摘要：自“京七條”出臺(tái)后，內(nèi)容中提到的將在今明兩年投向市場(chǎng)的7萬(wàn)套“自住型商品房”引起了廣泛關(guān)注和熱烈討論。不少人將其比作“升級(jí)版”的經(jīng)濟(jì)適用房，近期更是曝出住建部正考慮將“公租房并軌”作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應(yīng)體系的突破口，經(jīng)適房供應(yīng)將逐步減少直至在全國(guó)全部取消的消息。

　　一個(gè)高調(diào)出臺(tái)備受關(guān)注，一個(gè)可能面臨退市境地，雖然關(guān)于自住型商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的政策有相似的地方，但是在房屋性質(zhì)和再次出售等方面政策還是存在著較為顯著的差異。

　　自住型商品房本質(zhì)上還是商品房，由開(kāi)發(fā)商限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)完成建設(shè)，購(gòu)買者擁有部分產(chǎn)權(quán)，享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益。但自住型商品房的價(jià)格會(huì)隨著商品房均價(jià)的漲跌而浮動(dòng)，而不是由政府統(tǒng)一定價(jià)。

　　相比經(jīng)濟(jì)適用房，自住型商品房的交易規(guī)則更寬松。按照經(jīng)濟(jì)適用房新交易規(guī)則，當(dāng)日以后簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房屬于“新房”，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得上市，確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過(guò)搖號(hào)等方式確定符合條件的購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu);5年后上市出售應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，補(bǔ)交金額根據(jù)原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交，同等價(jià)格條件下，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購(gòu)。

　　自住型商品房持有期滿后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款，這可以視為30%的固定稅，擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)。由于購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)按照商品房浮動(dòng)，因此沒(méi)有優(yōu)先回購(gòu)、70%差價(jià)等苛刻的條款。由于自住型商品房供地區(qū)位，是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則，優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域，可以預(yù)料，自住型商品房的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)應(yīng)該在平均偏低的水平。

　　在業(yè)界看來(lái)，自住型商品房帶有濃重的保障性住房色彩。從近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控“越調(diào)越漲”的局面看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的一些深層次問(wèn)題已經(jīng)積重難返，調(diào)控將勢(shì)必走進(jìn)一個(gè)制度修復(fù)的過(guò)程，回歸到“保障和市場(chǎng)兩條腿走路”的格局。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的前世今生

　　在1997年、1998年我國(guó)房改的關(guān)鍵時(shí)期，為解決商品房?jī)r(jià)格和工薪階層收入差距較大的問(wèn)題，于1998年適時(shí)推出了經(jīng)濟(jì)適用房。隨后的7年間，全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)適用房如雨后春筍般快速發(fā)展。而后，面對(duì)小區(qū)出現(xiàn)豪車和大量閑置豪宅的情況，引發(fā)了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房分配不公的質(zhì)疑。

　　已有多地試點(diǎn)停供經(jīng)適房

　　最近有消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開(kāi)始考慮將“公租房并軌”作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應(yīng)體系的突破口，逐步削減銷售型經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，并最終停止供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房，這個(gè)思路雖然尚在考慮和研究之中，但是，已有地方政府開(kāi)始試點(diǎn)，河南鄭州已經(jīng)開(kāi)始“三房合一”的“大并軌”試點(diǎn)，原有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃住房并軌運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)適用房不再銷售，統(tǒng)一向應(yīng)保群體出租，山東省煙臺(tái)市也準(zhǔn)備進(jìn)行“大并軌”試點(diǎn)。

　　除此之外，廣州也在今年4月底宣布不再批準(zhǔn)新建經(jīng)濟(jì)適用房。10月，廣州推出經(jīng)適房1418套，這批經(jīng)適房也被稱為“末代”經(jīng)適房，結(jié)果，招來(lái)了10141戶家庭前來(lái)登記購(gòu)房意向，平均7戶家庭爭(zhēng)購(gòu)1套房。