摘要：近日，從知情人士處獲悉，國土資源部正在研究出臺小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，未來或?qū)⒏鶕?jù)出租和出售等性質(zhì)類別，分類整理存量小產(chǎn)權(quán)房。

　　存量小產(chǎn)權(quán)房未來或有制可尋

　　近日，從知情人士處獲悉，國土資源部正在研究出臺小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，未來或?qū)⒏鶕?jù)出租和出售等性質(zhì)類別，分類整理存量小產(chǎn)權(quán)房。

　　隨后，分別從國土資源部和北京市國土資源局得到證實，國土資源部目前已就小產(chǎn)權(quán)房的處理成立了專項研究小組，希望能盡快推出管理辦法。目前的主要思路是，針對新增項目的清理，保證不再有新上市項目;而對于存量小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在處于研究階段，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型出臺相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。

　　此前針對在建、在售小產(chǎn)權(quán)房的清理工作已率先在北京展開，并針對小產(chǎn)權(quán)房的存量情況進行了摸底排查。目前該項摸底已擴展至全國，河北、海南、山西等地已就此出臺了相關(guān)政策，將陸續(xù)開展清理排查工作。

　　“摸清在建、在售、已售小產(chǎn)權(quán)房的總體情況與數(shù)量，對制定小產(chǎn)權(quán)房管理方案意義重大，目前編制小產(chǎn)權(quán)房的管理辦法已提上日程，但具體方案出臺時間還有待進一步確定。”上述知情人士表示。

　　增量房嚴格清理

　　11月22日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的堅決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房的通知，讓此前的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”傳聞戛然而止，也表明了中央部委對于小產(chǎn)權(quán)房的整治決心。

　　“小產(chǎn)權(quán)房治理要區(qū)分類別。”國土資源部相關(guān)人士表示，在嚴格清理增量小產(chǎn)權(quán)房的同時，也要處理好存量小產(chǎn)權(quán)房，要對癥下藥實行綜合治理。

　　目前，對于增量小產(chǎn)權(quán)房的清理已在北京展開。而一直以來北京市的清理動作和管理方法，都在全國產(chǎn)生示范效應(yīng)。

　　從2012年起，國家就把北京、上海列為全國小產(chǎn)權(quán)房清理的試點城市。其中北京昌平、通州兩地更是重中之重。自試點以來，北京對小產(chǎn)權(quán)房的清理就開始加大力度，從以往的喊話，到現(xiàn)在落實各種清理處罰。

　　自2012年到2013年11月底，北京市國土資源局已先后5次公布小產(chǎn)權(quán)房和變相小產(chǎn)權(quán)房項目，共計108個，主要集中在昌平區(qū)、房山區(qū)、懷柔區(qū)和通州區(qū)，其中昌平區(qū)數(shù)量最多，占四成左右。這108個中包括85個小產(chǎn)權(quán)房和23個變相小產(chǎn)權(quán)房，其中變相小產(chǎn)權(quán)房多以“生態(tài)農(nóng)莊、農(nóng)家院、私家菜園”等各類名稱出現(xiàn)。

　　北京市國土資源局相關(guān)工作人員透露，從今年上半年起，國土資源部小產(chǎn)權(quán)房的例行督查組就駐扎在昌平區(qū)，“到現(xiàn)在為止都還沒走”，給昌平區(qū)提了三四百條整改意見，要求逐項解決。

　　存量房分類處理

　　增量小產(chǎn)權(quán)房還在艱難的清理中，存量小產(chǎn)權(quán)房該如何處理隨之成為必須直面的重點問題。

　　“對于屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，堅決叫停在建在售固然重要，但是，如果不明確出臺針對已建已售存量小產(chǎn)權(quán)房的政策，那么，此次兩部委的‘嚴打’極可能會重蹈以往覆轍。”業(yè)內(nèi)人士楊國英表示。

　　“區(qū)分出租和出售等類型進行存量小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一處理是目前研究小組的重點研究方向。”上述知情人士表示。

　　目前解決存量小產(chǎn)權(quán)房的辦法，業(yè)內(nèi)專家們的觀點普遍有兩種，一是經(jīng)過合法程序，將其納入住房社會保障體系中;二是某些符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項目，可通過補交土地出讓金和稅費來得到確權(quán)。

　　“區(qū)分出租和出售類型小產(chǎn)權(quán)房正好可以對照這兩種觀點。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，目前來說小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性不大，但是中央部委正在研究辦法，不排除以后轉(zhuǎn)正的可能，但要區(qū)分解決。“出租類型的小產(chǎn)權(quán)房可以納入到保障房的公租房和廉租房體系，出售類型的小產(chǎn)權(quán)房其中符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項目，可以通過補交土地出讓金和稅費來得到確權(quán)，但是大部分不合規(guī)的項目還是不能得到解決。”

　　“解決小產(chǎn)權(quán)房問題，任何極端一刀切的解決辦法都是危險的。特別是用拆除等方式解決小產(chǎn)權(quán)房問題，不僅會激化矛盾，也是一種極大的資源浪費。因此在政策上要加以區(qū)分，用科學(xué)發(fā)展的長遠眼光來提出對策，解決問題。”趙秀池表示。

　　“目前具體的制度出臺還需要一定的時間，但符合規(guī)劃和用途管制這兩個前提不會變。”上述知情人士表示。

　　全國摸底清查

　　作為方案出臺的技術(shù)支撐，全國小產(chǎn)權(quán)房摸底排查也開始展開。近日，住建部對外表示，已聯(lián)合國土資源部開始著手摸底全國小產(chǎn)權(quán)房的存量情況，并正在籌劃相關(guān)的檢查和執(zhí)法督察工作。在對小產(chǎn)權(quán)房保持“嚴打”態(tài)度的基礎(chǔ)上，兩部委已經(jīng)基本達成一致，對于占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，原則上將一律拆除。

　　日前，海南省國土環(huán)境資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)了《海南省清理整頓違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”專項行動工作方案》，將對全省范圍內(nèi)的違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房行為進行專項清理整頓，于明年1月31日前將有關(guān)摸底排查情況及處置意見上報。山西省太原市也于此前相繼出臺了《關(guān)于嚴厲查處違法用地違法建設(shè)的緊急通告》和《關(guān)于印發(fā)違法建設(shè)查處規(guī)定的通知》，并于近日通報。

　　查處清理工作并非一帆風(fēng)順。作為執(zhí)法者，北京市國土資源局昌平分局副局長李躍紅表示，清理小產(chǎn)權(quán)房的工作還存在三方面難點：

　　首先，《土地管理法》等法律法規(guī)并未賦予國土資源行政主管部門對非法占用土地上的建筑物強制拆除的權(quán)力，國土資源行政主管部門對于需要強制拆除的違法建設(shè)必須移交具有強制拆除權(quán)力的單位進行拆除;其次，國土資源行政主管部門以及對小產(chǎn)權(quán)房負有查處、監(jiān)管職責(zé)的機關(guān)，因受現(xiàn)行法律的制約，對違法建房人、賣房人、買房人、土地所有權(quán)人、阻礙執(zhí)法的相關(guān)利益人等沒有采取強制措施等能起威懾作用的權(quán)力，致使小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售等行為不能得到快速、全面、徹底的禁止;再次，由于小產(chǎn)權(quán)房的購房人數(shù)眾多，情況復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房的清理整治一方面是要落實法律法規(guī)的各項要求，另一方面要維護社會和諧穩(wěn)定大局。

　　“希望國家能多宣傳購買小產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險及承擔的相關(guān)法律責(zé)任，使廣大購房者深刻認識到小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)，共同抵制小產(chǎn)權(quán)房，積極配合執(zhí)法者對小產(chǎn)權(quán)房的清理整治工作。”李躍紅表示。