摘要：過去的一周(11月4日—11月10日)北京全市共成交商品住宅2126套、面積21.26萬平方米，與上周(10月28日—11月3日)的2117套、21.95萬平方米基本持平。這是自9月最后一周爆發(fā)性地簽約4435套后，連續(xù)第6周單周“腰斬”至2000套左右的成交低位。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析：金九銀十一過，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩符合市場周期規(guī)律;加之“京7條”及“控價6條”的相繼砸落，令供需雙方需要一段消化時間;更不容忽視的是，自住型商品房的計劃供應加劇了剛需人群的觀望等待心態(tài)。多因素疊加，使得北京樓市今年銷售淡季到來有所提前，整個11月的成交量極可能較今年前幾個月出現(xiàn)大幅下滑。

　　11月上旬僅5盤入市 為年內最低

　　根據(jù)亞豪機構提供的數(shù)據(jù)顯示，10月28日—11月3日，全市共4個項目開盤，分別是昌平區(qū)的金科廊橋水岸、豐臺區(qū)的首開玲瓏匯和湯泉墅，以及大興區(qū)的和成璟園。累計供應房源數(shù)461套。而11月4日—11月10日，整周僅有通州區(qū)的潤楓領尚一盤入市。增加136套新供應，預售許可面積1.2萬平方米，比之前一周還分別減少了70.6%和74.3%。由此，本月上旬10天之內，全市只有區(qū)區(qū)5個項目入市銷售，是今年以來各月同期開盤數(shù)最少的一個月，甚至低于春節(jié)所在的2月同期。

　　高姍解析：11月本就因季候天氣、銷售節(jié)點等原因，開發(fā)商推盤的積極性會較“金九銀十”大打折扣。從過去兩年的數(shù)據(jù)記錄看，2011、2012年的11月，分別共有27個和21個項目開盤，已然甚少。但今年除卻傳統(tǒng)影響因素，月初住建委出臺的年底控房價“6條新規(guī)”又雪上加霜。特別是“無論期、現(xiàn)房，漲價一律不批證”的一條，讓開發(fā)商或被動或主動地選擇了“貓冬”。

　　剛需、首改年內瓜分成交

　　本月至今為止已開的5盤中，除湯泉墅為70—90平方米的花園洋房。首開玲瓏匯是35—73平方米的平層及LOFT;和成璟園11月3日加推的一棟樓基本全部是93平方米的三居;潤楓領尚為89—155平方米的三居;金科廊橋水岸的主力戶型則為120—138平方米的兩、三居;從類型可見，剛需和首置改善仍基本覆蓋當前樓市供應的大半部分。

　　而實情也印證了目前北京樓市逾九成的成交均為剛需和首次改善：11月4日—11月10日一周成交排行榜中，排名前十的項目中，單價2萬元/平方米以內的占5席，另有3項目均價在2.5萬元/平方米以下，僅有2個項目單價超過3萬。

　　業(yè)內人士表示：剛需和首改項目本就因供需雙方量都大而始終在整體樓市成交中占比突出，而今“單價4萬元以上項目被暫停”，更會讓豪宅項目無力與剛需搶奪市場份額。今年余下的時間內，絕大部分成交很會都被剛需和首改包攬，甚至可能出現(xiàn)二者瓜分天下，完全沒有豪宅擠進余地的局面。

　　年內價格壓力仍存 明年或會緩解

　　供應量及成交量下滑，成交價卻仍很硬挺。自10月中旬跌破6萬元警戒線后，北京樓市庫存至今仍未漲回“安全區(qū)”。11月3日當天的可售房源數(shù)僅為56411套，再次創(chuàng)下歷史最低記錄。而價格方面，截至11月12 日，成交均價為25671元/平方米，仍處于相對高位。

　　樓市供需差持續(xù)拉大，房企業(yè)績卻早已達標或超額完成，惜售心態(tài)自然流露，即使有新開盤，也多數(shù)自加身價：如上月末新開盤的金科廊橋水岸，入市價為2.5萬元/平方米左右，每平方米比上一期的價格高出1000—2000元。

　　高姍認為，自住商品房作為長效調控手段，其主要功用——抑制價格上漲，是一個逐步的過程，尚不能立竿見影。從時間上推算，首宗成交的“自住型商品房”用地是11月4日保利首開聯(lián)合體競得的朝陽區(qū)東壩地塊，最快上市時間也要到明年下半年，而“自住型商品房”的規(guī)�；�上市最快也要到明年底，由此她預計效力至少需要9—12個月的時間方能顯現(xiàn)。因此在今年內始終存在，特別是被“金九銀十”加劇的供需矛盾，在一段時間內仍將存在。且基于之前的漲勢，今年房價控制目標的實現(xiàn)有一定難度。

　　展望明年，高珊表示，早期幾批自住型商品房將率先配售給保障房輪候人群和無房戶，有迫切購房需求的群體等不及。另外受成本壓控，自住型商品房與普通商品房在品質上會有一定差異，難于滿足部分人群“一步到位”或改善居住舒適度的高要求。因此自住型商品房在短期內難以占據(jù)供需主體，也不會將普通商品房的客群大量分流出來。這也會使得明年上半年，北京房價的“上漲風”繼續(xù)吹。但隨著今年集中出讓的宅地先后建成產品上市，明年供需倒掛的現(xiàn)象也將隨之得到緩解。物不稀價自然不貴，房價過快上漲的趨勢將在下半年逐步緩解直至趨穩(wěn)。