摘要：從供需基本面來看，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動力。因此，當(dāng)前的市場異動屬于“假性降溫”。

　　樓市遭遇“假性”降溫明年房價料“爬緩坡”

　　年末，房地產(chǎn)市場悄然變得冷清。多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度熱點城市樓市成交量持續(xù)下滑。隨之而來的是一二線城市部分區(qū)域的房價“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。

　　這種市場異動引發(fā)了外界猜想：隨著熱點城市調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入下行周期?多位分析人士強(qiáng)調(diào)，近期樓市降溫是地方調(diào)控政策密集出臺和季節(jié)因素綜合作用的結(jié)果。從供需基本面來看，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動力。因此，當(dāng)前的市場異動屬于“假性降溫”。

　　盡管年末一系列重要會議強(qiáng)調(diào)市場化思路，但短期看，熱點城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產(chǎn)市場或轉(zhuǎn)入低速運(yùn)行，房價漲幅可能放緩，未來市場難出現(xiàn)大起大落。

　　多因素致市場降溫

　　媒體調(diào)研發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入12月，北京朝陽區(qū)和大興區(qū)部分小區(qū)的二手房源報價出現(xiàn)下滑，個別房源的價格降幅甚至達(dá)到20萬元左右。盡管中介業(yè)務(wù)員表示，報價下降是業(yè)主急于出手的結(jié)果，但近期京城二手房價格漲幅乏力卻是不爭的事實。

　　中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月北京二手房掛牌均價每平方米3.45萬元，相比10月3.5萬元的掛牌均價出現(xiàn)了輕微下調(diào)。12月以來，北京二手房的報價調(diào)整到每平方米3.35萬元。

　　新房市場同樣也在降溫。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價普遍走低。

　　這種情況已成為一二線熱點城市樓市的縮影。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至上周，全國54個主要城市的成交量已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)回落，明顯低于9月和10月的水平。預(yù)計12月，樓市整體成交量將明顯下滑。

　　對于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為是綜合因素導(dǎo)致，這與當(dāng)前的時間節(jié)點密不可分。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉將其歸結(jié)為兩個主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應(yīng)量，也對部分需求有影響;二是大部分房企年度任務(wù)已經(jīng)完成，推盤不積極。

　　還有專家提出，季節(jié)因素的影響不可忽略。由于天氣和節(jié)日因素的影響，冬天本就是供應(yīng)和銷售淡季，若無政策因素影響，四季度的房屋供應(yīng)量和成交量往往是全年低點。

　　“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后，來沖擊明年的業(yè)績，并維持一定的增長率。”某上市房企營銷負(fù)責(zé)人表示，由于今年的銷售目標(biāo)已提前完成，企業(yè)無意在年末增加供應(yīng)。加之一線城市普遍出臺限價政策，對新房入市有著諸多限制，因此市場供應(yīng)更為低迷。

　　而在需求端，除熱點城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應(yīng)偏緊，也在很大程度上影響成交量。“市場需要對政策有個消化期。”上述房企負(fù)責(zé)人稱，11月多地收緊政策之后，未來兩個月市場會出現(xiàn)應(yīng)激反應(yīng)。

　　樓市上行動力未竭

　　在房價步步高升、市場泡沫累積的情況下，樓市的異動引發(fā)了市場的猜想：此次市場波動究竟是短期行為，還是意味著長期調(diào)整到來?

　　多數(shù)受訪者認(rèn)為，從供需基本面來看，尚不能支持市場反轉(zhuǎn)的結(jié)論。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積達(dá)到110807萬平方米，同比增長20.8%。但同期，全國房屋竣工面積僅為69420萬平方米，增長2.5%。新增供應(yīng)規(guī)模和增幅明顯低于消化速度。

　　分城市來看，一線城市和部分熱點二線城市的市場成交始終居于高位。雖然今年市場供應(yīng)端有所改善，但尚不足以緩解供不應(yīng)求的大勢。此外，盡管三四線城市供應(yīng)量普遍充足，但總體市場仍存在供應(yīng)壓力。

　　“從這個意義上說，當(dāng)前的市場異動屬于短期的‘假性降溫’，而非長期調(diào)整的先兆。”一位接近住建部的專家表示，在供不應(yīng)求的基本面短期難以改變、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)市場仍有上行動力。

　　值得注意的是，近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的信號顯示，明年要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。其中，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

　　盡管高層在年末的多項會議上強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中起決定作用的思路，但未來一段時間，樓市調(diào)控政策的整體基調(diào)不會改變。熱點城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會消除。

　　同時，樓市長效機(jī)制正在醞釀中，但真正出臺尚需時日，為避免出現(xiàn)政策“真空期”，現(xiàn)有的調(diào)控政策不會在短時間內(nèi)退出。

　　專家認(rèn)為，這種壓力可能對房地產(chǎn)市場上行態(tài)勢起到一定的遏制作用，但并不會造成供需形勢逆轉(zhuǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行政手段在抑制房價快速上漲的同時，也有可能影響供應(yīng)的累積。

　　房價漲幅有望回落

　　雖然樓市異動給購房者帶來一定的心理影響，但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，這種局面不會長期存在。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，隨著明年1月銀行放款恢復(fù)正常，有望帶動部分需求，尤其是換房需求持續(xù)釋放。明年初市場將會由目前偏冷有所轉(zhuǎn)向，2014年樓市有望實現(xiàn)溫和開局。

　　張旭同時指出，1月末為春節(jié)假期，長假前后成交活躍度會有所下降。綜合看，雖然年初的市場會有所升溫，但難以對價格產(chǎn)生帶動作用，短期內(nèi)價格還將保持平穩(wěn)運(yùn)行。

　　值得關(guān)注的是，盡管并不意味著供需關(guān)系的反轉(zhuǎn)，但近期市場異動很可能意味著房價將從高速上漲的狀態(tài)中回落。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，雖然當(dāng)前房價漲幅處于高位，但漲幅即將見頂。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年11月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比平均上漲9.62%，漲幅創(chuàng)今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續(xù)三個月超過20%，為有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)。

　　這輪房價上漲的主要原因在于，此前兩年土地供應(yīng)不足，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升，這種局面有望得到緩解。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗，規(guī)劃建筑面積為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%。從全國來看，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，增幅為今年來首次轉(zhuǎn)正。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　多數(shù)專家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策正在走向市場化和長效化，這將有助于維護(hù)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，避免出現(xiàn)大幅波動。

　　“2014年房價漲幅放緩已經(jīng)成為市場共識。”北京中原地產(chǎn)的分析報告指出，從房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)上看，明年增速都將放緩，在經(jīng)歷這一短暫調(diào)整后，樓市將可能進(jìn)入“減速”運(yùn)行的階段。