摘要：中國房地產(chǎn)業(yè)過去的十年被稱為“黃金十年”，但也是“調(diào)控十年”，幾乎每年都有新的調(diào)控政策出臺，遍及金融、土地、稅費(fèi)等多個環(huán)節(jié)。但房價越調(diào)越高的現(xiàn)實(shí)也讓很多原本對調(diào)控抱有期待的人失去了耐心。在“中國經(jīng)濟(jì)升級版”中，如何擺放房地產(chǎn)行業(yè)的位置，如何促使其體制機(jī)制升級，是一個十分嚴(yán)肅而緊迫的問題。

　　房地產(chǎn)改革的目標(biāo)是“住者有其屋”，要首先保障人們基本的居住需求。在此基礎(chǔ)上的市場化才是我們要的市場化。換言之，房地產(chǎn)行業(yè)要堅(jiān)持兩條腿走路，一方面提供基本居住保障，一方面提供市場化差異化消費(fèi)。所有這一切，都需要完善配套、強(qiáng)化落實(shí)、建立長效機(jī)制。調(diào)控只能治標(biāo)，只有深層次的制度改革才能治本。

　　三箭齊發(fā) 升級“住者有其屋”制度框架

　　7月末召開的中共中央政治局會議沒有重申房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)，而是使用了“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的詞匯。

　　近期中央決策層很少有針對房地產(chǎn)調(diào)控的直接表態(tài)，對此，中國房地產(chǎn)研究會副會長暨房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會主任委員胡志剛認(rèn)為，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和此前中央決策層釋放的改革信號來看，系統(tǒng)地解決經(jīng)濟(jì)增長中的房地產(chǎn)泡沫隱患是必然的政策取向;此外，稅收改革、《基本住房保障條例》等都將適時出臺，將為建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制做深層次的鋪墊。

　　《基本住房保障條例》加速推出

　　消息稱，住建部已完成《基本住房保障條例》的起草工作，在完成征求意見的工作程序后，條例草案有望于2013年進(jìn)入國務(wù)院級別的立法程序，但是否能在年內(nèi)審議通過并頒布實(shí)施尚未確定。在2013年2月國務(wù)院下發(fā)的“立法計(jì)劃”的“力爭年內(nèi)完成”一項(xiàng)中，并不包含此“條例”。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)(微博)表示，“從 法 到 條例 ，從法律效力上來看是降格了，但實(shí)則加快了推出的腳步。法律需要由全國人大審議，效力最高，但往往過程較長;條例由國務(wù)院審議，較立法程序來說較為及時”。

　　雖然全國性的基本住房保障制度還沒有出臺，但地方性制度已經(jīng)先行。

　　四川省住建廳于7月1日發(fā)布全國第一個省級住房保障框架政策——《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例(征求意見稿)》，確立了住房保障的原則和保障體系，規(guī)范管理體制、住房貨幣化保障、住房實(shí)物保障、監(jiān)督管理和法律責(zé)任等內(nèi)容。

　　此外，山西省也擬出臺《山西省住房保障條例》，以規(guī)范山西省保障房建設(shè)、分配、監(jiān)管。

　　制定《基本住房保障條例》是我國住房制度體系建設(shè)的一件大事，是以“基本保障房歸政府、商品房歸市場”為核心架構(gòu)的住房體系建設(shè)的重要組成部分，財(cái)經(jīng)評論員余豐慧建議，應(yīng)該考慮將首套房優(yōu)惠政策列入條例之中。條例不應(yīng)僅僅局限于政府主導(dǎo)的各類保障性住房的建設(shè)、分配、轉(zhuǎn)讓和管理范疇，而應(yīng)該充分顧及高房價的現(xiàn)實(shí)，把買不起商品房、又夠不上保障性住房條件的“夾心階層”的首套房需求包括進(jìn)去。

　　目前，雖然基本住房保障制度的建設(shè)正在加速，但執(zhí)行層面受制于各種利益群體的羈絆，實(shí)施的效果仍待觀察。

　　保障房多重尷尬 折射制度缺陷

　　近期保障房暴露出來的一些問題表明，保障房的監(jiān)管、配套急需完善和升級。

　　審計(jì)署日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，360個項(xiàng)目或單位挪用保障性安居工程專項(xiàng)資金57.99億元，這些錢被用來歸還貸款、對外投資、征地拆遷以及單位資金周轉(zhuǎn)等非保障性安居工程項(xiàng)目支出。此前，多省市剛剛公布了保障房閑置狀況。山東1.29萬套，海南9000多套，廣東1.15萬套，云南2.3萬套……這些審計(jì)結(jié)果暴露出了“保障房空置”的尷尬。

　　保障房領(lǐng)域存在的種種分配不均現(xiàn)象本就屢受詬病，此次審計(jì)署的報(bào)告將其問題暴露在“陽光”之下。在全國大規(guī)模建設(shè)保障房的背景下，保障房卻正悄悄上演“連環(huán)套”與“空城計(jì)”。

　　“十二五”期間3600萬套保障房的建設(shè)任務(wù)對資金鏈提出了巨大考驗(yàn)，本應(yīng)該是保障房建設(shè)�？顚Ｓ玫呢�(cái)政支持、社會融資資金，卻遭遇非法挪用，令人觸目驚心、心寒手冷。

　　除了上述專項(xiàng)資金挪用的問題外，公告指出，10.84萬戶不符合保障條件的家庭，因提供不實(shí)資料、相關(guān)部門審核把關(guān)不嚴(yán)，違規(guī)享受保障性住房實(shí)物分配3.89萬套、領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼1.53億元，另有1.13萬戶家庭重復(fù)享受保障性住房實(shí)物分配2975套，重復(fù)領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼2137.55萬元。

　　非法挪用保障房建設(shè)資金、違規(guī)申領(lǐng)保障房，只是保障房亂象的一方面，空置率高正在成為保障房的新問題。

　　深圳最大公租房項(xiàng)目分配進(jìn)入最后階段，首批推出的8250套公租房房源，入圍申請家庭一萬余戶，但有45%的申請家庭棄租。新一輪大規(guī)模保障房建設(shè)啟動以來，部分地方卻出現(xiàn)了始料未及的“房等人”現(xiàn)象，原本“一房難求”的保障房卻面臨“愁嫁”尷尬。

　　“保障房建設(shè)的核心，是必須從中低收入住房困難家庭的實(shí)際需求出發(fā)，防止出現(xiàn) 兩張皮 。”四川省社科院研究員胡光偉認(rèn)為，地方政府必須要有勇氣直面“空城”的尷尬，厘清問題根源，切實(shí)解決保障對象的顧慮、憂慮和實(shí)際困難。

　　“年年審年年出問題，保障房建設(shè)過程中頻頻暴露出的問題，如果制度問題不解決，類似的問題還會發(fā)生。總體來說，這幾年我國的保障房建設(shè)和分配是存在很大漏洞的。 條例 關(guān)于保障房建設(shè)的規(guī)定不應(yīng)該過于理想化，關(guān)鍵是要考慮保障房建設(shè)資金的來源問題。保障房應(yīng)該是租賃化而不是產(chǎn)權(quán)化，產(chǎn)權(quán)化的保障房應(yīng)該退出歷史舞臺，但現(xiàn)在確實(shí)分配不公，很多產(chǎn)權(quán)型的保障房都成了公務(wù)員的福利房。”亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示。

　　公積金制度 要改掉嫌貧愛富

　　推出保障房，是為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。而住房公積金制度的推出，則有利于提高人們購房支付能力，調(diào)節(jié)住房供需矛盾。實(shí)踐證明，實(shí)行住房公積金制度對加快城鎮(zhèn)住房制度改革，完善住房供應(yīng)體系，改善中低收入家庭居住條件發(fā)揮了重要作用。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　不過，住房公積金也出現(xiàn)了新情況：2013年走高的住宅成交量緩解了開發(fā)商一度緊張的資金鏈條，但幾個主要城市的住房公積金管理中心卻宣告住房公積金“很忙”，建議購房者選擇商貸，差額利息由住房公積金管理中心進(jìn)行補(bǔ)貼。

　　究竟是什么原因讓住房公積金管理中心“忍痛”做這賠本的“買賣”?是不匹配的收入支出速度嗎?

　　以上海為例，上海市公積金管理中心公布的《上海市住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告》顯示，今年上半年，上海發(fā)放住房公積金個貸金額333.80億元， 同比增長115.31%;發(fā)放戶數(shù)8.65萬戶，同比增長95.70%。今年上半年上海市共歸集住房公積金和補(bǔ)充公積金299.18億元，但同期提取、住房貸款 、保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款這三項(xiàng)支出的金額分別達(dá)到179.38億元、333.80億元、34.44億元，支出合計(jì)幾乎是收入的一倍。

　　公積金制度的改革，刻不容緩。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在我國沒有明確的公積金存貸機(jī)制的背景下，集中的購房需求容易出現(xiàn)公積金余額短缺、吃緊的現(xiàn)象，應(yīng)及時建立公積金存貸機(jī)制，控制公積金存貸比例，加大對公積金風(fēng)險的管控。

　　另外，值得關(guān)注的是，作為一項(xiàng)社會福利保障制度，住房公積金陷入了“濟(jì)富不濟(jì)貧”的怪圈。本應(yīng)是“雪中送炭”的住房公積金，如今變成了“錦上添花”，不但沒有起到縮小貧富差距的作用，反而進(jìn)一步拉大了收入差距，嚴(yán)重傷害社會公平。

　　鑒于此，業(yè)內(nèi)人士提出，改革公積金制度，一方面要引入市場化機(jī)制，適當(dāng)提高公積金的收益率;另一方面也要將住房公積金制度改革納入收入分配改革的籃子當(dāng)中，堅(jiān)持“提低、擴(kuò)中、限高”也應(yīng)成為公積金改革的主要思路。只有秉承公平正義的宗旨，積極推進(jìn)改革，住房公積金的弊端才有望革除，才能真正配得上“公”字，其社會福利保障的屬性，也才能更好體現(xiàn)。