摘要：繼北上廣深四大一線城市頒布多條樓市調(diào)控舉措后，以武漢為首的二線城市也開(kāi)始為調(diào)控政策“加碼”。截至目前，共有18個(gè)城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。新一輪的調(diào)控?zé)岢崩�開(kāi)序幕。

　　10個(gè)城市提高購(gòu)房門(mén)檻

　　從購(gòu)房資格看，10個(gè)城市做出了調(diào)整，提高了購(gòu)房門(mén)檻，包括沈陽(yáng)、南昌、徐州、武漢、廣州、上海、鄭州、西安、福州等城市。主要是對(duì)外地居民繳納個(gè)稅或社保的年限予以延長(zhǎng)。

　　以武漢為例，此次規(guī)定外地居民繳稅或社保年限，由原有的1年調(diào)整為2年;廣州市外地居民繳稅或社保的年限，由原有的1年調(diào)整為3年;上海市外地居民繳稅或社保的年限，由1年調(diào)整為2年;鄭州市外地居民居住證明由1年調(diào)整為3年，本地單身居民年滿18歲調(diào)整為20歲。

　　13個(gè)城市提高二套房首付比例

　　從調(diào)控手段看，13個(gè)城市提高了二套房的首付比例。

　　比如，廣州、上海、杭州等在調(diào)控措施中明確提出，二套房首付比例提高至70%。沈陽(yáng)提出，二套房首付比例提高至65%。而長(zhǎng)沙、南京、廈門(mén)、南昌、武漢、深圳等城市則提出，要從嚴(yán)執(zhí)行第二套房的信貸政策，對(duì)居民家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。北京也提出，要嚴(yán)格差別化的住房信貸政策。

　　15城市要增土地供應(yīng)量

　　除了限購(gòu)、限貸等常規(guī)措施外，15個(gè)城市提出“要擴(kuò)大土地供應(yīng)”。

　　比如，長(zhǎng)沙市提出，“確保2013年度住宅用地供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，確保2014年度全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。”

　　南京提出，“今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計(jì)劃，尚未完成的要落實(shí)供地時(shí)間表，今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模在前5年平均供應(yīng)量基礎(chǔ)上增10%。”

　　16城市增商品住房供給

　　18個(gè)城市中，16個(gè)城市提出“要擴(kuò)大保障房、普通商品房的供應(yīng)量”。

　　比如，鄭州提出“加快普通商住房有效供應(yīng)”，“將中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商住房項(xiàng)目，納入保障性住房行政審批快速通道”。

　　廈門(mén)提出，“要進(jìn)一步增加商品住房有效供給。嚴(yán)格查處閑置商品住房項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)自身原因超過(guò)約定動(dòng)工期限滿1年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20%收取土地閑置費(fèi)，滿兩年未動(dòng)工的，堅(jiān)決無(wú)償收回。

　　限購(gòu)限貸和加大供應(yīng)是重點(diǎn)

　　縱觀本輪調(diào)控，絕大多數(shù)城市推出的新政集中在提高限購(gòu)資格、加大土地供應(yīng)、提高二套房首付。相比一線城市，部分二線城市(如福州、西安)的新政力度相對(duì)較弱。以西安為例，該市推出的新政除了提及加大土地供應(yīng)外，沒(méi)有其他具體的加碼舉措。

　　梳理新政策內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，調(diào)控主要集中在四方面：一是“限貸”，二套房貸首付進(jìn)一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不變;二是“限購(gòu)”，非本市戶(hù)籍人購(gòu)房門(mén)檻提高，收緊單身限購(gòu)措施或禁止未成年人買(mǎi)房;三是“增供應(yīng)”，加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng);四是“限賣(mài)”，控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤(pán)的成交。顯然，這些樓市調(diào)控新政，基本是一線城市調(diào)控的綜合“翻版”，且力度上存在明顯的縮水。

　　但梳理10多個(gè)城市的調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，相比以往只提及限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策，本輪調(diào)控多有增加土地供應(yīng)等措施，顯然地方政府已經(jīng)考慮到要增加供應(yīng)以改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡。

　　專(zhuān)家稱(chēng)，短期內(nèi)效果不明顯，需進(jìn)行深層次改革

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與以往的地方調(diào)控政策相比，此次驟然而起的“調(diào)控潮”有許多新特點(diǎn)。如調(diào)控權(quán)回歸地方，地方政府主動(dòng)出政策;調(diào)控方向趨向因地制宜，不搞“一刀切”，市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯;房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)進(jìn)一步淡化，18個(gè)城市調(diào)控政策中僅2個(gè)城市提到調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在一線城市發(fā)布相對(duì)有力度的調(diào)控升級(jí)政策后，二線城市已經(jīng)全面接棒。但從現(xiàn)狀來(lái)看，今年絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)無(wú)法完成。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，此次調(diào)控的心理層面影響大于實(shí)際效果，短期的樓市降溫效果無(wú)法遏制房?jī)r(jià)上行。

　　劉元春表示，從當(dāng)前看，各個(gè)地方的調(diào)控措施依然只是救火的短期措施，不能改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形的現(xiàn)狀。要使房地產(chǎn)價(jià)格回歸正常，必須進(jìn)行深層次改革，而不是當(dāng)前這種短期的、違背市場(chǎng)規(guī)律的、通過(guò)行政手段調(diào)控的舉措。“這樣的調(diào)控已經(jīng)是老生常談，每年都在這些方面打轉(zhuǎn)，毫無(wú)意義。”

　　劉元春認(rèn)為，此舉還會(huì)給公眾造成一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)上漲的預(yù)期，一旦此政策取消，可能會(huì)讓一些剛需集中釋放，導(dǎo)致新一輪的房?jī)r(jià)上漲。