摘要：“京七條”出臺(tái)兩周，雖然因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newfangchan/datong/" class="p_wordlink" target="_blank">樓市反應(yīng)期引起部分購房者的觀望情緒，但是眾多開發(fā)商依然淡然以對。認(rèn)為此舉姿態(tài)性大于實(shí)際性，并不會(huì)給市場層面帶來太大影響,這一說法成為大多數(shù)開發(fā)商一致的觀點(diǎn)。

　　“一個(gè)政策從出臺(tái)到兌現(xiàn)需要很長的時(shí)間，自住型商品房形成真正的市場供應(yīng)最快也得一兩年時(shí)間，所以對于樓市的短期波動(dòng)，開發(fā)商們并不著急，基本都淡定以對。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示。

　　“這個(gè)政策針對的只是供應(yīng)端，就算是帶來影響也只是一點(diǎn)緊迫感，在目前明顯供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，對項(xiàng)目銷售并不會(huì)帶來太大影響。”眾多開發(fā)商和機(jī)構(gòu)人士表示。由于未來自住型商品房用地將占到北京全市住宅用地的一半左右，將擠壓普通商品住宅用地的供應(yīng)量，土地的爭搶激烈程度會(huì)進(jìn)一步白熱化，開發(fā)商對未來的拿地策略應(yīng)有所改變。

　　市場面波動(dòng)不大

　　“京七條”的出臺(tái)，的確讓樓市成交出現(xiàn)了微連鎖反應(yīng)。“一個(gè)政策的出臺(tái)，肯定需要一段時(shí)間的反應(yīng)期來了解新政策，反應(yīng)期過了購房者看到樓市沒有太大變化就會(huì)恢復(fù)原樣，目前的波動(dòng)只是購房者的預(yù)期反應(yīng)。”北京世聯(lián)董事、副總經(jīng)理劉春巖說。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，10月28日～11月3日，新建商品住宅(含保障房)成交2117套，環(huán)比上周下降4.7%�？鄢�保障房后，純商品住宅成交1397套，環(huán)比上周上升5.2%。相比10月第四周，扣除保障房后，純商品住宅成交1328套，環(huán)比第三周下降26%的數(shù)據(jù)來說。部分購房者的觀望態(tài)度已開始改變，樓市成交已開始有所回升。

　　“即使有影響也只是一點(diǎn)緊迫感而已。”陽光100副總裁指出，“目前來看，‘京七條’并沒有從根本上改變市場的供求矛盾，只是帶來了一定的市場預(yù)期�？赡苡胁糠珠_發(fā)商會(huì)相應(yīng)加快同類型項(xiàng)目產(chǎn)品的推盤準(zhǔn)備，以免受到來年的市場沖擊，但還不會(huì)造成大面積的擠推效應(yīng)。”“10月成交整體比9月降溫，有國慶長假的因素在，也和‘京七條’等政策信號頻出有關(guān)。但這并不意味著未來會(huì)持續(xù)走低，目前正值十八屆三中全會(huì)召開，市場也無利好信息，部分購房者出現(xiàn)了短期的政策觀望。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮表示，自住型商品房的供應(yīng)情況多以郊區(qū)為主，但二手房的成交結(jié)構(gòu)里郊區(qū)占比并不高，主要以城區(qū)占比為主，同時(shí)二手房和新房的需求也不一樣，因此就長遠(yuǎn)來看，自住型商品房并不會(huì)對二手房市場帶來什么長期影響。

　　而對于帶有北京市政府平抑房價(jià)態(tài)度的“京七條”所帶來的樓市價(jià)格反映卻表現(xiàn)不一。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，10月第五周(10月28日～11月3日)，新建商品住宅成交均價(jià)為23991元/平方米，環(huán)比下降3.2%。二手住宅成交均價(jià)為29703元/平方米，環(huán)比上漲3.23%。

　　“‘京七條’對房價(jià)的影響只是點(diǎn)式的，如果放到整體市場來看，會(huì)對整體市場房價(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面有一個(gè)拉低作用，但不會(huì)是全部。”顧云昌表示。據(jù)悉，2012年，北京市計(jì)劃建設(shè)收購保障房16萬套，竣工7萬套，供應(yīng)量也不小，但實(shí)際上并未對普通商品房造成任何影響，反而，由于普通商品房供不應(yīng)求，房價(jià)上漲仍然繼續(xù)。

　　房企拿地策略或轉(zhuǎn)變

　　“京七條”出臺(tái)至今，雖然商品房市場層面的波動(dòng)還未顯現(xiàn)，土地市場的反應(yīng)卻立馬體現(xiàn)出來。

　　11月4日，北京集中出讓8塊土地，分別位于朝陽、平谷、昌平、順義、海淀、亦莊、房山及通州8個(gè)區(qū)域，其中6宗涉及自住型商品房，分別被保利首開聯(lián)合體、中鐵建、中鐵嘉業(yè)、北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司(北京城建旗下公司)、北京紫峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(隸屬北京首旅集團(tuán))、旭輝奪得，這是“京七條”后首次規(guī)模供應(yīng)自住型商品房用地。

　　和之前一塊土地出讓后房企紛紛“爭搶”不同，由于自住型商品房限房價(jià)、競地價(jià)，未來開發(fā)商比拼的就是壓縮成本的能力，此次房企的熱情明顯不高。“目前自住型商品住房的出讓方式、銷售模式并不清晰，我們企業(yè)會(huì)關(guān)注此類地塊，但這類地塊估計(jì)并不好拿。”北京某民營房企開發(fā)部負(fù)責(zé)人對記者表示，目前這種地塊大多是國企或央企這種對利潤空間要求不太高的房企更占優(yōu)勢。

　　由此可見，開發(fā)商未來的應(yīng)對策略或有所改變。“北京市每年的土地供應(yīng)是有限的，自住型商品住房用地的大量增加將擠占商品住宅用地的供應(yīng)份額。明年扣除50%的自住商品房供應(yīng)和20%的保障房供應(yīng)，真正的商品住宅供應(yīng)可能只有30%，這就對開發(fā)商未來的拿地策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來一定影響。”劉春巖表示。

　　“未來因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩坑玫氐臄D占，商品房用地量將逐漸減少，房企不一定非要做住宅。未來一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展將是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，商用物業(yè)和城市綜合體將是未來一線城市的發(fā)展趨勢，未來萬科的拿地策略將更多的向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表達(dá)了幾乎相近的觀點(diǎn)。

　　然而，自住型商品住房用地大量擠占商品住宅用地，或?qū)�從一定程度上推高地價(jià)。如果商品住宅用地供應(yīng)量持續(xù)收緊，反而有可能助推未來商品住宅地價(jià)走高，也有可能將繼續(xù)托漲商品住宅價(jià)格。“自住型商品房的出現(xiàn)反而對高端住宅市場是個(gè)利好，以后住宅市場會(huì)趨向更細(xì)分、更專業(yè)的角度，做出產(chǎn)品的差異化、品質(zhì)化，將是我們公司以及多數(shù)房地產(chǎn)公司住宅產(chǎn)品的未來發(fā)展趨勢。”范小沖如此表示。