摘要：歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會有一些漲價項目和高價項目成為稅務部門重點盯防對象。

　　“全國房企8年間拖欠土地增值稅達3.8萬億。”上周末央視報道，激起國內房地產業(yè)界的強烈反彈，部分上榜房企周一迅速做出回應，稱不存在拖欠土地增值稅行為。

　　多位受訪業(yè)內人士和稅法專家并表示，在未達到結算條件時，“應交未交”并不完全等于“拖欠”，“預提”也不是“欠繳”，3.8萬億欠繳總額的算法也存疑問。

　　這些人士認為，土地增值稅征收實行先按比例預繳，在達到結算條件時再進行清算，多退少補。而在實際操作中，清算周期可長達數年，企業(yè)在預繳后根據會計要求，預提應交未交的土增稅成本并列入報表中，符合稅法規(guī)定。

　　先預收后清算的制度帶來的選擇空間。加之目前稅務部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大，拖延清算現象突出。

　　也有分析人士認為，此次央視直接點名批評多家國內地產巨頭的做法較為鮮見，這可能釋放出調控從嚴的信號，不排除近期會有一波對房地產業(yè)從嚴征繳增值稅的行動出臺。

　　“房企過去利用規(guī)則沒錯，但以后游戲規(guī)則可能要改變了，”北京中原地產研究總監(jiān)張大偉預計，政府接下來可能會分階段、分節(jié)點調整現有征收辦法，土地增值稅會從嚴征收，這將會影響一部分房企的利潤和資金鏈。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也指出，土地增值稅，相當于房地產業(yè)的資本利得稅。如果嚴格按四級累計制征收，則很多房企利潤將暴減。

　　1%-2%的計提

　　“土地增值稅，是當前房地產稅收體系中，操作最復雜、扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種。”楊紅旭連用四個“最”形容說。

　　按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，最高稅率為60%。1995年1月份出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，房企可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

　　預收的比例則經過幾次調整。最新的是2010年6月《關于加強土地增值稅征管工作的通知》規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　“一般在項目拿地階段就已經做好稅務規(guī)劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預提，并計入開發(fā)成本，最終反映在財務報表中，”深圳一家大型地產商人士認為，土地增值稅在未達到稅法規(guī)定的結算條件時可以不交，這對企業(yè)來說并不違背稅法。

　　2012年萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬科回應稱，央視報道源于誤讀，“預提”與“現時納稅義務”是完全不同的概念。房地產項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上的配比和謹慎性原則，企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備，在賬目上顯示為“應交未交”，但這并非欠繳。

　　華僑城地產總裁陳劍也表示，華僑城應交土地增值稅已全額繳納。“目前公司已達清繳條件的稅款正在繳納辦理過程中，同時，公司未達清繳條件的稅款，一旦達到清繳條件將立即清算。”

　　不過，由于存在預收與實際清算的時間差，給房企帶來了制度套利的空間。多家房企內部人士透露，目前行業(yè)內普遍的預收率(即計提)為1%-2%，最高也未超過5%。預征率是根據銷售總收入來征收，而清算則是扣除一定成本后的增值額乘以相應稅率。這兩者的差別有時候會很大�，F實中，不少項目會通過各種方式延長清算時間。

　　誰在拖延清算

　　按照現行規(guī)定，在房地產開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。

　　但實際操作中存在困難。部分受訪稅務系統(tǒng)人士反映，因房地產項目多是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。如果遇上銷售不利，也要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算，因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。

　　此外，按稅法應為四級累計制，但地方稅務各自為政，2007年前基本沒執(zhí)行，只按銷售金額1%-2%左右預征，最后也較少清算。近幾年越來越多樓盤被要求清算，但難點在于：清算時間多被拖延，扣除項目繁雜。

　　比如，2010年的清算通知規(guī)定，開發(fā)商財務費用中的利息支出，最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。這對于采取信托、委托貸款等高息融資的項目來說，會難以承受;還有房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除，以及動遷安置的成本扣除等。#p#副標題#e#

　　媒體查詢，2007、2010年，稅務部門曾分別發(fā)出通知，要求按照累進稅率，從嚴清算土地增值稅，但均無明顯改進。

　　從房企的角度，中國銀河證券房地產研究師侯麗科分析，年終審計時，會計師為防止虛增利潤和資產，都會在當期計提與項目竣工結算進度相配比的土地增值稅，利潤表在“營業(yè)稅金及附加”科目，資產負債表體現為“應交稅費-應交土地增值稅”科目，但從稅務實務的角度出發(fā)，這時候并不需要清算。

　　不排除項目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等。但不違背稅法就行，這只能說是預繳稅后結算的制度結果。

　　“由于土地增值稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標后，并不急于針對所有的項目匯算清繳，實務中在一定程度上也延緩了房企繳納稅額的時間。”侯麗科表示。

　　那么，房地產公司目前土地增值稅繳納的真實情況如何?房企欠繳土地增值稅數額又是多少?

　　爆料人律師李勁松稱，全國性的房企3.8萬億拖欠款即根據上述《暫行條例》累積計算得出。這一數字受到不少質疑。

　　國泰君安分析師測算表明， 2005年至2012年全國商品房累計銷售額為31萬億，乘以平均5%的稅率，得到累計應繳額為1.55萬億;扣除8000億已交額，得未交額7500億元。比報道的“3.8萬億元”要小很多。

　　如果以萬科為例進行計算，按照萬科2.2%的市占率，行業(yè)整體未交增值稅也可能僅是3000億元左右的規(guī)模。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，在稅務部門自己也難以理順土地增值稅的情況下，企業(yè)的拖欠也更顯得“理直氣壯”。“最主要還是簡化征稅方案，尋求簡便可行且接近真實值的估計方法，從而增強此類征稅實務操作的便利性。”他表示。

　　釋放從嚴征稅信號?

　　央視節(jié)目是否在釋放出調控從嚴的信號?媒體查詢發(fā)現，歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會有一些漲價項目和高價項目成為稅務部門重點盯防對象。

　　張大偉認為，房地產價格持續(xù)暴漲，導致土地增值稅的預征與清盤結算差距比較大，所以有大量的待征稅費延遲。這是土地增值稅征收辦法的問題，預計后續(xù)可能會分階段、分節(jié)點調整這一征收辦法。

　　而對房企來說，則可能會受到這一政策影響而增加資金壓力。“一般來說，高周轉低利潤的房企進行1%-2%的計提后，基本可以覆蓋后續(xù)清算時的真實繳稅額，但有些高利潤的項目或豪宅項目，則可能需要補繳高額的稅費，”前述深圳開發(fā)商人士指出。

　　CRIC分析師朱一鳴分析，由于目前企業(yè)普遍加快了周轉速度，較多的剛需產品和靈活的價格策略使得項目毛利率普遍不高，實際土地增值稅繳納額保持相對較低的水平，這一類企業(yè)受到的影響會較小。

　　從2012年企業(yè)應交土地增值稅的情況來看，部分企業(yè)應交土地增值稅較高，并且當期支付的土地增值稅占當期凈利潤的比重也較高，這與這些企業(yè)項目結算毛利率較高有關，比如招商地產和雅居樂的這一比重分別為66%和60%，2012年招商毛利率48.83%，雅居樂也高達41.37%，其清水灣項目的毛利率可能更高。如果從嚴征收四級累進稅率，對這類公司和項目的影響會較大。

　　楊紅旭認為，從嚴征收土地增值稅還將波及兩個問題：一是土地增值稅同樣適用于個人轉售房產，但2009年之前同樣沒有嚴格按累計稅率計征，且2009年開始對住宅停征，如果對房企從嚴，對個人部分是否也會施行?二是，如何預防相關官員從征稅環(huán)節(jié)牟利，也是需要深究的問題。