摘要：黨國英指出，可以考慮不經(jīng)過“招拍掛”，通過成立住房合作社的方式推進土地交易二級市場的完善。

　　“國有土地分為公益性用地和非公益性用地，非公益性用地全部有償，部分公益性用地也可以有償，兩者在稅收上可以體現(xiàn)出差異。”社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英在接受《證券日報》記者采訪時表示。

　　十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價�？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。

　　據(jù)悉，國有土地有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。該模式最早在深圳使用，解決了深圳特區(qū)建設(shè)的資金問題。

　　存量劃撥用地亟需盤活

　　“擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。這相當于土地市場的去行政化，通過縮小征地范圍和減少劃撥，從而在征地之外給市場留下更多的空間。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前表示。

　　巴曙松稱，現(xiàn)行的土地制度由政府壟斷，城市國有土地采取不同的土地出讓方式入市：經(jīng)營性用地是實行“招拍掛”的形式入市;政府以公共目的使用的土地通過“劃撥”的形式入市;工業(yè)用地在2004年之后名義上是采取“招拍掛”的形式出讓，但事實上還基本是根據(jù)成本價格出讓。

　　黨國英指出，目前很多公益性用地實際上并非絕對“公益性”，很多公益社團組織用地實際上讓納稅人承擔了土地成本，所以可以考慮讓部分公益性土地也有償使用，并通過比非公益性土地低的稅率，來擴大國有土地有償使用范圍。

　　日前，國土部部長姜大明撰文指出，《決定》所指出的“減少非公益性用地劃撥”，“完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場”，就是要讓市場在國有建設(shè)用地配置中發(fā)揮更大作用。雖然國有土地有償使用推行多年，但重點是在新增建設(shè)用地，大量存量建設(shè)用地屬于劃撥用地，劃撥用地比例依然偏高，存量劃撥用地的盤活還存在政策障礙，二級市場的作用尚未充分發(fā)揮。同時，在新增建設(shè)用地中經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地等尚未納入有償使用范疇。從未來發(fā)展趨勢看，新增建設(shè)用地增長將受到嚴格制約，存量建設(shè)用地的盤活將成為建設(shè)用地供給主要來源。

　　住房合作社或可取代“招拍掛”

　　“由于政府在土地出讓方面過于壟斷，目前國有土地‘招拍掛’被社會廣為詬病，這也造成了一些社會問題。所以可以考慮不經(jīng)過‘招拍掛’，通過成立住房合作社的方式推進土地交易二級市場的完善。”黨國英表示。

　　社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員張曉山則認為，《決定》中關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃和入股和當前的法律有沖突的地方，所以需要對現(xiàn)有法律法規(guī)的突破，并盡快修改相應(yīng)的法律法規(guī)和出臺相關(guān)的政策措施。

　　據(jù)悉，《決定》中提出，要“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”;而《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

　　中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生表示，三中全會提到的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”應(yīng)是在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。在此基礎(chǔ)上，土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押的二級市場也將得到完善。

　　“在進一步擴大國有建設(shè)用地市場配置新增建設(shè)用地范圍的同時，必須大力發(fā)展和規(guī)范完善租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場，鼓勵支持盤活存量建設(shè)用地，為建設(shè)資源節(jié)約型社會、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變作出積極貢獻。”姜大明指出。