摘要：自9月以來(lái)，面對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，部分熱點(diǎn)城市已相繼加碼樓市調(diào)控政策。繼鄭州、南京先后收緊調(diào)控政策后，深圳也在近期推出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的8條措施。北京市更是宣布，今明兩年將供應(yīng)7萬(wàn)套左右的自住型限價(jià)商品房以平抑市場(chǎng)供需矛盾。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，一線樓市及部分熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷增強(qiáng)，而其他城市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較為平和。在全國(guó) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 冷 熱 不 均 的 大 背 景下，專家認(rèn)為，政府對(duì)樓市的調(diào)控方式應(yīng)因地制宜，不斷增加協(xié)調(diào)性與針對(duì)性，并充分利用市場(chǎng)化的調(diào)控機(jī)制，綜合運(yùn)用信貸及稅收等工具對(duì)樓市進(jìn)行有效調(diào)控。

　　一線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)猛

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局22日發(fā)布的9月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月房?jī)r(jià)總體仍呈漲勢(shì)，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比和同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為65個(gè)和69個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.6%，最低為下降0.3%。

　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市僅有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。值得注意的是，北上廣深等一線城市首次同以超過(guò)20%的房?jī)r(jià)增幅領(lǐng)漲全國(guó)，其中，北京為20.6%，上海為20.4%，廣州為20.2%，深圳為20.1%。

　　此外，隨著“金九銀十”銷售旺季的到來(lái)，一線樓市的二手房市場(chǎng)也異�；馃�。數(shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有63個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.8%，最低為下降0.6%。

　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。9月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為17.8%，最低為下降5.3%。北上廣深四大一線城市仍以“兩位數(shù)”的漲幅遙遙領(lǐng)先。

　　世 邦 魏 理 仕 研 究 部 中 國(guó) 區(qū) 主管、執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為，一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)之所以漲勢(shì)洶 涌 ， 是 因 為 其 市 場(chǎng) 存 量 持 續(xù) 下跌，市場(chǎng)供不應(yīng)求。因此9月房?jī)r(jià)“量?jī)r(jià)齊升”的狀況沒(méi)有改變。

　　房?jī)r(jià)區(qū)域分化態(tài)勢(shì)明顯

　　盡 管 一 線 樓 市 延 續(xù) 著 火 爆 行情，但大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)平緩。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，9月份，各城市間房?jī)r(jià) 變 動(dòng) 差 異 和 分 化 較 大 的 格 局 未變。漲幅較高的城市主要還是集中在一線城市和個(gè)別二、三線城市，其他城市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較為平和。初步測(cè)算，9月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1.4%，而天津 等3 1個(gè) 二 線 城 市 平 均 上 漲0 .7%，唐山等35個(gè)三線城市平均上漲0.6%。

　　專家指出，與2007年的一輪房?jī)r(jià)大漲相比，目前的房?jī)r(jià)上漲有所不同。2007年時(shí)，房?jī)r(jià)上漲較普遍，不同城市房?jī)r(jià)漲幅差距不大;而目前區(qū)域市場(chǎng)分化較明顯，在一線城市大幅領(lǐng)漲同時(shí)，部分二三線城市卻存在去化壓力，房?jī)r(jià)上漲后續(xù)動(dòng)力不足。

　　分析人士表示，導(dǎo)致這種分化的主因是土地供應(yīng)。近年來(lái)，一線城 市 和 部 分 二 線 城 市 土 地 供 應(yīng) 不足，但市場(chǎng)需求持續(xù)增加，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，而眾多三四線城市在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下大量供地，給市場(chǎng)帶來(lái)消化壓力。

　　克而瑞研究中心指出，目前北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的庫(kù)存消化周期已經(jīng)逼近半年紅線，普遍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。二線城市差異化加大，廈門、南京等城市庫(kù)存消化周期均已低于6個(gè)月，其價(jià)格走勢(shì)也是一路向上，而天津的市場(chǎng)庫(kù)存消化周期則超過(guò)18個(gè)月，其新建住宅價(jià)格漲勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

　　陳仲偉預(yù)計(jì)，由于二、三線城市供給充裕，后市房?jī)r(jià)上漲空間并不大。而一線樓市仍將面臨上漲壓力。

　　樓市調(diào)控還應(yīng)因地制宜

　　在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯冷熱不均的大背景下，部分房?jī)r(jià)快速上漲的城市恐難以完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。9月以來(lái)，多城市相繼出臺(tái)了地方性的樓市調(diào)控政策，以在短期內(nèi)迅速抑制房?jī)r(jià)漲勢(shì)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　北京23日發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，明確今后將加快發(fā)展自住型商品住房，重點(diǎn)解決自住型改善型購(gòu)房需求，支持剛需，平抑房?jī)r(jià)，銷售均價(jià)比同時(shí)段同品質(zhì)商品住房低30%左右。2013年底前，全市 將 完 成2萬(wàn) 套 自 住 型 商 品 房 供應(yīng)，明年預(yù)計(jì)完成5萬(wàn)套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上。

　　在此之前，南京市政府明確國(guó)有 企 業(yè) 退 出 商 品 房 地 產(chǎn) 領(lǐng) 域 時(shí) 間表;鄭州市收緊了限購(gòu)范圍，并規(guī)定不滿20歲的單身人士不能買房;深圳則從稅收入手，調(diào)低了普通住房稅收優(yōu)惠價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)剛性自住購(gòu)房需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，從而引導(dǎo)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加普通商品住房供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，熱點(diǎn)城市可適度 上 調(diào) 二 套 房 首 付 比 例 和 貸 款 利率，限購(gòu)不嚴(yán)厲的城市則需提高限購(gòu)門檻。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，并不斷增加協(xié)調(diào)性與針對(duì)性。信貸手段靈活性強(qiáng)，應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)差別化，支持剛需，限制投機(jī);土地調(diào)控最為直接，在房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，應(yīng)加快采取增加住宅用地供應(yīng)，提高土地利用效率，緩解供求矛盾;同時(shí)政府應(yīng)盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。