太原市二手房供大于求價格虛高 中介找托抬價
發(fā)布時間：2014-02-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：從2013年至今，二手房市場延續(xù)漲勢，讓原本就不寬裕的購房者愈發(fā)糾結。收入沒能跑贏房價，他們陷入沉思。
5年省城打工的積累，讓喬杰感覺有了“家底”。馬年成家立業(yè)，是這位28歲小伙子的夢想。“但是，實現(xiàn)夢想沒有想的那么容易。結婚需要一套
住房，這是女方家長的唯一要求。可看來看去，滿意的二手房不便宜，每平方米
價格最低也得7000元。我那點兒積蓄，太單薄了。”在喬杰看來，邁過房價這道坎兒，難度很大。
難度的增加，來自房價的持續(xù)
上漲。去年12月份，
太原二手房價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.1%。而新建
住宅價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲11.7%。上漲的房價，讓喬杰背負了更多的壓力。他不怕辛苦工作，但他想知道“誰推高了二手房價？”“房價究竟又是誰說了算？”“今年能否漲得再慢點？”
房價虛高誰是幕后推手
“
投資性購房無疑是二手房價上漲的主因之一。”從事
商品房銷售的劉曉剛經(jīng)理開門見山，“太原與其他
城市一樣，以投資為主的購房占據(jù)了市場一定的比例。即使購買者初始沒打算投資，但他們認定
房產(chǎn)會升值。當?shù)搅速u房時，投資性的特征就顯了出來。”
對于那些投資者，一方面，較普通百姓而言，對房價沒那么敏感。反正要漲，不在乎現(xiàn)在的價格是高是低。另一方面，當他們打算拋售時，又會非�？粗胤慨a(chǎn)的投資回報率。當收益不符合預期時，惜售的可能性加大。
“80萬元買的，不超過100萬不賣。”這僅僅只是民企老板方烈名下的一套房產(chǎn)，而更高差價的房早在去年年中就已
成交。
因此，無論上述哪一方面，都在一定程度上推高了房價。
“從眾效應”也是暗暗抬高二手房價的因素。買漲不買跌，并不僅僅是股市的魔咒。對于
樓市，其理也相通。道理很簡單，如果有兩家理發(fā)店，一家門庭若市，一家無人光顧，你會選擇哪家？自然是賓客盈門的那家。在心理學上，這就叫做“從眾效應”。
很多人認為，房價下跌，購房者便會趨之若鶩�？墒聦嵣�，恰恰相反。試想一下，假如房價下跌，你是不是這么想：明天會不會跌得更低？等等再出手。如果房價上漲，你是不是認為“明天可能還要漲？”現(xiàn)在不買，怕是以后就更買不起。在這種心理的驅使下，很多人會趕緊出手
買房。
“從眾”的人多了，市場就會看漲。去年以來，省城新建住宅沒有“低”過頭，始終保持著漲勢。新建商品房與二手房亦步亦趨，水漲船高的二手房價，免不了帶動人群追漲。
地價連著房價，也間接影響著二手房市場。去年8月9日，華潤置地(成都)有限公司20億元競得太原長風商務區(qū)三宗商業(yè)用地。同年9月6日，該公司又以總價近18億元拍下迎澤西大街88畝的一塊地……歲末，晉源、萬柏林、尖草坪等還有24塊地進行
土地掛牌出讓。市場普遍存在房價上漲預期，“寧可房子賣不出去，也不愿降價”的想法，在很多
開發(fā)商心里愈發(fā)堅定。
合力之下，二手房順理成章當起了“香餑餑”。
是供不應求？還是供大于求？
從供需關系來看，供不應求是導致價格上漲原因。二手房的真實情況呢？
“二手房價雖然上漲，可二手房市場卻是供大于求。”省城某中介公司經(jīng)理尚民軍的話明顯 “違背”了市場規(guī)律。
供大于求不難理解，很多中介公司的受訪者表示：在“新國五條”、中央反腐等多重因素下，不少
新房進入流通市場。目前，太原確實不缺二手房源。那么，充足的二手房源，卻為何沒能讓價格下跌呢？
劉曉剛賣房賣了10年，他堅信，在省城二手房市場上，中大
戶型占據(jù)了較大比例。而在二手房購房者中，剛需者占據(jù)主導地位，資金壓力讓他們不得不青睞中、小戶型。
媒體走訪市場了解到，很多中介公司目前房源充足，但60平方米至80平方米的房子特別緊俏。如果將需求不強烈的大戶型房源除外，市場中的剛需和有效的供給關系一下子就清晰起來——“有效的供應”難以滿足“真正的剛需”。站在這個角度，就與供需關系影響價格的經(jīng)濟規(guī)律一致了。
像喬杰一樣的剛需者，在尋找小戶型時往往感覺房價偏高，恰恰正是二手房市場規(guī)律的真實反映。
去年以來，媒體報道一些中介公司退出市場，其背后的原因也在此。大戶型需求少，房源閑置；小戶型需求多，房源偏少。而中介公司賺取的是中介費，小戶型量多但掙錢少，怎能維持生計？
當然，二手房價上漲是多方面的。比如，去年太原市重拳整治小產(chǎn)權房，小產(chǎn)權房開始停售。3月4日，太原市出臺文件，提出不得為小產(chǎn)權房辦理房產(chǎn)證。7月11日，太原市政府再次發(fā)出通告，表示今后政府將定期研究、通報查處違法
建設情況。2014年，打擊小產(chǎn)權房更將成為一項常態(tài)化工作。
如今，違規(guī)預售房風險多，購房者不敢買；政府痛下決心打擊小產(chǎn)權，小產(chǎn)權房更不敢賣。太原民營
房企老板房欣富認為，重拳打擊小產(chǎn)權房，讓一部分經(jīng)濟上不寬裕的百姓也轉向二手房市場。加之去年省城外來務工人員、大學畢業(yè)生人數(shù)不斷增加等因素，住房供需關系豈能不緊張？
誰在從中奪利
在省城購買二手房的趙媛媛有過這樣的經(jīng)歷。去年暑假，她看中了省城并州路上的一套房，準備看房時才發(fā)現(xiàn)中介公司還帶著其他人。這些人當下就喊著加價。本想往下壓價的她，因無力承擔只好放棄購買。到了年底，趙媛媛卻意外地發(fā)現(xiàn)，她看上的那套房還沒出售。
找托抬價確實是中介公司的“潛規(guī)則”。記者以房主的身份提供房源，某中介公司的負責人就表示，可以通過找托等方式，安排一兩個托來抬高交易價格。
目前，房產(chǎn)中介機構主要盈利方式是收取交易傭金，手續(xù)費通常是交易總額的2%。所以，為了賺取更多的利潤，一些中介不光通過找托的方式來抬高房價，而且自己也會偷偷在房東要價的基礎上加價。業(yè)內(nèi)人士透露，找托可以抬高房價3%左右。
太原某中介公司銷售人員劉鑫說：“賣房人過高的期望也是影響房價的一個因素。”目前在省城，二手房依舊是賣方市場，不少房主按照自己的預期“坐地起價”。但實際價格應該是中介公司按照“市場比較法”進行估價，即選擇與區(qū)位、建筑類別、品牌、物業(yè)等方面相同或相近的房價進行比較和計算。
當然，賣房的想要高價，中介公司也沒有理由拒絕，畢竟價格賣得越高，回報也會越高。“去年以來，二手房整體趨勢還是漲的，這給賣房者以充足的上漲預期。”劉鑫說，除了中介、賣房者是主要的獲利方外，交易過程中的
貸款、稅收等手續(xù)，也讓
銀行、政府變成了受益一方。
對于二手房購買者來說，他們一方辛苦換來多方受益。
但是，經(jīng)濟規(guī)律勢必存在周期性的漲落，認為房價只漲不跌其實是一個悖論。目前，隨著二手房漲勢的收窄，尤其
房產(chǎn)稅的呼之欲出，讓房價趨穩(wěn)甚至有了下降的可能。在未來，出售房產(chǎn)的意愿會越來越強烈，買房雙方議價空間也會加大。
近些年，中央不斷加碼
房地產(chǎn)調控，尤其是十八屆三中全會和
全國經(jīng)濟工作會議的召開，就房地產(chǎn)調控濃墨重筆。也許，就在2014年，喬杰的夢想會實現(xiàn)。
