另外兩個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，一是現(xiàn)金流，二是項(xiàng)目質(zhì)量，且世茂會在上半年補(bǔ)充約200億元貨值的可售房源。
多位機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，對于房企尤其是高周轉(zhuǎn)房企而言，今年要面對的是大量新增供應(yīng)扎堆入市，以及資金面收緊力度有增無減的局面，因此，抓住上半年窗口期跑量銷售或?qū)⒊蔀榉科?014年最安全的銷售策略。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在春節(jié)后短短10天時(shí)間內(nèi)，北京
樓市已經(jīng)累計(jì)有6個(gè)項(xiàng)目開盤，直追元月7個(gè)項(xiàng)目的全月開盤量。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從經(jīng)驗(yàn)來看，歷次
調(diào)控政策的執(zhí)行時(shí)效性周期為4-6個(gè)月，預(yù)計(jì)2013年11月前后階段性收緊的政策效力會在2014年第二季度逐步化解，從時(shí)效性角度來講，短期內(nèi)的變化將導(dǎo)致市場放量窗口期的變化，因此，2014年第二季度將成為需求集中放量“窗口期”，從第二季度開始樓市“馬上 就好”。
全年銷量預(yù)期下滑
春節(jié)后，北京市場
購房需求的持續(xù)強(qiáng)勁以及住建委對預(yù)售證管制一定程度的放寬，都給了房企積極推盤以較大的信心。不過，除此之外，業(yè)界對今年全年銷售普遍的下滑預(yù)期、對未來市場不確定性的擔(dān)憂，都是年初積極跑量的背后原因。
自2013年年底以來，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，銀行利率上浮，銀行放款放慢。按照以往慣例，春節(jié)過后銀行放款慢的情況就會有所緩解，然而2014年年初銀行放款的情況卻不容樂觀，超過半數(shù)以上的銀行首套房仍維持在基準(zhǔn)利率的水平，放款情況依舊比較緊張。
張宏偉認(rèn)為，如果“錢荒”持續(xù)超過6個(gè)月以上，由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，
開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)
貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個(gè)時(shí)候會面臨比較大的去化壓力，此時(shí)，只有適度讓利才可以激活銷售。
在此背景下，提前跑量成為不少房企的選擇。一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到
土地市場拿地，及時(shí)“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會。
在信貸收緊、利率上浮的背景下，2014年的
房地產(chǎn)市場難現(xiàn)去年的輝煌，幾乎成為業(yè)界公認(rèn)。針對2014年的整體
房地產(chǎn)市場，萬科集團(tuán)董事會主席王石在接受媒體采訪用“非常不妙”來表達(dá)其對今年樓市的
觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。此外，一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)日前也“改口”表示，今年
房價(jià)漲幅將大幅度下滑，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個(gè)人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)。”
多元經(jīng)營應(yīng)對后市
據(jù)蘭德咨詢預(yù)測，當(dāng)
全國商品房銷售面積達(dá)到17億平方米左右后，我國房地產(chǎn)市場將也增量市場（為主）轉(zhuǎn)為存量市場，這一時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)在2018年前就要到來。
“留給企業(yè)的好時(shí)光不長了”。蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，如果在這一時(shí)點(diǎn)到來前，企業(yè)銷售額達(dá)不到100億元，不僅難以成為主流開發(fā)商，甚至被洗牌出局的可能性很大，預(yù)計(jì)到2018年，5年內(nèi)將有一半左右的企業(yè)出局。經(jīng)過長期對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的跟蹤和研究后，宋延慶認(rèn)為，目前真實(shí)的房地產(chǎn)市場競爭格局遠(yuǎn)比大家想象的，或者遠(yuǎn)比“競爭越來越激烈，成本、售價(jià)、利潤壓力越來越大，出局的企業(yè)越來越多”這類顯性論斷要嚴(yán)重得多、殘酷得多。原來大家所預(yù)測的一系列“未來越來越”，其實(shí)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。
在此種趨勢下，房企本身也在尋求各種多元化轉(zhuǎn)型。近期，包括恒大、世茂、越秀等企業(yè)，入股金融機(jī)構(gòu)或與金融機(jī)構(gòu)合作已有所體現(xiàn)，除此之外，包括萬科、綠地、招商等企業(yè)也新提出了諸如“小股操盤”模式在內(nèi)的額外盈利模式。
瑞銀研究報(bào)告預(yù)計(jì)，萬科可能自2014年探索新的盈利模式，即開始嘗試“小股操盤”的開發(fā)策略，降低新增項(xiàng)目的權(quán)益比例，試圖在分享項(xiàng)目利潤之外，通過項(xiàng)目運(yùn)營取得額外收入。瑞銀認(rèn)為，此舉有望為萬科獲得更高的資本回報(bào)率。
