摘要：2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會暨城鄉(xiāng)一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　《住房綠皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策和年度主題五個方面，對中國住宅市場體系做了全面系統(tǒng)的分析、預測與評價，并給出了相關政策建議。具體內容包括：在評述2012～2013年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2013～2014年住房及相關市場的發(fā)展變化;通過構建中國住房指數體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發(fā)展狀況;剖析了住房市場及其相關領域協調健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，針對性地提出了相關政策建議;結合城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢，專題分析了城市化進程中的外來人口住房問題，提出了相應解決方案。

　　《住房綠皮書》2012～2013年分析顯示，中國住房市場總體處于擴張區(qū)間。全球房價回升，新興經濟體表現尤為顯著。我國住房市場并非孤立地上漲，但板塊漲幅居前。我國房價增長具有明顯的區(qū)域特征，一方面自住型需求恐慌入市推動大城市房價飆漲，另一方面中小城市出現明顯滯脹。在房價快速上漲的同時，大中城市住房租金持續(xù)快速上漲，租房壓力顯著增大。土地市場整體持續(xù)向暖，計劃供應量、實際供應量和成交量同比均較大幅度上升，住宅用地漲幅明顯。房地產開發(fā)貸款強勁上揚，個人按揭貸款高位運行。地產行業(yè)集中度進一步提升，企業(yè)數量緩慢縮減。

　　從政策層面看，2012-2013年各地限購限貸政策繼續(xù)嚴格執(zhí)行，政策調控總體進入平穩(wěn)轉型期。差別化稅收政策穩(wěn)定持續(xù)，房產稅改革越來越近。但重點城市完成房價控制目標存在困難，調控政策面臨突擊加碼。從住房保障看，2012-2013年通過多渠道籌集資金，確保了城鎮(zhèn)住房保障的順利實施，棚戶區(qū)改造納入到住房保障的核心工作。但城市外來人口占城市人口比重實際上可能超過三成，多數城市外來人口住房的基本情況不容樂觀。

　　《住房綠皮書》對2014年中國住房市場所面臨的外部環(huán)境作出如下判斷：全球經濟增速較低，通脹放緩，利率穩(wěn)定，貿易低迷;全球住房市場價格將繼續(xù)上漲，但增速回落;我國經濟周期的結構性和階段性特征更加突出，中速增長或成常態(tài)化;“穩(wěn)增長”政策目標基本不變，政策力度效果或將有所減弱。

　　《住房綠皮書》預測，2014年我國大城市房價或將短線見頂，中小城市樓市頹勢延續(xù);住房租金繼續(xù)慣性上漲，漲速季節(jié)波動較大;土地成交量可能進一步放大，土地價格穩(wěn)中略升;房地產行業(yè)集中度進一步提高，企業(yè)競爭更趨品牌化;房企融資方式逐漸多元化，直接融資比重繼續(xù)上升。

　　《住房綠皮書》還梳理了當前中國住房發(fā)展中存在的突出問題：房企經營管理欠規(guī)范，財務粉飾、尋租現象突出;大型房企爭相出海，投融資風險不容忽視;租房家庭無法享受自有住房同等權益;房貸在銀行金融機構各項貸款中的比重依然處于較高位，房地產貸款的信用風險隱患未除;差別化房貸難以落地，保障房金融支持機構體系缺失;地方政府財政金融風險累積，征地過程中矛盾激化;住房保障資格審查機制不完善、檔案管理工作存在紕漏，分配機制不健全;調控問責制度依然沒有兌現，住房長效機制仍然是“只聞其聲不見其人”等等。

　　《住房綠皮書》指出，中國住房市場健康均衡發(fā)展所面臨的主要挑戰(zhàn)是：從外部環(huán)境看，部分行業(yè)產能過剩依然嚴重，局部金融風險隱存;從住房市場本身看，行政管控扭曲市場信號，住房供求矛盾長期存在;從租賃市場看，房價租金攜手飆漲，租房家庭與有房家庭的貧富差距加大;從土地市場看，土地市場寡頭壟斷日益加劇，推高地價的意愿強烈;從住房金融市場看，住房金融市場過度集中于間接融資市場，住房信貸市場板塊的強勁走勢給房地產調控政策帶來壓力。

　　《住房綠皮書》認為，未來的政策方向是構建“安居、康居、樂居”的住房供應體系，建立住房市場長效調節(jié)機制。在此基礎上，《住房綠皮書》提出2014年的重點政策方向：完善法律法規(guī)與政策制度，規(guī)范房地產企業(yè)經營行為;弱化房價行政管控，深化住房市場改革;完善住房租賃市場，維護租賃者合法權益;有效擴大住房直接融資市場比重，借助證券化技術有效防控房地產資金風險;擴大合作性住房金融機構生存和發(fā)展的空間，探索建構有效的保障房融資機構支持體系;建立保障房檔案系統(tǒng)，完善住房公積金制度;擴大住房監(jiān)管覆蓋面，避免“熱脹冷縮”和“重買輕租”;改革當前土地市場制度和住房市場制度，運用多種手段增強城市外來人口的住房支付能力。