12月70城房?jī)r(jià)31城上漲超10% 2014上漲仍是主旋律
發(fā)布時(shí)間：2014-01-20 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
2014年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2013年12月新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況：
（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。
（二）與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。12月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布
數(shù)據(jù)來(lái)看，
一線城市仍然是20%以上同比的漲幅領(lǐng)先
全國(guó)，其中，上海（
樓盤(pán)）以21.9%居首。從漲幅范圍來(lái)看，12月
房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%的城市超過(guò)30個(gè)，達(dá)到31個(gè)，比11月份的26個(gè)增加了5個(gè)，漲幅城市范圍在擴(kuò)大。
總體來(lái)看，盡管2013年11月份前后一線城市、部分二線城市發(fā)布“階段性”收緊的
調(diào)控措施，但是，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有停止。
12月70城房?jī)r(jià)31城上漲超10%，房?jī)r(jià)上漲的五大原因
此前，2014年1月1日發(fā)布的《2013年12月中國(guó)
房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平
均價(jià)格為10833元/平方米，環(huán)比11月上漲0.70%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第19個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅與上月基本持平（上月環(huán)比漲幅為0.68%），其中68個(gè)城市環(huán)比上漲，32個(gè)城市環(huán)比下跌，
政策頻發(fā)難阻
樓市“最后的瘋狂”。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市仍然是20%以上同比的漲幅領(lǐng)先全國(guó)，從漲幅范圍來(lái)看，12月房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%的城市達(dá)到31個(gè)，漲幅城市范圍在擴(kuò)大。總體來(lái)看，盡管2013年11月份前后一線城市、部分二線城市發(fā)布“階段性”收緊的調(diào)控措施，但是，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有停止。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房?jī)r(jià)上漲原因來(lái)看，主要可分為五方面：
第一、因一線城市、部分二線城市提高二套首付比例、收緊高端預(yù)售許可證、收緊單身
限購(gòu)等政策，在政策落地后，
市場(chǎng)上漲的慣性仍然存在，此時(shí)，改善需求、部分
投資需求抓緊跑量“窗口期”積極入市，導(dǎo)致在2013年12月改善需求“最后的瘋狂”行情出現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)成交均價(jià)仍然表現(xiàn)相對(duì)較高。
從政策執(zhí)行的角度來(lái)講，二套
房貸首付比例提高提高之后，11月份大多數(shù)城市并沒(méi)有立即執(zhí)行，而是給予市場(chǎng)一個(gè)緩沖期，進(jìn)入12月份之后，盡管熱點(diǎn)城市成交量有所下降，但是，
房企仍然在積極推盤(pán)，這導(dǎo)致12月改善市場(chǎng)慣性仍然存在。在這樣的市場(chǎng)階段，改善型需求、部分投資需求抓緊這個(gè)放量的時(shí)機(jī)積極入市，因此，從這個(gè)角度來(lái)看，改善需求2013年“最后的瘋狂”導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)成交均價(jià)仍然表現(xiàn)相對(duì)較高。
以同比漲幅最高的上海市商品住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)為例，2013年11月“滬七條”出臺(tái)之后，由于改善需求2013年“最后的瘋狂”導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)成交量盡管環(huán)比跌8%，但是仍然在128萬(wàn)平方米相對(duì)高位水平，成交均價(jià)則高達(dá)25038元/平方米。盡管2013年12月份成交量降至98.37萬(wàn)平方米，但是，成交均價(jià)仍然高達(dá)25361元/平方米。而2013年商品住宅成交量則已達(dá)1282.28萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)自2010年以來(lái)任何一年的成交量，僅次于2009年的1763.6萬(wàn)平方米，2013年改善需求的釋放已經(jīng)讓市場(chǎng)成交量達(dá)到階段性的高峰。
第二、2013年以來(lái)市場(chǎng)基本面總體逐漸開(kāi)始好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)成交量的上升，隨之會(huì)帶動(dòng)供求關(guān)系緊張與價(jià)格堅(jiān)挺。盡管近期一線城市、部分二線城市階段性收緊政策頻發(fā)，但是，短期內(nèi)來(lái)講難以改變這些城市市場(chǎng)供求關(guān)系較為緊張的基本面。因此，對(duì)于資金面不太緊張的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始利用政策收緊的時(shí)機(jī)，采取“少量多批”、“封盤(pán)”等營(yíng)銷(xiāo)手段，逆勢(shì)推動(dòng)“日光盤(pán)”、漲價(jià)的現(xiàn)象的上演，這樣的市場(chǎng)情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯，總體上助推重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升。
第三、房企年底沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)，導(dǎo)致市場(chǎng)維持前期狀態(tài)積極放量，一定程度上也導(dǎo)致成交價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，繼續(xù)保持上漲的狀態(tài)。
第四、品牌房企資金面已不太緊張，2013年開(kāi)始積極跑量拿地?fù)Q倉(cāng)，其重點(diǎn)布局的一二線城市市場(chǎng)成交量的增加以及房?jī)r(jià)仍在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。
中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月十大城市住宅均價(jià)為18994元/平方米，環(huán)比上漲1.31%，比上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，南京（樓盤(pán)）上漲2.62%，漲幅居十大城市之首，廣州（樓盤(pán)）、上海分別上漲2.38%和2.34%，位列其后，漲幅較上月略有放大；杭州（樓盤(pán)）上漲1.34%，深圳（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）（主城區(qū)）、天津（樓盤(pán)）、
北京（樓盤(pán)）和武漢（樓盤(pán)）漲幅在1%以?xún)?nèi)；成都較上月下跌0.92%（11月為上漲0.35%），為十大城市中唯一環(huán)比下跌的城市。
從同比來(lái)看，十大城市平均價(jià)格上漲17.56%，連續(xù)第14個(gè)月上漲，漲幅較上月擴(kuò)大1.00個(gè)百分點(diǎn)。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州漲幅均超過(guò)25%，深圳上漲24.73%；南京、上海漲幅在15%-20%之間，杭州、成都等5個(gè)城市漲幅在5%-10%之間。十大城市平均價(jià)格上漲17.56%，連續(xù)第14個(gè)月上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。
第五、
地價(jià)上漲甚至“地王”的頻現(xiàn)，導(dǎo)致“地王”效應(yīng)持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)周邊樓盤(pán)價(jià)格上漲，一定程度上也帶動(dòng)“地王”所在城市的房?jī)r(jià)的上漲。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地及市場(chǎng)布局策略來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一二線城市
房地產(chǎn)市場(chǎng)。
土地市場(chǎng)由2012年下半年以來(lái)的溢價(jià)率表現(xiàn)較率高轉(zhuǎn)為2013年樓板價(jià)的實(shí)際上漲，甚至“地王”的出現(xiàn)。在這個(gè)時(shí)期，土地價(jià)格上漲，“面粉”價(jià)格貴，也就意味著房?jī)r(jià)難改繼續(xù)上漲預(yù)期。尤其是最近一段時(shí)間由于政府推地策略與品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)布局策略的調(diào)整，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在一二線城市的
土地市場(chǎng)興風(fēng)作浪，“地王”現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)虛熱，這有可能推動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，房?jī)r(jià)自然而然也就不會(huì)降下來(lái)，一定程度上也會(huì)助推當(dāng)前買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情。
在全國(guó)范圍內(nèi)，我們發(fā)現(xiàn)“地王”頻出之后，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始利用“地王”營(yíng)銷(xiāo)為自己樓盤(pán)銷(xiāo)售造勢(shì)，這些地王營(yíng)銷(xiāo)主題不僅僅在客戶(hù)推薦會(huì)、新品發(fā)布會(huì)上頻頻出現(xiàn)，而且也明目張膽出現(xiàn)在各大主流媒體的平面
廣告上。當(dāng)前來(lái)看，“地王”營(yíng)銷(xiāo)正在盛行，這一定程度上會(huì)推升買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市仍然是20%以上同比的漲幅領(lǐng)先全國(guó)，從漲幅范圍來(lái)看，12月房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%的城市達(dá)到31個(gè)，漲幅城市范圍在擴(kuò)大。可以說(shuō)，盡管有新國(guó)五條細(xì)則、年底各地方政府階段性收緊政策，但是2013年全年房?jī)r(jià)仍然處于上漲的狀態(tài)，甚至局部市場(chǎng)同比上漲幅度超過(guò)20%。那么，2014年房?jī)r(jià)是否繼續(xù)上漲？房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出什么樣的發(fā)展特征？
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度而言，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)仍然不會(huì)太高，原因有兩個(gè)：金融危機(jī)之后，通過(guò)4萬(wàn)億投資刺激的宏觀經(jīng)濟(jì)回升的后遺癥仍會(huì)發(fā)揮其作用，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”回升需要一個(gè)過(guò)程，并且會(huì)有多次觸底反復(fù)的過(guò)程，當(dāng)前來(lái)講，宏觀經(jīng)濟(jì)剛好處于金融危機(jī)之后再次“觸底”的階段特征；當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新”，不言而喻，其實(shí)，就是為了通過(guò)當(dāng)前的改革陣痛換取未來(lái)中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。
因此，從當(dāng)前政府表態(tài)及市場(chǎng)基本面走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場(chǎng)基本面還會(huì)持續(xù)回升，這將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格的持續(xù)回升。
當(dāng)前地方政府發(fā)布的政策力度相對(duì)偏中性，以及十八屆三中全會(huì)前后本屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征。從房?jī)r(jià)的角度來(lái)說(shuō)，一線城市仍然會(huì)面臨“階段性”快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象，三四線城市則會(huì)繼續(xù)“分化”，經(jīng)濟(jì)向好城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房?jī)r(jià)停漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)。總體來(lái)看，2014年房?jī)r(jià)上漲仍是主旋律。
此外，從政策的時(shí)效性的角度來(lái)講，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，歷次調(diào)控政策的執(zhí)行時(shí)效性周期為4-6個(gè)月，預(yù)計(jì)2013年11月前后階段性收緊的政策效力會(huì)在2014年第二季度逐步化解，從時(shí)效性的角度來(lái)講，短期內(nèi)的變化將導(dǎo)致市場(chǎng)放量窗口期的變化，因此，2014年第二季度將成為需求集中放量“窗口期”。
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)“分化”特征將繼續(xù)
2013年年底
住建部工作會(huì)議提出，2014年要強(qiáng)化對(duì)于不同城市的“分類(lèi)指導(dǎo)”。筆者認(rèn)為，不同城市的“分類(lèi)指導(dǎo)”導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過(guò)政策“分化”有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理，但是，短期內(nèi)來(lái)看，不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。
拿2013年來(lái)講，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市相對(duì)來(lái)講由于市場(chǎng)供應(yīng)量充裕，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不是很充足，已經(jīng)出現(xiàn)明顯“分化”現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)向好城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房?jī)r(jià)停漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是蕪湖（樓盤(pán)）、舟山（樓盤(pán)）、溫州（樓盤(pán)）、徐州（樓盤(pán)）等這些城市，市場(chǎng)成交量低迷，房?jī)r(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。
在這樣的市場(chǎng)背景下，2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市出臺(tái)了定向?qū)捤纱胧�，而北京、上海、廣州、深圳等一線城市、鄭州（樓盤(pán)）、西安（樓盤(pán)）、武漢等部分熱點(diǎn)二線城市地則在11月份前后有出現(xiàn)“階段性”收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來(lái)講，2014年調(diào)控政策強(qiáng)化對(duì)于不同城市的“分類(lèi)指導(dǎo)”，將導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，這樣將導(dǎo)致大多數(shù)品牌房企的布局戰(zhàn)略相對(duì)應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化一二線核心城市的布局，甚至放棄經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期不好的三四線城市。盡管通過(guò)政策“分化”有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理，但是，短期內(nèi)來(lái)看，不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。
