摘要：從消息人士處獲悉，北京市有關(guān)機(jī)構(gòu)正醞釀相關(guān)方案，對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，調(diào)整方向主要限于高端住宅，主要是在對(duì)高端住宅進(jìn)行界定的基礎(chǔ)上，明確調(diào)控思路。 如果方案獲批實(shí)施，高端住宅的限價(jià)和限購(gòu)政策可能逐步放開(kāi)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)，9月北京新建商品住宅價(jià)格(不含保障房)同比上漲20.6%，連續(xù)數(shù)月領(lǐng)漲全國(guó)70個(gè)大中城市。隨后，北京市出臺(tái)調(diào)控樓市的“京七條”，并在預(yù)售環(huán)節(jié)強(qiáng)化對(duì)高端住宅管控，今年內(nèi)對(duì)單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米以上的房屋不再發(fā)放預(yù)售許可證。

　　高端房“限”字當(dāng)頭

　　多家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，雖然沒(méi)有正式發(fā)布文件，但近期北京已加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的管控，同時(shí)升級(jí)限價(jià)政策。具體內(nèi)容包括：今年底之前漲價(jià)的項(xiàng)目將不予發(fā)放預(yù)售許可證;對(duì)于單價(jià)高于4萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，也停止發(fā)放預(yù)售證。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)拆分精裝修等方式變相漲價(jià)的行為將被禁止�，F(xiàn)房銷(xiāo)售同樣需遵循不漲價(jià)的原則。違反相關(guān)規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)將可能被約談，甚至可能被取消網(wǎng)簽資格。

　　在預(yù)售環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控與北京市控房?jī)r(jià)的目標(biāo)密切相關(guān)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月北京新建商品住宅價(jià)格(不含保障房)同比上漲20.6%，連續(xù)數(shù)月領(lǐng)漲全國(guó)70個(gè)大中城市。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建住宅均價(jià)同比上漲29.13%。多位業(yè)內(nèi)人士表示，按照目前的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，即便未來(lái)兩月房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，北京也基本無(wú)望完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　在上述背景下，10月下旬，北京出臺(tái)強(qiáng)化樓市調(diào)控的“京七條”和《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》提出了“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的房地產(chǎn)調(diào)控總體思路，在實(shí)際操作中的限制高端住宅入市舉措正是“高端有控制”的體現(xiàn)。

　　今年初和去年下半年，北京均曾出臺(tái)措施強(qiáng)化預(yù)售環(huán)節(jié)管控。其中，控制高端房屋入市被認(rèn)為是平抑市場(chǎng)均價(jià)的有效手段。從今年年中以來(lái)，北京高端住宅成交量呈現(xiàn)同比下降的勢(shì)頭，部分原因就在于限價(jià)政策。

　　行政性手段存爭(zhēng)議

　　對(duì)于將高端房屋納入限價(jià)和限購(gòu)范圍的做法，業(yè)界一直存在不同意見(jiàn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)(微博)認(rèn)為，高端房屋的供應(yīng)對(duì)象并非普通購(gòu)房者，因此沒(méi)必要限購(gòu)。他建議放開(kāi)政策，利用高端房屋交易帶來(lái)的土地出讓金和稅收收入彌補(bǔ)保障房的資金缺口。

　　北京某上市房企負(fù)責(zé)人表示，高端住宅的銷(xiāo)售周期通常比普通住宅長(zhǎng)，如果對(duì)其入市節(jié)奏進(jìn)行控制，將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的去化速度，進(jìn)一步影響房企現(xiàn)金流。這一手段的行政性色彩濃厚，有損市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

　　按照“中端有政策”的思路，近期北京大力推廣自住型商品住房。11月7日，北京成交8宗住宅地塊，其中6宗含自住商品房用地。由于自住商品房土地大多以配建的形式出讓?zhuān)瑢?dǎo)致土地成本轉(zhuǎn)嫁給純商品房地塊。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，在此前的土地出讓中，大多配建保障性住房，如今又將自住型商品房納入配建范疇，純商品房土地面積進(jìn)一步受到擠壓，成本則不斷抬升。土地單價(jià)的提高又促使房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)高端住宅來(lái)維持項(xiàng)目利潤(rùn)，從而形成“市區(qū)豪宅化”的勢(shì)頭。“如果對(duì)高端住宅的入市節(jié)奏和價(jià)格進(jìn)行控制，那么房地產(chǎn)企業(yè)可能基本沒(méi)得賺。”他說(shuō)，長(zhǎng)此以往，房企的拿地積極性勢(shì)必受到影響。

　　或轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化方式

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，“高端有控制”的政策思路應(yīng)回歸至“高端有市場(chǎng)”，即放開(kāi)對(duì)高端住宅的“限價(jià)”和“限購(gòu)”，使之完全按照市場(chǎng)化方式進(jìn)行交易。

　　據(jù)獲悉，目前北京市有關(guān)機(jī)構(gòu)正在醞釀相關(guān)方案，對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。消息人士介紹，其目的在于明確未來(lái)高端住宅的政策方向，政策思路傾向于放開(kāi)對(duì)高端住宅的多重限制，使之回歸市場(chǎng)化交易。

　　由于北京房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)明顯，戶(hù)型設(shè)計(jì)日趨多元化，難以按照單一指標(biāo)界定高端住宅。上述人士表示，有關(guān)機(jī)構(gòu)將明確高端住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前全國(guó)推行“限價(jià)令”的城市主要集中在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一二線(xiàn)城市。分析人士認(rèn)為，部分二線(xiàn)城市由于面臨越來(lái)越大的房?jī)r(jià)上漲壓力，未來(lái)很可能效仿一線(xiàn)城市，通過(guò)預(yù)售環(huán)節(jié)的管控對(duì)高端住宅實(shí)施限價(jià)并控制入市節(jié)奏，但該手段行政性色彩濃厚，不適合大范圍推廣。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力，短期內(nèi)住房限價(jià)政策仍將延續(xù)。