摘要：近期，被稱(chēng)為房地產(chǎn)晴雨表的北京秋季房展會(huì)開(kāi)幕，和往年的房展會(huì)相比，規(guī)模依然龐大，海外項(xiàng)目的數(shù)量大增，而本地項(xiàng)目?jī)H占一成，觀展的人數(shù)遇冷。那么，參展賣(mài)房的都是誰(shuí)?看展買(mǎi)房的又都是誰(shuí)?高房?jī)r(jià)能夠擋住購(gòu)房者選購(gòu)的熱情嗎?我們到底需要怎樣的房子?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。

　　金九銀十，樓市躁動(dòng)，是什么在推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲?爭(zhēng)先恐后，買(mǎi)的是房?還是心安?

　　素有北京樓市風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的北京秋季房展會(huì)，9月19日到22日，開(kāi)展四天時(shí)間，共吸引看房人18萬(wàn)人次，現(xiàn)場(chǎng)看到，在北京本地項(xiàng)目中，六環(huán)內(nèi)已難尋均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，其中，三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目均價(jià)突破每平方米6.5萬(wàn)元，一些五環(huán)附近項(xiàng)目也突破每平方米4萬(wàn)元，五環(huán)至六環(huán)間項(xiàng)目均價(jià)則普遍在每平方米2萬(wàn)元以上。

　　這幾天，在南京、秦皇島開(kāi)鑼的秋季房展會(huì)的一些花絮惹人矚目。在南京，一位小伙子用繩子牽著幾只螃蟹現(xiàn)身展會(huì)，寓意高房?jī)r(jià)、高地價(jià)橫行。這位溜蟹哥說(shuō)，南京房?jī)r(jià)一漲再漲，很多年輕人在主城買(mǎi)房已遙不可及。無(wú)獨(dú)有偶，近日的秦皇島房展上，一位大漢帶著一幅枷鎖亮相，表達(dá)的也是對(duì)房?jī)r(jià)以及裝修費(fèi)用等居住成本高起的不滿。

　　當(dāng)房?jī)r(jià)成為行為藝術(shù)時(shí)，它跟普通人還有多大關(guān)系?

　　尹中立：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在根本不著急賣(mài)房子 他們?cè)诘戎鴿q價(jià)

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　應(yīng)該說(shuō)從6月份到現(xiàn)在，我的觀點(diǎn)沒(méi)有變，而且從現(xiàn)在市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)我的觀點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)得到了越來(lái)越多的印證。從考察國(guó)外的整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，一個(gè)市場(chǎng)的頂部特征用四個(gè)字來(lái)概括，就是價(jià)升量增。因?yàn)閺?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">投資的心理來(lái)看，當(dāng)市場(chǎng)幾起幾落，到最后瘋狂的上漲的時(shí)候，看空的人會(huì)越來(lái)越少，看空的人越來(lái)越少就意味著什么?意味著準(zhǔn)備投資或者猶豫，徘徊的人已經(jīng)不再徘徊，就瘋狂的會(huì)沖進(jìn)市場(chǎng)，甚至于很多當(dāng)時(shí)不具備購(gòu)買(mǎi)能力的人，就通過(guò)這種負(fù)債的方式(比如按揭貸款)，沖進(jìn)了購(gòu)房的隊(duì)伍當(dāng)中。

　　目前，國(guó)際的一個(gè)大氣候就是，我們房子上漲，說(shuō)白了就是錢(qián)多了，錢(qián)多了這是房子上漲的一個(gè)前提條件，但是這種錢(qián)多的狀況隨著國(guó)際形勢(shì)的變化，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在至少是一個(gè)頂點(diǎn)，未來(lái)向不斷收縮是一個(gè)大概率事件。我有時(shí)候也在深夜也在反思，我是不是看錯(cuò)了?冷靜的看我覺(jué)得應(yīng)該沒(méi)錯(cuò)。從市場(chǎng)的情緒來(lái)看，的確是有一種恐慌，因?yàn)楝F(xiàn)在在座的大家都可能是有房子的人，可能談起來(lái)也是一個(gè)談資而已，但是對(duì)于那些需要等買(mǎi)房結(jié)婚的人來(lái)說(shuō)，他們的壓力和焦慮是可想而知的。

　　現(xiàn)在北京的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不需要借助于營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)營(yíng)銷(xiāo)了，也就是說(shuō)他現(xiàn)在已經(jīng)是根本不著急賣(mài)，他們已經(jīng)在家里等著漲價(jià)，這個(gè)市場(chǎng)的確也反映出這種瘋狂的程度。

　　張鴻：現(xiàn)在已經(jīng)回到幾年前房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不需要借房展會(huì)來(lái)做推廣

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　如果我們把這個(gè)漲說(shuō)是多，然后跌是空，那其實(shí)是把房子當(dāng)作一個(gè)投資品來(lái)看待，那什么時(shí)候會(huì)往下跌呢?我覺(jué)得如果說(shuō)尹老師是最后一個(gè)空頭，那什么時(shí)候尹老師覺(jué)得，是不是我原來(lái)判斷錯(cuò)了，他成了多頭的時(shí)候，大概就是看多的人最多的時(shí)候，那就是一個(gè)頂部的特征。但是從普通投資者的角度來(lái)說(shuō)，我是覺(jué)得他們的心情是可以理解的，因?yàn)樗麄冇X(jué)得恐慌。

　　小片里那對(duì)夫妻就是因?yàn)橹�前沒(méi)買(mǎi)，所以現(xiàn)在只能從四環(huán)買(mǎi)到五環(huán)，甚至接下來(lái)可能要買(mǎi)到六環(huán)。我們分析一下這兩口子的心理，可能當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備買(mǎi)的時(shí)候假定是一個(gè)人說(shuō)買(mǎi)，一個(gè)人說(shuō)不買(mǎi)，那現(xiàn)在那個(gè)不買(mǎi)的人在家里就沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，那兩個(gè)人就會(huì)后悔，很多家庭其實(shí)都是這樣。北京的房?jī)r(jià)到8月份的時(shí)候，同比上漲了將近20%，也就是說(shuō)去年的這個(gè)時(shí)候你準(zhǔn)備買(mǎi)房，大家猶豫猶豫，今年就要多掏20%的錢(qián)，那越不買(mǎi)就越買(mǎi)不起了，這樣你就越覺(jué)得自己應(yīng)該趕緊下手買(mǎi)。

　　現(xiàn)在進(jìn)入到好幾年前，房?jī)r(jià)暴漲的那個(gè)時(shí)代，就是開(kāi)發(fā)商不急，買(mǎi)房的人急。為什么北京現(xiàn)在只有一成的房子在房展會(huì)上，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商很多已經(jīng)不太需要借什么房展會(huì)來(lái)做推廣了�，F(xiàn)在金九銀十，起碼金九已經(jīng)是鐵定了，銀十其實(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)地方政府賣(mài)土地來(lái)說(shuō)已經(jīng)沒(méi)那么重要了，但是它會(huì)自然產(chǎn)生銀十，甚至是鉆石十，為什么?因?yàn)橐欢�線城市的這些土地已經(jīng)超去年全年，就是收入已經(jīng)夠了。即使我今年不完成我的土地放出的量，但我的錢(qián)已經(jīng)收夠了。

　　尹中立：現(xiàn)在的瘋狂實(shí)際上是一種搏傻行為

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　如果說(shuō)用一個(gè)名詞來(lái)概括，那實(shí)際上是一種搏傻行為，這是一種投資市場(chǎng)的一個(gè)專(zhuān)用的名詞。就是形容投資者就是明知道有風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)東西本身是不值錢(qián)的，但因?yàn)槭袌?chǎng)熱情很高，所以我的后面還有比我更傻的人，我可以以更高的價(jià)格賣(mài)掉，我能賺錢(qián)，所以我參與。像股票市場(chǎng)炒各種概念，或者是炒那些借殼重組的概念，實(shí)際上在一定程度上，和我們當(dāng)下買(mǎi)房子的行為是一樣的。我們的房子本來(lái)應(yīng)該是拿來(lái)住的，但是我們現(xiàn)在房子不是拿來(lái)住的，主要是拿來(lái)未來(lái)在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們可以用更高的價(jià)格把它賣(mài)掉，拿來(lái)賺錢(qián)的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房子已經(jīng)成了一個(gè)投資品，它已經(jīng)不是拿來(lái)居住的一個(gè)實(shí)物。所以，現(xiàn)在來(lái)買(mǎi)房的大部分人，應(yīng)該說(shuō)拿來(lái)住的人已經(jīng)越來(lái)越少了，投資成為了一個(gè)最重要的目的。

　　實(shí)際上剛需是一個(gè)偽名詞，大牛市的頂部最重要的特征就是價(jià)升量增，為什么價(jià)升量增呢?實(shí)際上這些所謂的92%當(dāng)中，可能有相當(dāng)一部分，如果按照他的購(gòu)買(mǎi)力的話，他明年，或者說(shuō)五年、十年以后購(gòu)買(mǎi)，但是他已經(jīng)迫不及待，為什么迫不及待?假如按照現(xiàn)在的上漲速度，我明年、后年買(mǎi)可能就買(mǎi)不起了，所以大家把老人的養(yǎng)老錢(qián)湊一起付首付，通過(guò)按揭貸款去強(qiáng)行購(gòu)買(mǎi)。那么，不具備購(gòu)買(mǎi)能力的這些人都已經(jīng)背著錢(qián)進(jìn)來(lái)了，就說(shuō)明后面已經(jīng)沒(méi)有部隊(duì)了，沒(méi)有隊(duì)伍了，那就有可能是最后一波傻子，最后一波傻子一定就是這種最沒(méi)有錢(qián)的人進(jìn)來(lái)了。

　　張鴻：現(xiàn)在大多數(shù)人買(mǎi)不起 但有資格還是想買(mǎi)

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　從投資的角度來(lái)說(shuō)，房子現(xiàn)在投資品的屬性就越來(lái)越強(qiáng)，包括翡翠。玉，過(guò)去玩的很多人都是收藏，不單純?yōu)榱艘院鬂q價(jià)賣(mài)出去，但現(xiàn)在因?yàn)楹芏嗤顿Y類(lèi)的錢(qián)進(jìn)來(lái)以后，就希望它能漲價(jià)，房子也是一樣，就是它的屬性稍微有點(diǎn)變異，或者說(shuō)投資的屬性越來(lái)越強(qiáng)。房展會(huì)上的行為藝術(shù)，它其實(shí)不是說(shuō)老百姓和房子沒(méi)關(guān)系了，恰恰是這些老百姓是想和房子發(fā)生關(guān)系，發(fā)生什么關(guān)系呢?發(fā)生買(mǎi)的關(guān)系。就是如果我能買(mǎi)的話，那我就不去做藝術(shù)的那種行為了，但是這小姑娘她太漂亮了，她不甩我，那我只能黯然神傷，弄點(diǎn)什么藝術(shù)行為了。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　買(mǎi)不起，能有資格買(mǎi)，現(xiàn)在大多數(shù)人他還是想買(mǎi)，這是一個(gè)讓我覺(jué)得很意外的一個(gè)數(shù)據(jù)。就是8月份，你知道北京成交的房子里面，新房里面，首次置業(yè)的占多少?92%。

　　張鴻：貨幣問(wèn)題和土地制度問(wèn)題不解決 房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)就不會(huì)改變

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　今年應(yīng)該說(shuō)北京的占比縮水，然后境外的占了一半以上，這是新的變化，基本上就是外國(guó)的比中國(guó)的多，外省市的北京的多，外環(huán)的比內(nèi)環(huán)的多。反客為主。原因第一，北京的項(xiàng)目現(xiàn)在其實(shí)不是特別需要宣傳;其次，房子作為投資品的屬性越來(lái)越強(qiáng)，所以房展會(huì)越來(lái)越像一個(gè)投資移民的洽談會(huì)，每天都有大量投資移民的講座。必須提醒一下，你要買(mǎi)國(guó)外的房產(chǎn)的話，必須得咨詢(xún)一個(gè)特別了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律業(yè)務(wù)的人，因?yàn)橐粋�(gè)了解歐盟的人沒(méi)法給你推薦美國(guó)的項(xiàng)目。在展會(huì)上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多普通人都涌到這里面，你都難以想象，它已經(jīng)變成了一個(gè)金融現(xiàn)象，或者貨幣現(xiàn)象。咱們也說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)問(wèn)題其實(shí)只有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是貨幣問(wèn)題，一個(gè)是土地制度的問(wèn)題，這兩個(gè)問(wèn)題如果根上不解決，那房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。

　　現(xiàn)在問(wèn)題是什么?是我們?nèi)绻�把它�?dāng)作一個(gè)貨幣現(xiàn)象，那就是說(shuō)我們的錢(qián)很多，然后別的地方不能去，那就都集中在房子上，現(xiàn)在分散到外面去，往外去投資國(guó)際，放眼國(guó)際，這是一個(gè)要出去，然后外面現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)了你這么多錢(qián)，所以也都來(lái)了。

　　尹中立：在中國(guó)的過(guò)去十年中 你在任何時(shí)間買(mǎi)了房子都是賺錢(qián)的

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　這種大牛市會(huì)有一種溢出的效應(yīng)，什么叫溢出的效應(yīng)?因?yàn)閺膬r(jià)格來(lái)看，為什么外國(guó)的參展團(tuán)比中國(guó)還多，這說(shuō)明北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)具備了國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)際上我們橫向的比較一下來(lái)看，在國(guó)際大都市當(dāng)中，北京的房?jī)r(jià)從均價(jià)來(lái)看已經(jīng)是最高了，中國(guó)老百姓這種消費(fèi)能力，或者說(shuō)他的收入水平已經(jīng)在全世界大多數(shù)當(dāng)中已經(jīng)首屈一指，而且是國(guó)際最貴的行列。所以就導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)這十年來(lái)任何時(shí)候買(mǎi)房都賺大錢(qián)，當(dāng)這些人從國(guó)內(nèi)賺錢(qián)的人，體會(huì)到了投資買(mǎi)房的這種樂(lè)趣，然后就把眼光從中國(guó)、從北京看到了國(guó)外。一定要注意，就是說(shuō)中國(guó)過(guò)去十年你任何時(shí)間買(mǎi)了房子都是賺錢(qián)的，并不意味著你到國(guó)外買(mǎi)房子也會(huì)重復(fù)過(guò)去十年中國(guó)曾經(jīng)重復(fù)的故事，大不一樣。

　　我們現(xiàn)在狀況和20年前日本的狀況實(shí)際上是一樣的，1985年到1990年，日本經(jīng)過(guò)了5年的房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，到1990年/1991年前后的時(shí)候，日本人在國(guó)內(nèi)炒房賺了很多錢(qián)以后，就開(kāi)始向海外進(jìn)行擴(kuò)張，加上它貨幣的升值，覺(jué)得美國(guó)的房子比東京的房子便宜很多了，就瘋狂的到美國(guó)，到其他國(guó)家去買(mǎi)房子，甚至讓美國(guó)人開(kāi)始驚呼，說(shuō)日本人準(zhǔn)備買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)，這是當(dāng)時(shí)一個(gè)很荒唐的現(xiàn)象，就是說(shuō)東京所有房子賣(mài)掉可以把整個(gè)美國(guó)都買(mǎi)下來(lái)。