摘要：國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)過往的十年猶如星星之火，隨著相關(guān)政策的出臺目前看來大有燎原之勢。由住建部牽頭制定的《國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點城市(區(qū))發(fā)展規(guī)劃及評價標(biāo)準(zhǔn)》正處在征求意見階段，并有望于年底出臺。

　　另據(jù)住建部透露，未來擬通過試點城市帶動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，到2015年，在全國培育20個左右試點城市(區(qū))，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個左右，中西部各發(fā)展5個。

　　“經(jīng)過多年發(fā)展，我國住宅產(chǎn)業(yè)化已在一定程度上具備了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的條件和基礎(chǔ)，未來應(yīng)加緊完善相關(guān)政策體系，推動住宅產(chǎn)業(yè)化實踐由表及里、由淺入深，此舉對遏制房價過快上漲將起到一定作用。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　政策迭出

　　業(yè)內(nèi)專家指出，一直以來，很多人都覺得樓市調(diào)控的重點是房價，這一觀點其實從某種角度來說并不完全正確。

　　眾所周知，國家在短期內(nèi)推出的限購、限貸、調(diào)整土地供應(yīng)等政策，皆是劍指房價，但除此短期目的外，國家一直在籌劃能促使房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)節(jié)能減排、可持續(xù)、健康發(fā)展的長效機制。

　　所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，即用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，以提高生產(chǎn)效率與房屋質(zhì)量，包括住宅生產(chǎn)方式產(chǎn)業(yè)化與住宅科技成果應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化兩方面。其實，對住宅產(chǎn)業(yè)化的加速推進(jìn)，早在今年年初就已顯現(xiàn)。當(dāng)時，國務(wù)院發(fā)布1號文件，即《綠色建筑行動方案》，其中要求“十二五”期間，全國要完成新建綠色建筑10億平方米，同時將“推動建筑工業(yè)化”列為十大重要任務(wù)之一。當(dāng)前，國內(nèi)80%的省市都出臺了地方“紅頭文件”響應(yīng)國家在住宅產(chǎn)業(yè)化方面的號召。

　　而由住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心編制的《工業(yè)化建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》已于今年上半年啟動，計劃年底成稿，明年出臺。此外，還獲悉，由住建部牽頭制定的《住宅產(chǎn)業(yè)化行動方案》目前已形成框架，待相關(guān)部委會商和報批后，有望于明年出臺。

　　障礙待清

　　國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)過十幾年的發(fā)展碩果頗豐，但與國際先進(jìn)水平相比，還處于起步階段。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，政府主導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點城市僅有3個，園區(qū)2個，分別為深圳、沈陽、濟南、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和大連花園口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

　　談及推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的阻礙因素，政策不配套、激勵措施不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完善是老生常談的問題。對此，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠近日呼吁應(yīng)采取措施解決，而不是停留在討論層面。“住宅產(chǎn)業(yè)化要解決三大問題，即動力機制、激勵機制和懲罰機制的問題。國家和地方要通過引導(dǎo)和強制手段推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。”在沈建忠看來，國家層面目前需要將產(chǎn)業(yè)化與綠色建筑、稅收政策、財政、信貸等政策掛鉤，“這就需要住建部加強與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，爭取出臺一些有利于產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策措施。”

　　至于地方層面要狠抓落實。“地方政府手段比較多，比如容積率獎勵，土地招拍掛等準(zhǔn)入門檻。地方政府資源多，目前很多城市都率先在保障房項目中推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化。”沈建忠表示，推行住宅產(chǎn)業(yè)化，要將地方積極性調(diào)動起來。

　　各方積極參與

　　隨著政策進(jìn)一步明朗，很多地方政府已開始行動。目前，北京、浙江等地對實行住宅產(chǎn)業(yè)化的項目給予了容積率獎勵，上海將住宅產(chǎn)業(yè)化視同高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)享受相關(guān)財稅優(yōu)惠政策。此外，沈陽則是獎懲齊下，一方面在土地出讓中加入產(chǎn)業(yè)化相關(guān)指標(biāo)提高門檻，另一方面對采用住宅產(chǎn)業(yè)化的項目采取部分費用減免政策，刺激市場積極參與住宅產(chǎn)業(yè)化實踐與競爭。

　　“伴隨越來越多的主體參與到住宅產(chǎn)業(yè)化的實踐當(dāng)中，城市與城市之間、企業(yè)與企業(yè)之間角逐將更加深入，從客觀上反而加快了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。”有關(guān)專家說。

　　“不僅如此，隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，企業(yè)自身參與住宅產(chǎn)業(yè)化的動力也在不斷增強。”沈建忠認(rèn)為，現(xiàn)在許多地方的保障房都采用產(chǎn)業(yè)化方式建造，許多產(chǎn)業(yè)化技術(shù)成熟領(lǐng)先的企業(yè)借力保障房實現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展，也和地方政府建立了良好關(guān)系。

　　“今年以來，感到開發(fā)商對住宅產(chǎn)業(yè)化的熱情明顯增高，很多像我們這樣提供產(chǎn)業(yè)化相關(guān)技術(shù)的企業(yè)，業(yè)務(wù)都有了明顯增長。”業(yè)內(nèi)人士透露，業(yè)內(nèi)流傳由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主導(dǎo)制定的《住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化行動方案》將在明年出臺，而隨著各地優(yōu)惠政策的出臺，不少企業(yè)認(rèn)為未來政府對于住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣力度必將持續(xù)加大，因此紛紛提前“布點”，以期在未來的產(chǎn)業(yè)化競爭浪潮中取得一席之地。

　　能否遏制房價

　　住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)政策進(jìn)一步深耕部署，其對房價的影響自然成為各方的重要期待。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化的操作可以起到緩解緊張供求關(guān)系的作用，可有效抑制房價過快上漲。張宏偉指出，以現(xiàn)有高周轉(zhuǎn)品牌房企為例，在二三線城市，一般從拿地到預(yù)售基本可控在6個月左右，有的房企更短，每一個樓層的建造時間基本控制在一星期左右。住宅產(chǎn)業(yè)化操作后，以上所述的開發(fā)時間有可能再度縮短。長沙遠(yuǎn)大天空城市之所以號稱幾個月內(nèi)可以將中國最高樓封頂，從理念的角度講就是基于住宅產(chǎn)業(yè)化操作對于開發(fā)時間的節(jié)約。

　　從以上角度講，住宅產(chǎn)業(yè)化可在短期內(nèi)形成較大市場供應(yīng)，縮短從土地到住宅的市場供應(yīng)“滯后”周期，這樣，短期內(nèi)供應(yīng)量增加可以起到緩解緊張的供求關(guān)系的作用，有效抑制房價過快上漲。