摘要：2013年，北京市住宅類土地成交樓面價(jià)為9636元/平方米，同比增長(zhǎng)48.6%。掛牌出讓的地塊溢價(jià)率為34%，較2012年下降2%，但這是繼2009年，2010年以來，地價(jià)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的再現(xiàn)。

　　“北京市歷史上首次出現(xiàn)了四家房企購入經(jīng)營性土地面積超過100萬平方米的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，綠地、萬科、北京城建排在前三位，四家開發(fā)商總土地購置金額高達(dá)389億元。

　　眾所周知，北京市土地市場(chǎng)今年競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，房企對(duì)其重視程度和無奈程度可以從土地成交數(shù)據(jù)上折射出來。事實(shí)上，年內(nèi)經(jīng)營性地塊大部分都以高溢價(jià)成交。

　　賣地收入近1800億元

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，北京市共出讓土地210宗，土地出讓金合計(jì)1797.6億元，為2012年的2.77倍，超過2010年的1642.4億元。其中，住宅類土地成交活躍。2013年住宅類地塊成交74宗，規(guī)劃建面為1326.4萬平方米，較2012年同期增長(zhǎng)117.9%，為整體土地規(guī)劃建筑面積的57%。

　　值得一提的是，在住宅類地塊成交中，需要配建565萬平方米的保障性質(zhì)住房(含自住型商品房，限價(jià)商品房，公租房等其它保障性住房)，占整個(gè)住宅類地塊建筑面積的42.6%，較2012年增加15個(gè)百分點(diǎn)，其中自住型商品房地塊面積約為240萬平方米。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示，部分房企加大布局在北京市的力度，有個(gè)別曾以三線、四線城市為重心的房企也開始回歸一線城市。張旭稱，2012年-2013年，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈力度明顯高于其它城市，住宅市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)使得北京市等一線城市成為整個(gè)土地市場(chǎng)的“土豪”。

　　此外，張旭還認(rèn)為，2011年和2012年住宅類土地供應(yīng)量持續(xù)偏低，成交水平分別為2007年-2013年平均水平的85%和56%。這使得房企的庫存下降，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求較大。

　　樓面價(jià)驟增追房?jī)r(jià)

　　事實(shí)上，雖然由于土地出讓中地塊合理價(jià)格被限制，2013年掛牌出讓的土地溢價(jià)率有所下降，但是地價(jià)水平不僅比2011年，2012年出現(xiàn)上漲，也超過了2009年、2011年土地市場(chǎng)火熱時(shí)期的水平。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，北京市住宅類土地成交樓面價(jià)為9636元/平方米，同比增長(zhǎng)48.6%。掛牌出讓的地塊溢價(jià)率為34%，較2012年下降2%，但這是繼2009年，2010年以來，地價(jià)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的再現(xiàn)。

　　值得一提的是，張旭表示，北京市六個(gè)城區(qū)內(nèi)較為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格上漲非常明顯。夏家胡同、農(nóng)展館等多宗地塊的實(shí)際樓面價(jià)成本，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊二手房的價(jià)格。

　　“以房山長(zhǎng)陽區(qū)域?yàn)槔��?013年土地樓面價(jià)突破10000元/平方米，而2010年最高水平也僅為8300元/平方米。”張旭稱，如果考慮配建要求，地價(jià)更高。

　　對(duì)此，克而瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬表示，2013年，北京住宅類土地出讓樓面價(jià)大漲，不乏供地結(jié)構(gòu)的影響，政策性住房用地供應(yīng)同比漲了15%，商品房樓面價(jià)在其擠壓下，很容易呈現(xiàn)翻番的漲幅。此外，大房企回歸一線城市，北京市搶地已經(jīng)搶出了全國單價(jià)地王，7.3萬元/平方米的樓面價(jià)讓所有房企大佬震驚，這顯然也推高了后市成交的樓面價(jià)。

　　有分析人士表示，雖然北京市土地供應(yīng)量增加，將會(huì)緩解未來住宅市場(chǎng)的供需矛盾，但是土地成本的上升，將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房企的開發(fā)利潤也將被壓縮。

　　其實(shí)，從房企抱團(tuán)拿地可以管中窺豹。2013年，北京市已經(jīng)成交的210幅經(jīng)營性用地中，有51幅為企業(yè)聯(lián)合體拿地，而在去年僅有15幅地為聯(lián)合體摘得。由此可見，房企抱團(tuán)攤薄利潤下滑風(fēng)險(xiǎn)的意愿非常強(qiáng)烈。

　　此外，牟增彬預(yù)計(jì)，隨著明年保障房用地和自住型商品房用地供應(yīng)的增加，地價(jià)處在相對(duì)高位的情況可能還會(huì)持續(xù)。

　　編者按：2013年即將結(jié)束，對(duì)于很多擬購房者而言，如果說今年有哪些遺憾的話，其中之一可能就是，直至年底，還沒有把自己從“擬購房者”變成“已購房者”。不過，相比之下，越多越多的開發(fā)商變成了土豪——土地豪門。他們有錢，而且敢花錢，敢在買地上花錢。數(shù)據(jù)顯示，僅萬科、保利、恒大以及中海地產(chǎn)，年內(nèi)買地花費(fèi)2003.77億元。面對(duì)“土豪”們一擲千金的氣概，擬購房者更加含糊了，2014年，這房子是買呢，還是不買呢?